¿Cuáles son las responsabilidades de un administrador de un conjunto residencial, según la ley?

Con el paso de los años, el fenómeno de construcción de viviendas crece por lo alto y Colombia no es la excepción a la regla. Se estima que el 60 % de la población del país vive en propiedades horizontales, que van desde pequeñas edificaciones hasta conjuntos de más de 500 unidades residenciales.

De hecho, en ciudades como Bogotá, el Censo Inmobiliario del 2018 reveló que cerca del 70 % de los predios de esa capital está en propiedad horizontal, lo cual explica el crecimiento acelerado que ha tenido en los años recientes este concepto de cohabitación y derecho patrimonial entre los habitantes.

Panorámica aérea del norte de Barranquilla. Foto:Archivo/EL TIEMPO

De esta manera, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 establece que: "La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos".

Así pues todos los administradores que sean escogidos responderán por los perjuicios "que por dolor, culpa lev o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal".

¿Cuáles son las funciones del administrador?

¿Quién debe pagar el arreglo en un apartamento? Foto:Archivo particular

Según el artículo 51 de la ley ya mencionada, la administración del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene "facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo".

Dentro de ellas, deberá cumplir con las siguientes funciones básicas:

Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias: someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad los libros de las actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes.
Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

Venta de apartamentos en Medellín Foto:EL TIEMPO

Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto.
Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

Según el Ministerio de Vivienda, la asamblea general está constituida por todos los propietarios de los inmuebles que integran la copropiedad, quienes tendrán derecho a participar en sus reuniones y a votar en ella.

Finalmente, se considera necesario señalar que de acuerdo con el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cualquier conflicto que llegara a presentarse entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto podrá resolverse acudiendo al comité de convivencia de la copropiedad.