Soy experta en propiedades: la asesora de inversiones Anna Clare Harper dice que el Partido Laborista no construirá 1,5 millones de viviendas

El sector inmobiliario es un tema de conversación favorito en Gran Bretaña. Parece que todos tienen una opinión sobre la tendencia de los precios de la vivienda , el próximo mercado inmobiliario de moda o dónde se deberían construir viviendas, y dónde no.

Pero para tener una idea verdadera de lo que impulsa el mercado, vale la pena escuchar a las personas que viven y respiran el sector inmobiliario día tras día.

En esta nueva serie, pondremos a prueba a un experto cada mes.

Queremos conocer su opinión sobre todos los temas candentes mencionados anteriormente, así como sobre las tasas hipotecarias , la compra para alquilar y la construcción de viviendas.

Incluso les preguntaremos sobre su propia hipoteca y sus mejores y peores inversiones hasta la fecha.

Este mes hablamos con Anna Clare Harper, directora ejecutiva del asesor de inversiones sostenibles GreenResi.

Anna presenta el podcast sobre propiedades e inversiones The Return, que tiene 350.000 descargas, y ha publicado tres libros sobre inversiones inmobiliarias.

Comenzó a invertir en propiedades como complemento a su primer trabajo de oficina y ahora tiene su propia cartera de inversiones para alquilar.

En GreenResi, ha asesorado a inversores inmobiliarios que poseen o administran un total de 70.000 viviendas sobre sostenibilidad.

Anna Clare Harper responde: Los precios de las viviendas probablemente aumentarán un promedio de 2,5 por ciento durante el próximo año, aunque esto variará según el área y en términos reales (después de la inflación ), serán ampliamente estables.

La demanda está creciendo debido a la reducción del tamaño de los hogares y al crecimiento de la población, mientras que la oferta sigue siendo limitada.

A menos que haya un aumento repentino de las ventas forzosas [cuando las personas dejan de pagar sus hipotecas], la mayoría de los propietarios esperarán hasta que los precios sean altos, lo que mantendrá altos los precios promedio de las viviendas.

Durante la próxima década, los precios de las viviendas probablemente aumentarán alrededor de un 2,5 por ciento anual en términos nominales, impulsados ​​por el crecimiento de la población y la reducción del tamaño de los hogares.

La Oficina de Estadísticas Nacionales proyecta que habrá 1,6 millones de hogares más en Inglaterra en los próximos 10 años.

Si a esto añadimos la elevada migración neta, que fue de 728.000 personas en el año hasta junio de 2024, la presión sobre la oferta de vivienda sólo se intensificará.

Simplemente no estamos construyendo lo suficientemente rápido para mantener el ritmo.

Política e impuestos. No creo que sea probable que veamos impuestos y regulaciones que afecten negativamente, deliberadamente, los precios de la vivienda, porque esto sería políticamente impopular; sin embargo, las políticas y los impuestos sí influyen indirectamente en los precios.

Por ejemplo, la abolición del estatus de no domiciliado influirá en la demanda de los inversores extranjeros.

Se pronostica que las tasas hipotecarias caerán ligeramente a medida que la inflación se enfríe y las expectativas de tasa base disminuyan.

Espero que los tipos fijos a cinco años más competitivos ronden el 3,5 por ciento el año que viene.

Las tasas deberían caer, pero no volverán a niveles ultrabajos.

Tengo una hipoteca a tipo de interés fijo a cinco años, que contraté en diciembre de 2024.

Elegí cinco años para tener tranquilidad, especialmente porque la diferencia de precio frente a los productos de más corto plazo era marginal.

Se trata de una hipoteca de amortización, en parte porque era la única opción disponible que ofrecía mi prestamista.

Exceso de regulación. En un esfuerzo por mejorar la calidad y la seguridad de las viviendas para proteger a las personas vulnerables, lo cual es un objetivo admirable, hemos establecido normas y regulaciones que han dificultado y encarecido considerablemente la construcción de viviendas nuevas o la modernización de las existentes por parte de inversores y promotores.

Necesitamos simplificar y alinear la regulación para satisfacer un conjunto más amplio de necesidades, incluida la necesidad de construir nuevas viviendas y modernizar las existentes rápidamente, de modo que terminemos con más viviendas asequibles, de buena calidad y energéticamente eficientes, no menos.

No, no creo que den en el blanco.

Es políticamente inteligente aspirar a algo y culpar a un sistema de planificación obsoleto por el bajo rendimiento.

Incluso con reformas, construir 1,5 millones de viviendas requiere una inversión y una capacidad mucho mayores (por ejemplo, suficientes trabajadores cualificados).

Tener un objetivo claro es útil porque establece la dirección, pero no conozco a nadie en el sector inmobiliario que crea que el objetivo en sí sea realista.

Depende de tus objetivos. Ya no es el generador de ingresos pasivos fácil que era antes.

Las finanzas son más caras y el cumplimiento es más difícil, con alrededor de 170 leyes y regulaciones que afectan la propiedad residencial y su administración.

Sin embargo, para lograr estabilidad a largo plazo, ingresos y crecimiento del capital, todavía no puedo pensar en una mejor inversión que la propiedad residencial.

En última instancia, depende de si se prefiere una inversión directa o pasiva. La inversión inmobiliaria directa puede ofrecer una atractiva relación riesgo-recompensa, ya que genera una rentabilidad sólida, pero a diferencia de las acciones tecnológicas, por ejemplo, es estable.

Sin embargo, la propiedad requiere tiempo y esfuerzo. Si busca ingresos pasivos, quizá le convenga invertir en fondos diversificados o fideicomisos de renta inmobiliaria (empresas que poseen y alquilan propiedades), ya que comprar para alquilar ya no es tan fácil como antes.

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A menudo se considera a los propietarios como villanos, pero también lo son los promotores y los agentes inmobiliarios.

El lenguaje no ayuda: «propietario» e «inquilino» implican una jerarquía que parece obsoleta e inapropiada.

Los inversores inmobiliarios que conozco quieren hacer un buen trabajo y ven su cartera como un negocio.

En los últimos diez años se han producido numerosas regulaciones nuevas diseñadas para desalentar a los inversores individuales de sillón y favorecer a los inversores inmobiliarios profesionales, que son más fáciles de regular y controlar, y alentarlos a mejorar los estándares.

Es por eso que muchos propietarios mayores están reconsiderando si quieren continuar.

Depende de cuál sea su objetivo: crecimiento o rendimiento.

Para el crecimiento, me gustan las zonas con fuerte inversión extranjera, como Cambridge y sus alrededores, que ofrecen investigación de primer nivel, empleadores globales e inversión extranjera en una ciudad compacta con importantes mejoras de infraestructura en camino.

La demanda es alta y la oferta es limitada. Esto crea un sólido escenario para el crecimiento del capital a largo plazo.

Las áreas circundantes como Ely, Waterbeach y Cambourne ofrecen precios de entrada más bajos, con un fuerte atractivo para quienes viajan diariamente, especialmente con las mejoras del transporte en el horizonte.

Personalmente, soy cauteloso con las ubicaciones privilegiadas de Londres que no ofrecen un fuerte rendimiento y donde las perspectivas de crecimiento están influenciadas más por los impuestos y las regulaciones que afectan a los inversores internacionales, en lugar de la demanda a largo plazo de las personas que desean y necesitan vivir en la propiedad.

No volverá rápidamente a sus tasas de crecimiento anteriores, pero el atractivo constante de Prime Central London es su estabilidad, por lo que no lo descartaría.

Londres sigue siendo una ciudad global, con una fuerte demanda y una oferta limitada, aunque la era especulativa y efervescente impulsada por las bajas tasas de interés ha quedado atrás.

Me centraría en la oferta, no en la demanda. Liberar más terrenos, reformar la planificación e invertir en habilidades y formación para oficios —por ejemplo, financiando programas de aprendizaje— facilitaría la construcción, y los resultados serían más duraderos que los ajustes al impuesto de timbre . Más construcción también impulsaría las economías locales.

No te dejes llevar por las emociones. Hay más de 500.000 casas en venta en el Reino Unido en cualquier momento, así que no te centres en una sola.

Sigue viendo otras propiedades y prepárate para irte. Esto te da un verdadero poder de negociación y energía para "con o sin ti".

No escatime en honorarios profesionales. Por ejemplo, contratar al abogado especializado en transferencias de propiedad más barato puede ser un falso ahorro y podría costarle mucho más que el ahorro teórico.

No se deje obligar a elegir al abogado que le recomiende un agente. Lea las reseñas e investigue por su cuenta, ya que la venta promedio de una casa demora más de cinco meses.

Si hoy tienes inquietudes, tómate el tiempo necesario para buscar otro abogado en quien puedas confiar, o en cinco meses estarás arrancándote los pelos.

Uno de mis favoritos fueron 21 pisos en Warrington, que la empresa para la que trabajaba compró para un inversor privado.

Tuvimos un sólido rendimiento del 9 por ciento desde el primer día, y fuimos mejorando los pisos y sus alquileres con el tiempo, a medida que los inquilinos se iban desocupando.

La ubicación tenía excelentes fundamentos: estaba equidistante entre Manchester y Liverpool, con una infraestructura sólida, crecimiento de empleos (por ejemplo, gracias a almacenes de empresas como Amazon a lo largo del corredor M62) y precios de entrada relativamente bajos.

Tenía muchos de los fundamentos que buscaban los inversores, pero muchos inversores residentes en Londres o extranjeros no lo conocían.

Uno de los primeros proyectos incluyó la conversión de graneros, nuevas construcciones y una ampliación, todo en un mismo sitio.

Gestionar tres equipos era demasiado complejo y aprendí que las conversiones pueden ser más difíciles que construir desde cero, porque a menudo surgen problemas inesperados.

El acuerdo se saldó sin pérdidas y me enseñó una valiosa lección: minimizar la complejidad a menos que los resultados sean excepcionales.

Hoy en día, yo evitaría ponerlo todo en una sola propiedad, ya que £100.000 no rinden mucho después de todos los costos, incluido el impuesto de timbre más alto.

No basta con diversificar cómodamente una cartera para reducir el riesgo de la inversión.

Así que optaría por una combinación. Por ejemplo, incluiría ETF diversificados con comisiones bajas a través de una cuenta ISA de acciones e invertiría en mi negocio con un alto riesgo y una alta rentabilidad.