El moho y las ratas están avanzando en las propiedades de alquiler

Goteras en el salón, madera podrida bajo el balcón, ventanas con corrientes de aire, infestaciones de ratas... el año pasado la Comisión de Valoración de Alquileres recibió casi un 30 por ciento más de casos sobre este tipo de defectos (de mantenimiento) que el año anterior. Casi uno de cada tres casos de defectos que ha abordado el comité está relacionado con moho en propiedades de alquiler.

Así lo demuestra el informe anual de 2024 que el Comité de Evaluación de Alquileres publicó el miércoles. El año pasado se registraron más de 5.800 supuestos casos de defectos, 1.300 casos (29 %) más que en 2023 y una vez y media más que en 2022. El moho jugó un papel importante en 1.525 de los 5.200 casos de defectos gestionados (30 %), a menudo en combinación con problemas de humedad.

“Gran parte de la pared lateral de la escalera comunitaria está mojada debido a una fuga desde el exterior”, constató el experto en construcción de la Comisión de Evaluación de Alquileres, por ejemplo, en una casa de Frisia. “Como resultado de la humedad, el yeso se ha desprendido y caído y se puede ver moho en la pared”.

El moho puede provocar graves problemas de salud, como problemas respiratorios. El mes pasado, la Encuesta de Vivienda Holandesa 2024 ya mostraba que una de cada cinco viviendas sufre de moho, en comparación con una de cada siete tres años antes. Una posible explicación para esto, como sugirieron los investigadores en este informe residencial, es que los residentes han comenzado a utilizar menos calefacción y ventilación debido a la crisis energética, lo que hace que las casas estén húmedas y permite el crecimiento de moho.

De hecho, "los altos costos de energía (calefacción reducida) pueden influir, por ejemplo, en la formación de moho", además de un parque de viviendas obsoleto, escribe el Comité de Evaluación de Alquileres en su informe anual. "Si se invierte menos en viviendas antiguas, la calidad se deteriorará y, por ejemplo, pueden surgir problemas de humedad y moho", afirma un experto en vivienda en el informe. Según él, las empresas gastarán menos dinero en mantenimiento entre 2013 y 2023 que en años anteriores, debido al impuesto a los propietarios.

La calefacción y la ventilación son responsabilidad del inquilino, al igual que los pequeños trabajos de mantenimiento que puede realizar, en palabras del informe anual, "con dos manos", como, por ejemplo, cambiar la junta del grifo. La calidad estructural y el estado de mantenimiento son responsabilidad del propietario: una empresa o un propietario particular. Para determinar quién o qué es la causa de un defecto reportado, los expertos en construcción del Comité de Evaluación de Alquileres realizaron más de 3.300 investigaciones en 2024, casi un tercio más que en 2023.

"Si el moho aparece principalmente detrás de un radiador, es posible que los inquilinos no tengan suficiente calefacción", dice Pieter Heerma (47), presidente de la comisión de evaluación de alquileres desde hace casi un año. “En la mayoría de los casos, nuestras investigaciones muestran que la causa del moho, por ejemplo, radica en un defecto estructural o un mantenimiento atrasado”. Por ello, el comité de evaluación de alquileres suele decidir que el propietario debe remediar los defectos, utilizando a menudo una reducción temporal y a menudo sustancial del alquiler como medio de presión.

La afinidad de Heerma con la vivienda se remonta a 2019, según cuenta, cuando se convirtió en líder de la facción del CDA en la Cámara de Representantes: «Ese verano, se puso a la venta la primera casa adosada por más de un millón de euros. Y más de 800 personas se inscribieron para una vivienda social en un municipio». Fue esta “presión sobre el mercado inmobiliario” lo que hizo que Heerma decidiera volver a poner en la agenda política el concepto algo olvidado de “vivienda social”.

La Comisión de Evaluación de Alquileres ha constatado que desde entonces la presión sobre el mercado inmobiliario solo ha aumentado, a raíz del aumento del número de casos. El año pasado, la comisión recibió un total de más de 18.000 casos, casi un 30 por ciento más que en 2023 y una vez y media más que en 2022. No se trataba solo de defectos, sino también de gastos de servicio, del alquiler (los puntos) y de subidas del alquiler.

Los mayores aumentos se produjeron en las disputas por el aumento de los alquileres, que aumentaron un 60 por ciento.

Según Heerma, este aumento puede deberse a que el año pasado se permitió un aumento significativo de los alquileres: "Eso provocó un debate social sobre la asequibilidad de la vivienda". Como resultado, probablemente más personas han recurrido al Comité de Evaluación de Alquileres.

En la gran mayoría de los casos de aumento de alquiler, el comité dictaminó que los propietarios habían implementado el aumento correctamente. “El aumento del alquiler también puede explicar en parte el incremento del número de casos relacionados con defectos”, dice Heerma. “Los defectos podrían haber estado presentes durante algún tiempo, pero los inquilinos podrían decidir comunicárnoslos ahora debido al aumento del alquiler”.

En los casos que implican defectos, los inquilinos a menudo tienen razón. ¿Qué dice esto sobre el estado del parque inmobiliario holandés?

No podemos hacer una declaración sobre los varios millones de propiedades de alquiler en los Países Bajos basándonos en unos pocos miles de casos. Pero sí observamos un aumento significativo en el número de casos de defectos; dicho aumento podría estar relacionado con el mantenimiento atrasado. Para nosotros, este aumento es realmente preocupante, ya que el moho negro, por ejemplo, supone graves riesgos para la salud.

Incluso después de una decisión del Comité de Evaluación de Alquileres, los propietarios a menudo no solucionan los defectos, según un "estudio de impacto" encargado por el comité. Aunque estas decisiones son vinculantes, el Comité de Evaluación de Alquileres no puede obligar al propietario a remediar el defecto. La sentencia permite a los inquilinos acudir al tribunal del subdistrito, pero en la práctica a menudo no lo hacen. Acudir a los tribunales es complicado y costoso. “Esta es una situación indeseable que no hace justicia a los problemas que experimenta el inquilino”, escribió el comité.

¿No es esto frustrante para usted?

Recibimos un buen centenar de casos cada año porque el inquilino y el propietario no se ponen de acuerdo sobre si el defecto se ha subsanado o no. Es una cifra baja para nosotros, pero indica que, en realidad, a muchos les va bien.

Al mismo tiempo, tenemos indicios de casos en los que los defectos no se han subsanado o no se están subsanando. Reducir el alquiler como incentivo adicional no tiene el efecto deseado. Esto es, cuanto menos, preocupante.

¿No querría usted entonces tener la autoridad para hacer cumplir usted mismo las resoluciones?

Me resisto a solicitar dicha autoridad, porque, en última instancia, es la política quien debe concedérnosla. Sin embargo, observamos que nuestras declaraciones no siempre tienen el efecto deseado.

Aunque la Corte Suprema ha dictaminado que las decisiones del Comité de Evaluación de Alquileres deben ser determinantes, los jueces de los tribunales de subdistritos a menudo se desvían de esto. ¿No es eso un problema?

El estudio de impacto muestra que nuestros informes de construcción y nuestros libros de políticas suelen ser favorables al juez del tribunal de subdistrito, incluso más de lo que pensábamos. Estamos en conversaciones con el poder judicial sobre los casos en los que el veredicto del juez se desvía de nuestra decisión.

Denunciar un caso ante la Comisión de Valoración de Alquileres cuesta a los inquilinos 25 euros. ¿Significa eso que ustedes, como institución, son realmente accesibles a todos?

Por esa cantidad, a menudo también se elabora un informe de construcción en caso de litigio, que de otro modo costaría cientos de euros. En los últimos años, hemos hecho mucho para que sea accesible, como acortar los tiempos de espera y tramitación, fortalecer nuestro centro de atención al cliente y usar un lenguaje accesible. Sin embargo, debemos seguir trabajando en ello. Por cierto, los inquilinos con ingresos muy bajos podrían tener derecho a una exención de los 25 euros.

La legislación sobre arrendamientos es compleja; algunos inquilinos y arrendadores tienen un bajo nivel de alfabetización. También observamos importantes diferencias regionales en los casos que nos presentan: muchos provienen de las cinco ciudades principales y muchos menos de otras partes de los Países Bajos.

Al mismo tiempo, cada vez más personas nos encuentran: por ejemplo, el uso del Control de Precios de Alquiler se ha duplicado. Esta familiaridad con el sistema podría influir en el aumento de casos.

Los inquilinos también suelen ganar casos relacionados con el aumento de los cargos por servicios. ¿Son los cargos por servicios una forma secreta de que los propietarios aumenten sus ingresos?

Se supone que los arrendadores no deben lucrarse con los gastos de servicio. No es impensable que esto ocurra, pero no puedo opinar sobre las motivaciones individuales de cada arrendador. Además, es fácil cometer errores, ya que los gastos de servicio son complejos. Los arrendadores desconocen si se les permite incluir ciertas instalaciones en los gastos de servicio, como un nuevo punto de parcela en el vestíbulo. Con frecuencia, se trata más de un malentendido que de una motivación impura por parte del arrendador. Lo cierto es que, en la mayoría de los casos, los inquilinos tienen razón en lo que respecta a los gastos de servicio.