Pros y contras de las transacciones inmobiliarias alternativas

Según la empresa de inversión Flip, la proporción de transacciones alternativas en el mercado inmobiliario (es decir, la situación en la que las personas venden un apartamento antiguo e inmediatamente compran uno nuevo a cambio) alcanzó el 85% en todo el país en enero-mayo de 2025.

Incluso en la primera mitad de 2024, gracias a hipotecas preferenciales asequibles, la gente tenía una opción: sacar dinero de un banco, cerrar un trato para el apartamento deseado y solo entonces vender su antiguo apartamento.

Hay mayor oferta de viviendas nuevas, y es posible tomarse el tiempo para buscar comprador para un piso antiguo sin descuentos, y vivir en él hasta que se termine la construcción. Y cuando se vende el viejo piso, se paga una parte importante de la hipoteca.

Ahora todo es diferente. Las tasas hipotecarias protectoras y la prohibición de facto de emitir préstamos hipotecarios con un pago inicial mínimo han llevado a un aumento vertiginoso de los pagos mensuales.

Actualmente Sberbank tiene una tasa base del 27,2%. Con ello el pago mensual asciende a 273.260,06 rublos. ¡Guau! Alguien seguramente tiene 200 mil rublos extra al mes que no le importaría dar al banco (los intereses se pagan primero: los primeros pagos prácticamente no reducen la deuda principal), pero en Rusia definitivamente esto no es un fenómeno común.

O bien hay que vender primero el antiguo piso y quedarse sin su espacio durante un tiempo indefinido con perspectivas inciertas de comprar una nueva vivienda, o bien realizar transacciones de compra y venta de un nuevo piso simultáneamente, es decir, realizar una transacción alternativa. En el segundo caso, deben concurrir muchos factores.

Mientras usted busca un comprador para su antiguo apartamento, es posible que otra persona compre uno nuevo adecuado. La aprobación de la hipoteca puede expirar. Y la única manera de acelerar el proceso es ofrecer descuentos en viviendas antiguas. También tendrás que vivir en un apartamento alquilado hasta que se complete el nuevo edificio.

Realizar una transacción alternativa es mucho más difícil que comprar y vender apartamentos de forma independiente. Esto conduce inevitablemente a una disminución de la demanda de nuevos edificios.

Al menos esto concierne a Rusia, no a Moscú. La situación en la capital es mucho más estable. Las transacciones alternativas representan sólo alrededor del 70%. Moscú finalmente se está moviendo hacia el segmento inmobiliario de élite para personas con reservas de efectivo.

Esta situación provoca graves distorsiones en el mercado de la construcción. En Moscú, según el Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios, la proporción de viviendas vendidas respecto de su disponibilidad para ser construidas es del 95%: un excelente indicador. Es decir, cuando los edificios están terminados, casi todos los apartamentos que hay en ellos están vendidos. Desgraciadamente, ninguna otra región puede presumir de ello.

La situación más difícil para los promotores se encuentra en la provincia de Samara (68%), la provincia de Novosibirsk (67%), la provincia de Krasnoyarsk (64%), la provincia de Leningrado (61%), la provincia de Primorie (59%), Bashkortostán (57%), la provincia de Vorónezh (53%) y la región de Krasnodar, donde la proporción fue del 49%.

La existencia de problemas financieros entre los promotores la confirma el director general de la Agencia de Calificación del Complejo de Construcción (RASK), Fedor Vylomov .

—Según nuestras estimaciones, entre el 20 y el 25 % de los promotores tienen riesgos financieros elevados, que bien podrían materializarse, si no este año, el año que viene.

En última instancia, todo se encamina hacia el rescate de los promotores por parte del Estado. El Gobierno, junto con el Banco Central, debe elaborar un paquete de medidas según instrucciones del presidente antes del 16 de junio de 2025.

No hay salida al agujero en el presupuesto, sólo que ahora la gente está experimentando grandes problemas para mejorar sus condiciones de vivienda.