Guerra por los metros cuadrados: cómo un heredero puede evitar quedarse sin piso

Los bienes inmuebles (terrenos, locales residenciales y no residenciales, sus participaciones, así como proyectos de construcción inacabados) pueden pasar a ser propiedad de un ciudadano como resultado de diversos eventos y acciones. El abogado Arkady Li explicó a MK los riesgos de aceptar metros cuadrados como herencia.

Una de las causas más comunes para adquirir la propiedad de un apartamento (participación en un apartamento) es la herencia. De ahora en adelante, simplemente llamaremos a esta propiedad "vivienda".

Consideremos algunas situaciones en las que, durante el proceso de herencia de una vivienda, es posible perderla o resultar difícil aceptarla. Además de la herencia legal, cuando la vivienda pasa a ser propiedad del heredero, que en la mayoría de los casos es un familiar del fallecido, por fuerza de ley, el derecho de propiedad puede surgir en virtud de un testamento. Dado que un testamento es una transacción, debe ser otorgado por una persona (testador) consciente de sus actos y que actúe conforme a su voluntad. Como dicen los abogados, una persona debe comprender el significado de sus actos.

Un ciudadano que desee heredar una vivienda acude a un notario y redacta un testamento a favor de la persona a quien desea transmitir la propiedad. Esta no es necesariamente un familiar, sino un completo desconocido.

Un heredero que podría haber recibido una vivienda sin testamento, pero que se ve privado de la herencia, recurre a un abogado para obtener una respuesta a la pregunta de si es posible impugnar un testamento que no le favorece. Al fin y al cabo, en este caso, tiene derecho a reclamar la herencia por ley.

En ocasiones, dicha impugnación es posible ante los tribunales mediante la presentación de una demanda de invalidación del testamento. En este caso, las personas suelen recurrir a un abogado para obtener asesoramiento y determinar si existe la posibilidad de ganar el caso. En este caso, el abogado debe estudiar cuidadosamente la situación familiar del testador, comprender su situación (y, en caso de fallecimiento, la que tenía) y estudiar los documentos pertinentes.

En estos casos, el tribunal designa un examen psiquiátrico forense, que determina si la salud del testador le permitió comprender el significado de sus actos y controlarlos al momento de redactar el testamento.

Situaciones similares surgen cuando el testador realiza diversas transacciones, como resultado de las cuales la propiedad se transfiere a otras personas no por testamento, sino en virtud de otras transacciones de derecho civil, por ejemplo, un contrato de donación.

En la práctica, surgen situaciones en las que la vivienda heredada está gravada por una prenda u otras obligaciones contraídas en vida del testador. De hecho, según la ley, se heredan no solo los bienes, sino también las deudas del testador. ¿Qué hacer en estas situaciones?

Cada heredero responde de las deudas del testador hasta el valor de los bienes heredados que le sean transferidos. Esto implica que los bienes heredados deben tasarse a precios de mercado al momento de la aceptación de la herencia, lo cual no es tarea fácil, dado que implica ciertos gastos materiales.

Las deudas pueden surgir tanto con particulares como con el Estado. Por lo tanto, al aceptar una herencia, cualquier heredero debe tener en cuenta que, en algunos casos, deberá asumir la responsabilidad por las deudas del testador. Estas pueden surgir de diversas obligaciones. Por ejemplo, puede haber situaciones en las que, después de que los herederos hayan aceptado la herencia, un tercero que haya realizado algún trabajo para el difunto, prestado un servicio, etc., presente una reclamación contra ellos. Una vez aceptada la herencia, dicha persona tiene derecho a presentar una demanda judicial para recuperar la deuda del/de los heredero(s), así como las sanciones, si dicha responsabilidad está prevista por ley o por un convenio.

Por supuesto, es difícil conocer estos requisitos con antelación. Y esto supone un riesgo para quien acepta la herencia. Al fin y al cabo, la cuantía de estos requisitos puede ser considerable, comparable al coste de la vivienda heredada.

Existe una condición que puede ayudar al heredero en tal situación. Es que los acreedores del testador tienen derecho a presentar sus reclamaciones a los herederos que hayan aceptado la herencia dentro del plazo de prescripción establecido por la ley para las reclamaciones pertinentes. En la práctica, a menudo se dan casos en los que el tribunal se niega a satisfacer las reclamaciones debido al vencimiento del plazo de prescripción.

A veces surgen situaciones controvertidas relacionadas con la interpretación del testamento. Por ejemplo, la ley prevé un tipo de testamento llamado testamento cerrado. Este testamento debe ser redactado y firmado por el propio testador. Se denomina cerrado porque nadie conoce su contenido antes de su publicación. Al redactarlo, es necesario ser muy cuidadoso, ya que, en caso de ambigüedad o incompleto, puede surgir una disputa entre los herederos, que podría recurrir a los tribunales.

Por tanto, la herencia de una vivienda no supone una aceptación automática de la misma como herencia, sino un paso deliberado en el que es necesario tener en cuenta las normas de la legislación vigente.