Metros cuadrados sin demanda: Rusia se enfrenta a una crisis de sobreproducción de nuevos edificios

Debido al bajo nivel de edificios residenciales nuevos de varias plantas sin vender, varias regiones rusas podrían verse amenazadas por una crisis de sobreproducción de viviendas. Así lo afirmó Mikhail Goldberg, director del centro de análisis de la agencia hipotecaria estatal. Anteriormente, los analistas, en un estudio de Unified Resource of Developers (ERZ.RF), advirtieron que una crisis de sobreproducción de nuevos edificios amenaza a más de 30 regiones del país.

En 33 regiones de Rusia, la oferta de viviendas construidas en el mercado supera la demanda efectiva. Así lo señalaron analistas de ERZ.RF. En su opinión, esta situación es peligrosa, ya que puede provocar una crisis de sobreproducción. Además, ni siquiera una reducción en el volumen de construcción de nuevos proyectos ayudará a evitar el exceso de oferta. "En estas regiones, la situación es peor que la media nacional", señaló Mijaíl Goldberg. "Entiendo a quienes temen crisis en los mercados inmobiliarios locales. Es muy posible que veamos esto en algunas regiones". Añadió que, de media, en el país ya se ha vendido alrededor del 55% de las viviendas encargadas en 2025. Sin embargo, en varias grandes entidades federativas, esta cifra es inferior al 20%.

Los participantes del mercado tienen diferentes evaluaciones de las razones de lo que está sucediendo. Algunos argumentan que todo se debe a la política del Banco Central, que, si bien ha comenzado a reducir el tipo de interés clave, aún lo mantiene en un nivel demasiado alto. Además, ya ha adoptado varias medidas para endurecer los requisitos para los prestatarios. «Obviamente, la causa de la crisis es el elevado tipo de interés clave, que ha provocado un aumento del coste de los préstamos, incluidos los de vivienda», afirma Vladimir Prokhorov, director del Grupo de Empresas Udacha. «Cabe destacar que la demanda de vivienda sigue siendo alta. El problema está relacionado con la baja solvencia de la población, en particular debido a las estrictas condiciones bancarias para la concesión de hipotecas».

Otros expertos instan a no sacar conclusiones precipitadas y recuerdan que, en años anteriores, el mercado inmobiliario se vio efectivamente sobrecalentado por los programas preferenciales y ahora simplemente se está adaptando a condiciones más favorables. «Según la Agencia Estatal de Hipotecas, la demanda de apartamentos en edificios nuevos para el período enero-mayo de 2025 disminuyó un 16 % en comparación con el mismo período del año anterior, pero es importante entender que la demanda en el primer semestre de 2024 se vio estimulada por la disponibilidad de hipotecas preferenciales para la mayoría», enfatizó Alexey Skorobogach, jefe del comité de análisis del Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios (RGR). «En el período enero-mayo de 2025, aproximadamente dos tercios de las transacciones de edificios nuevos se realizan mediante hipotecas familiares preferenciales, lo que impulsa la demanda. Además, existen planes de pago a plazos y subsidios individuales, que también estimulan la demanda».

El mercado de obra nueva lleva menos de un año activo tras la abolición de las hipotecas preferenciales masivas. Durante este tiempo, como es natural, ha experimentado un proceso de adaptación a las nuevas condiciones. A pesar de la reducción de las transacciones, es prematuro hablar de una crisis de sobreoferta en el mercado de obra nueva. El mercado de la construcción se desarrolla de forma cíclica e inerte. Lo más probable es que, en estas condiciones, la demanda vuelva al nivel de 2020 o 2022 para finales de 2025, según prevé Skorobogach.

Es interesante que, a pesar de la crisis que amenaza a varias regiones, los participantes del mercado inmobiliario no tengan prisa por reducir los precios de la vivienda y esperen la ayuda del Estado. "No tiene sentido esperar una caída significativa de los precios de la vivienda, ya que los promotores ya han incurrido en costes de construcción de inmuebles", señala Vladimir Prokhorov. "En la situación actual, la solución podría ser la ampliación de los programas estatales de hipotecas preferenciales, que el gobierno está desarrollando, así como los programas de apoyo a los promotores mediante subvenciones para la financiación de proyectos". En parte, su comportamiento se debe a las peculiaridades del sistema actual de cuentas de depósito en garantía, ya que los fondos de los compradores permanecen congelados hasta la puesta en funcionamiento del inmueble. Es decir, reducir el coste por metro cuadrado para los vendedores, es decir, para los participantes del mercado inmobiliario, resulta inapropiado.

Sin embargo, el continuo crecimiento del precio por metro cuadrado en los edificios nuevos, a pesar de la cantidad de viviendas sin vender, no puede explicarse únicamente por las peculiaridades del sistema actual. Expertos de la empresa Etazhi informaron el día anterior que el crecimiento del precio promedio por metro cuadrado de los apartamentos en edificios nuevos en Rusia durante el último año fue tres veces mayor que en el mercado secundario. Las autoridades deberían prestar atención a los desequilibrios identificados en el mercado inmobiliario antes de que se conviertan en una crisis a gran escala, como ocurrió anteriormente en China en 2020, donde el crecimiento de la oferta en el mercado inmobiliario no se vio compensado por la demanda.