Diez consejos para comprar para alquilar: Consejos esenciales para la inversión inmobiliaria

• Nuestra guía de compra para alquiler explica los aspectos esenciales de la inversión inmobiliaria.
• Esta guía, actualizada periódicamente, explica cómo evaluar las inversiones y obtener beneficios.
• Infórmese sobre las mejores ubicaciones para invertir en propiedades, las hipotecas para alquiler, la rentabilidad del alquiler y qué significan los cambios fiscales para propietarios e inversores.

Por SIMON LAMBERT, EDITOR DE THIS IS MONEY Actualizado: 23:39 GMT, 10 de noviembre de 2025

La compra para alquilar ha perdido parte de su atractivo debido a que las nuevas normas más estrictas, los impuestos más altos y ahora los tipos de interés hipotecarios mucho más elevados han mermado la rentabilidad, pero la inversión inmobiliaria sigue siendo popular entre los británicos.

A muchos les gusta la familiaridad de los ladrillos y el cemento y ven las importantes subidas de precios de la vivienda observadas en los últimos 25 años como una receta para el éxito.

Pero si va a invertir en propiedades, no puede confiar en que los precios de las viviendas simplemente suban, y debe recordar que comprar cuando están altos añade riesgo; en cambio, los expertos aconsejan invertir para obtener rentabilidad a largo plazo por el alquiler... y mantener contentos a sus inquilinos.

Si le interesa, lea aquí nuestra guía de 10 consejos para la compra de propiedades para alquilar, que se actualiza periódicamente y ha ayudado a millones de propietarios durante más de una década.

Enlace rápido: Consulta las mejores tasas hipotecarias para inversión en alquiler a las que podrías optar.

Un mundo de bajos tipos de interés contribuyó a potenciar el atractivo de la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad de los ahorros era baja y las hipotecas baratas.

Para muchos, esto incluso compensó el recargo del 3 por ciento en el impuesto de timbre sobre las propiedades de alquiler y las segundas residencias, que consumiría una gran cantidad de su dinero, y la pérdida de la desgravación fiscal total de los intereses hipotecarios, que hizo que las rentabilidades fueran más moderadas que antes.

Sin embargo, las cosas han cambiado, y con la subida del tipo de interés básico por parte del Banco de Inglaterra desde el 0,1 por ciento en diciembre de 2022 hasta el 4,25 por ciento en marzo de 2023, los tipos de interés de las hipotecas para alquiler son mucho más altos.

Entonces, ¿sigue mereciendo la pena? Muchos todavía piensan que sí, pero son más cautelosos que antes, como reveló nuestra visita a la Feria Nacional de Inversión para Propietarios .

Como inversión para generar ingresos para aquellos que tienen suficiente dinero para reunir un gran depósito, la compra de propiedades para alquilar a menudo resulta atractiva, especialmente en comparación con las bajas tasas de ahorro y las fluctuaciones del mercado de valores.

Pero los tipos de interés hipotecarios han subido sustancialmente desde sus mínimos históricos, lo que dificulta que los inversores en propiedades para alquilar encuentren buenas oportunidades.

Mientras tanto, los impuestos son más altos que antes. La deducción total de los intereses hipotecarios se ha sustituido por un crédito fiscal del 20 % sobre los gastos de la hipoteca, y se aplica un recargo del 3 % en el impuesto de transmisiones patrimoniales a las compras.

Sin embargo, la alta demanda de los inquilinos, los alquileres que pueden subir con la inflación, los pagos más bajos de las hipotecas de solo intereses para la compra de viviendas para alquilar y la oportunidad de agregar valor renovando las propiedades, hacen que muchos inversores sigan sintiéndose tentados.

Si planeas invertir, o simplemente quieres saber más, a continuación te contamos los 10 aspectos esenciales a considerar para una inversión exitosa en alquiler.

Como cualquier inversión, la compra de propiedades para alquilar no ofrece garantías, pero para aquellos que tienen más fe en los bienes raíces que en las acciones, a continuación se presentan los 10 mejores consejos de This is Money.

Si eres nuevo en el mundo de la inversión en propiedades para alquilar, ¿qué sabes del mercado? ¿Conoces los riesgos, así como los beneficios?

Asegúrese de que la inversión en propiedades para alquilar sea lo que realmente desea. Su dinero podría obtener mejores resultados en otro lugar.

Invertir en propiedades para alquilar significa inmovilizar capital en un inmueble que puede perder valor, especialmente en tiempos de incertidumbre económica.

Esto se compara con la posibilidad de obtener una rentabilidad anual del 5 por ciento de un fondo de inversión basado en ingresos, o del 4 por ciento en una cuenta de ahorros a tipo fijo .

Recuerda que la rentabilidad de una inversión en fondos, acciones o sociedades de inversión a través de una cuenta ISA te permitirá evitar el impuesto sobre la renta y obtener plusvalías libres de impuestos. Además, tendrás la posibilidad de vender rápidamente si lo deseas.

La otra cara de la moneda es que no puedes comprar un fondo de inversión poco atractivo y ponerte a renovarlo y agregarle valor por tu cuenta.

Invertir en propiedades para alquilar implica comprometer decenas de miles de libras en una propiedad y, normalmente, solicitar una hipoteca.

Cuando suben los precios de la vivienda, esto significa que es posible obtener grandes ganancias apalancadas por encima de la deuda hipotecaria, pero cuando bajan, el depósito se ve afectado y la hipoteca se mantiene igual.

La inversión inmobiliaria ha resultado muy rentable para muchas personas, tanto en términos de ingresos como de ganancias de capital, pero es fundamental abordarla con los ojos bien abiertos, reconociendo las posibles ventajas y desventajas.

Si conoces a alguien que haya invertido en propiedades para alquilar o que haya alquilado una propiedad anteriormente, pregúntale sobre sus experiencias, con sus pros y sus contras.

Cuanto más conocimiento tengas y más investigues, mayor será la probabilidad de que tu inversión sea rentable.

Que un lugar sea prometedor no significa que sea el más caro ni el más barato. Significa que es un lugar donde la gente querría vivir, y esto puede deberse a diversos motivos.

¿Qué zonas de tu ciudad tienen un encanto especial? Si vives en una zona residencial, ¿dónde hay buen transporte público? ¿Dónde están los buenos colegios para familias jóvenes? ¿Dónde quieren vivir los estudiantes?

Debes encontrar una propiedad que se ajuste a tu presupuesto y necesidades, y que además sea adecuada para las ubicaciones que elegirían las personas que querrían vivir en esas casas.

Estas preguntas pueden parecer demasiado simplistas, pero probablemente sean el aspecto más importante de una inversión exitosa en alquiler.

En la mayoría de los casos, la gente tiende a invertir en propiedades cerca de donde vive. Como ventaja, es probable que conozcan este mercado mejor que ningún otro y puedan identificar el tipo de propiedad y ubicación que tendrá éxito. Además, tienen muchas más posibilidades de supervisar la propiedad.

Sin embargo, también conviene tener en cuenta que si eres propietario de una vivienda, ya estás familiarizado con las propiedades de la zona donde vives, y buscar un tipo de vivienda diferente en una zona distinta podría ser una buena idea.

Antes de empezar a buscar propiedades, siéntese con papel y bolígrafo y anote el precio de las casas que está mirando y el alquiler que probablemente obtendrá.

Calcula tus pagos mensuales

Las entidades que conceden préstamos para la compra de viviendas para alquilar suelen exigir que el alquiler cubra el 125% de las cuotas de la hipoteca (a menudo ahora el 150%) y la mayoría ahora exige depósitos del 25%, o incluso más, para tipos de interés considerablemente superiores a los de las hipotecas residenciales.

Las hipotecas para alquiler con las mejores tasas también conllevan elevadas comisiones de apertura.

Una vez que tengas resueltos el tipo de interés de la hipoteca y probablemente el alquiler, debes ser objetivo al decidir si tu inversión resulta rentable.

No olvides tener en cuenta los costes de mantenimiento.

¿Qué ocurrirá si la propiedad permanece vacía durante uno o dos meses?

Todos estos son aspectos a tener en cuenta. Asegúrese de saber cuánto serán las cuotas de la hipoteca y, si se trata de una hipoteca variable, prevea posibles subidas de tipos.

No vayas sin más a tu banco o caja de ahorros y pidas una hipoteca. Parece obvio, pero quienes hacen esto cuando necesitan un producto financiero son una de las razones por las que los bancos obtienen miles de millones de dólares en beneficios.

Conviene consultar con un buen asesor hipotecario independiente al buscar una hipoteca para inversión en alquiler. No solo te informará sobre las ofertas disponibles, sino que también te ayudará a decidir cuál es la más adecuada para ti y si prefieres una hipoteca fija o variable.

Aun así, deberías investigar por tu cuenta para poder entrar en la conversación con el conocimiento necesario sobre qué tipo de hipotecas te deberían ofrecer.

El socio intermediario hipotecario cuidadosamente seleccionado por This is Money, London & Country, ofrece asesoramiento gratuito; puede obtener más información y utilizar nuestra herramienta de comparación para encontrar la mejor hipoteca para inversión en alquiler aquí.

En lugar de imaginar si te gustaría vivir en tu propiedad de inversión, ponte en el lugar de tu inquilino objetivo.

¿Quiénes son y qué quieren? Si son estudiantes, debe ser fácil de limpiar y cómodo, pero no lujoso.

Si se trata de jóvenes profesionales, debería ser moderno y elegante, pero sin resultar recargado.

Si se trata de una familia, tendrán muchas pertenencias propias y necesitarán un lienzo en blanco.

Recuerda que permitir que los inquilinos dejen su huella en una propiedad, por ejemplo decorándola o añadiendo cuadros, o que tú retires los muebles que no se usan, hace que se sienta más como un hogar.

Estos inquilinos se quedarán por más tiempo, lo cual es una excelente noticia para el propietario.

También es posible contratar un seguro contra el impago del alquiler por parte del inquilino, conocido como seguro de garantía de alquiler. Este seguro puede costar desde tan solo 50 libras y está disponible como producto independiente a través de una compañía especializada o como parte de una póliza de seguro para propietarios más amplia.

Todos hemos leído historias sobre millonarios que compran propiedades para alquilar y sus enormes carteras de inversiones.

Esta calculadora muestra la rentabilidad del alquiler de su propiedad de inversión como un porcentaje de su valor.

Pero si bien cabe esperar subidas de precios de la vivienda a largo plazo, los expertos recomiendan invertir para obtener ingresos, no para el crecimiento del capital a corto plazo.

Para comparar el valor de diferentes propiedades, utilice su rentabilidad: es decir, el alquiler anual recibido como porcentaje del precio de compra.

Por ejemplo, una propiedad que genera 10.000 libras esterlinas en alquileres y que cuesta 200.000 libras esterlinas tiene una rentabilidad del 5 por ciento.

El alquiler debería ser la principal fuente de rentabilidad para la inversión en propiedades para alquilar.

La mayoría de las hipotecas para compra de vivienda para alquiler se realizan con pago de solo intereses, por lo que el importe prestado no se amortizará con el tiempo.

Si consigues una rentabilidad por alquiler sustancialmente superior a los pagos de la hipoteca, entonces, una vez que hayas acumulado un buen fondo de emergencia, podrás empezar a ahorrar o invertir cualquier dinero extra.

Sin embargo, recuerda que la gente rara vez compra una casa al contado y que estas conllevan gastos de funcionamiento, por lo que los costes de la hipoteca, el mantenimiento y las comisiones de los agentes deben tenerse en cuenta y reducirán tu rentabilidad.

Quizás convenga considerar si la inversión en vivienda para alquilar sigue siendo más rentable que un fondo de inversión o un fideicomiso una vez que se tengan en cuenta estos costes.

Una vez considerados la hipoteca, los gastos y los impuestos, querrás que el alquiler se acumule con el tiempo y luego potencialmente puedas usarlo como depósito para futuras inversiones o para pagar la hipoteca al final de su plazo.

Esto significa que te habrás beneficiado de los ingresos por alquiler, habrás pagado la hipoteca y conservarás el valor total del capital de la propiedad.

La mayoría de los inversores en propiedades para alquilar buscan inmuebles cerca de donde viven. Pero tu ciudad podría no ser la mejor inversión.

La ventaja de tener una propiedad cerca es poder vigilarla, pero si de todas formas vas a contratar a un agente, él debería encargarse de eso.

Amplíe su búsqueda y considere ciudades con buenas conexiones de transporte, que sean populares entre las familias o que tengan una universidad de gran tamaño.

También conviene considerar propiedades que necesiten mejoras para aumentar el valor de su inversión. Las propiedades deterioradas o que requieren renovación pueden negociarse con firmeza para obtener un mejor precio y luego renovarse para incrementar su valor.

Esta es una forma de obtener un retorno sólido y rápido del capital invertido. Si se puede añadir valor a una vivienda de inmediato, se obtiene un mayor margen de seguridad en la inversión.

Sin embargo, recuerde asegurarse de que el precio sea lo suficientemente bajo como para cubrir la renovación y obtener alguna ganancia, y que debe prever el inevitable sobrecosto.

Una buena regla a seguir es el cálculo aproximado de los promotores inmobiliarios, según el cual el valor final de una propiedad reformada debería ser al menos el precio de compra, más el coste de la obra, más un 20 por ciento.

Como inversor en propiedades para alquilar, usted tiene la misma ventaja que un comprador primerizo a la hora de negociar un descuento.

Si no dependes de la venta de una propiedad para comprar otra, entonces no formas parte de una cadena y representas un menor riesgo de que la venta no se concrete.

Esto puede ser una gran ventaja al negociar un descuento. Haz ofertas bajas y no te dejes convencer para pagar de más.

Es fundamental conocer el mercado a la hora de negociar. Por ejemplo, si el mercado está flojo y las casas tardan más en venderse, tendrás más margen de negociación. También es útil averiguar por qué vende la propiedad y cuánto tiempo lleva siendo de su propiedad.

Un propietario que lleva mucho tiempo en la propiedad y que está aprovechando las ganancias de capital obtenidas con su alquiler puede estar más dispuesto a aceptar una oferta más baja para una venta rápida que una familia que necesita el mejor precio posible para poder mudarse.

Antes de realizar cualquier inversión, siempre debes investigar tanto los aspectos negativos como los positivos.

Los precios de la vivienda están subiendo ahora mismo, pero el crecimiento se ha ralentizado y podrían volver a bajar. Si los precios de la vivienda caen, ¿podrá mantener su inversión?

Mientras tanto, los tipos de interés son bajos en este momento, lo que anima a la gente a invertir con alquileres que cubren cómodamente la hipoteca, pero ¿qué harás cuando suban los tipos?

Considere también el tipo de interés variable estándar al que podría pasar tras un período de tipo fijo. ¿Qué ocurrirá si no puede refinanciar su hipoteca?

Incluso en zonas populares, algunas propiedades pueden permanecer vacías. Una regla general que aplican muchos inversores en alquiler es considerar que la propiedad puede estar vacía durante dos meses al año, lo que proporciona un margen de seguridad considerable.

Las casas suelen necesitar reparaciones y pueden surgir imprevistos. Si no tienes suficiente dinero ahorrado para cubrir una reparación importante de tu propiedad, como una caldera nueva, no inviertas todavía.

Comprar una propiedad es solo el primer paso. ¿La alquilarás tú mismo o contratarás a un agente inmobiliario?

Los agentes te cobrarán una comisión de gestión, pero se encargarán de cualquier problema y cuentan con una buena red de fontaneros, electricistas y otros profesionales si algo sale mal.

Puedes ganar más dinero alquilando tú mismo la propiedad, pero prepárate para dedicar fines de semana y tardes a visitas, publicidad y reparaciones.

Si elige un agente, no tiene por qué optar por una presencia en la calle principal; muchos agentes independientes ofrecen un servicio excelente y personalizado.

Seleccione una lista reducida de agentes, tanto grandes como pequeños, y pregúnteles qué pueden ofrecerle.

Si estás considerando hacerlo por tu cuenta, analiza dónde anunciarás tu propiedad y dónde obtendrás documentos, como los contratos de arrendamiento.

Realmente vale la pena cuidar de tus inquilinos. Si lo haces, ellos cuidarán de ti.

El mayor obstáculo para la rentabilidad de la inversión de muchos propietarios de viviendas en alquiler es el periodo de desocupación. Un tiempo en el que la propiedad no está alquilada. Los buenos inquilinos que desean quedarse ayudan a evitarlo, e incluso, si se mudan, podrían recomendar tu propiedad a conocidos.

Mantén tu propiedad en buen estado, asegúrate de que sea un lugar agradable para vivir e intenta construir una buena relación personal con tus inquilinos.

Esta guía se redactó por primera vez en febrero de 2006 y se actualiza periódicamente.