Tenemos la tentación de comprar un piso encima de una oficina de Correos, pero ¿será un dolor de cabeza por la hipoteca o será difícil de vender en el futuro?
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Mi marido y yo hemos encontrado un piso que nos encanta. Parece tener un precio razonable comparado con otras casas de la zona.
Sin embargo, tenemos una preocupación importante... el piso está situado encima de una oficina de correos, lo que posiblemente explica por qué es un poco más razonable que otras propiedades de la zona.
El piso en sí está en arrendamiento con una duración de 188 años y el cargo por servicio es de £1,000 por año.
Pero, ¿deberíamos mantenernos alejados, dado que la propiedad se encuentra sobre un espacio comercial? Nos preocupa que una oficina de correos pueda transformarse en algo más en el futuro, como un restaurante o servicio de comida para llevar, lo que podría ser aún más problemático y presentar riesgo de incendio.
¿También será posible obtener una hipoteca sobre él y podría ser difícil venderlo en el futuro?
Nuestro lector ha encontrado un piso que le gusta mucho pero le preocupa que esté encima de una oficina de Correos (imagen de stock)
Ed Magnus de This is Money responde: Cuando se trata de comprar una casa, a menudo el mayor desafío es el compromiso: siempre es probable que haya algo que detenga a los compradores.
El cerebro humano está programado para detectar amenazas e incluso aquellos que encuentran el hogar perfecto probablemente pasarán mucho tiempo reflexionando sobre los posibles peligros.
Pero es fantástico que haya encontrado una propiedad que tanto a usted como a su marido realmente les gusta y consideran que tiene un valor razonable para la zona: esa es la parte difícil de acertar.
Un contrato de arrendamiento de 188 años es tiempo suficiente para no preocuparse y el cargo por servicio es relativamente bajo, por lo que también es positivo, aunque debe averiguar a qué se destina el cargo por servicio y si se puede aumentar, y si ese aumento tiene un límite.
Según un análisis de la agencia inmobiliaria Hamptons, el cargo por servicio anual promedio de un departamento en Inglaterra y Gales fue de £2,300 en 2024, por lo que es justo decir que está muy por debajo de la norma.
Tiene razón al preguntarse si el piso está situado encima de un espacio comercial, dado que esto tiene cierto potencial de afectar la obtención de una hipoteca y la posibilidad de vender en el futuro.
Dado que es una oficina de correos, valdría la pena comprobar su horario de apertura y tal vez dedicar algún tiempo a observar qué tan concurrida está durante el día, si eso le preocupa.
En su forma actual, una oficina de correos debajo del apartamento no debería causar ningún problema en lo que respecta a la hipoteca, pero como usted dice, existe el potencial de que se transforme en otra cosa en el futuro.
Para obtener asesoramiento de expertos, hablamos con Luke Thorne , director asociado de la agencia hipotecaria SPF Private Clients, y con Amy Reynolds , jefa de ventas de la agencia inmobiliaria Antony Roberts en Richmond.
Luke Thorne responde: Si bien la mayoría de los prestamistas generalmente considerarían prestar dinero a alguien que compra un departamento sobre un local comercial, como una oficina de correos, esto siempre está sujeto a una revisión específica por parte del perito bancario.
Algunos prestamistas restringirán el préstamo al valor disponible cuando el piso está ubicado encima de un local comercial, por lo que esto puede significar que cualquier potencial comprador requiera un depósito más alto.
El tipo de negocio es especialmente importante y todo lo que pueda perjudicar la venta, como el ruido, los olores y los horarios de apertura extendidos, por ejemplo, los que se pueden asociar a una cafetería, un restaurante o un local de comida rápida, probablemente serán tratados con más cautela por el prestamista.
No hay problema con que el contrato de arrendamiento tenga 188 años restantes. La duración del contrato se vuelve más preocupante cuando el prestamista solo prevé, por ejemplo, 85 años restantes al momento de formalizar la hipoteca.
Una vez que se alcanza esa cifra, el apetito de los prestamistas disminuye y quedan menos opciones disponibles.
Si bien desconocemos el valor de la propiedad y las condiciones del contrato de arrendamiento, £1,000 no parece ser un cargo por servicio demasiado oneroso.
Sin embargo, el tasador comentará esto nuevamente y el prestamista incorporará cualquier comentario realizado que pueda afectar la comercialización futura de la propiedad en su decisión de préstamo.
Lo que el prestatario también debe preguntar es si existe alguna renta terrestre aplicable a esta propiedad.
Si lo hay, se deben determinar detalles sobre el valor y el período de revisión, ya que nuevamente esto puede afectar las opciones de préstamo abiertas al comprador.
Luke Thorne, director asociado de la corredora hipotecaria SPF Private Clients
Amy Reynolds responde: Tienes toda la razón al hacer la pregunta: los pisos encima de locales comerciales tienden a tener precios más competitivos y los compradores a menudo se preguntan por qué.
La respuesta es que puede resultar más difícil obtener una hipoteca y eso afecta a la audiencia a la que podemos vender.
Sin embargo, los prestamistas hipotecarios generalmente ven las oficinas de correos con mejores ojos que, por ejemplo, un local de comida para llevar o un pub: se consideran de bajo impacto en términos de ruido, olores y tráfico peatonal.
Las preocupaciones sobre el futuro de la unidad que se indica a continuación son válidas. Existen normas sobre el cambio de uso, pero estas cambian con el tiempo.
Vendemos muchas propiedades comerciales y venderíamos muchas más si los prestamistas adoptaran una visión diferente del riesgo.
Siempre que sea un edificio bien gestionado, con un precio razonable y en una buena zona, siempre habrá mercado. Solo se trata de entrar con los ojos bien abiertos, como claramente lo haces.
Amy Reynolds, jefa de ventas de la agencia inmobiliaria Antony Roberts en Richmond
Ed Magnus de This is Money responde: Uno esperaría que la sucursal de Correos debajo de este piso continúe funcionando durante mucho tiempo.
La Oficina de Correos ha declarado que está comprometida a mantener su nivel actual de sucursales.
Dicho esto, nada es nunca seguro, y en noviembre del año pasado, The Post Office confirmó que eliminaría 115 sucursales de su red de 11.500 empleados .
Cualquier cambio de uso futuro probablemente requerirá un permiso de planificación de la autoridad local para que alguien pueda cambiar el uso de oficina de correos a restaurante o comida para llevar.
Una oficina de correos se clasifica como propiedad comercial de clase A1. Los restaurantes y cafeterías son de clase A3, mientras que los establecimientos de comida caliente para llevar son de clase A5.
Sin embargo, gracias a un cambio reciente en las normas gubernamentales sobre las categorías comerciales, cambiar de una clase A1 a una clase A3 podría ahora considerarse en algunos casos un derecho de desarrollo permitido, lo que podría facilitar que se produzca ese cambio en particular.
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