Un proprietario latitante è in libertà. Dove si trovano decine dei suoi inquilini in Ontario?

Secondo un esperto legale, gli inquilini degli edifici di proprietà di un latitante ricercato potrebbero essere al sicuro dallo sfratto se la banca o un nuovo proprietario prendessero il controllo dell'immobile.

Gareth West, 45 anni, è ricercato dalle autorità statunitensi per aver gestito un call center che truffava i nonni a Montreal, truffando anziani americani per oltre 21 milioni di dollari. È latitante da quando è stato emesso un mandato di arresto nei suoi confronti a febbraio.

CBC News ha precedentemente riferito che Gareth possiede due condomini: uno a St. Thomas e l'altro a Londra. West ha acquistato un altro edificio, al 232 di Elm Street a St. Thomas, nel marzo 2022, ma lo scorso novembre i vigili del fuoco hanno ordinato la chiusura dell'edificio di tre piani senza ascensore per gravi violazioni del codice antincendio, derivanti da lavori di ristrutturazione mal eseguiti. L'immobile è stato pignorato lo stesso mese, prima che la banca ne assumesse la gestione a gennaio, secondo i registri immobiliari.

"Quando la banca subentra, in realtà è una buona cosa perché se il proprietario non pagava le utenze, la banca si assume la responsabilità e la situazione viene ripristinata", ha affermato Elena Dempsey, avvocato presso la Elgin-Oxford Legal Clinic di St. Thomas.

Gli inquilini degli appartamenti in affitto di West al 14 di Holland Street a St. Thomas e al 308 di Egerton Street a Londra affermano di essere stati costretti a gestire cumuli di spazzatura non raccolta, interruzioni di corrente e mancanza di acqua calda. Hanno espresso preoccupazione per le conseguenze dell'assenza del proprietario.

Entrambe le città hanno affermato che i servizi sono stati ripristinati negli appartamenti e che stanno collaborando con i rispettivi istituti di credito ipotecario.

Cosa succede adesso?

Il passo successivo comporterebbe il sequestro dell'immobile da parte dell'istituto di credito, che potrebbe essere la banca, e la sua successiva acquisizione fino alla sua vendita a un altro acquirente. Tuttavia, gli inquilini godrebbero di tutele contro gli sfratti ai sensi del Residential Tenancies Act.

"L'unico modo in cui la banca potrebbe sequestrare la proprietà è se il proprietario non pagasse più il mutuo", ha affermato Dempsey.

"In passato ci sono stati momenti in cui il proprietario non riusciva a pagare le utenze, oppure non era in grado di far fronte ai pagamenti dell'immobile e la banca prendeva il sopravvento, cosa che accade più frequentemente."

Con West in fuga, il creditore può ottenere un'ordinanza dalla Corte superiore che gli consenta di assumerne la proprietà, ma tale processo potrebbe richiedere diversi mesi.

I residenti dovranno quindi dimostrare di essere inquilini legittimi, dopodiché riceveranno una notifica chiamata Notifica di ingiunzione e l'affitto verrà pagato direttamente alla banca a partire dalla data della notifica.

Avere la banca come locatore può essere un vantaggio per chi vive negli edifici, perché può garantire stabilità nei servizi, ha affermato Dempsey. Se un'altra persona o società acquista l'edificio, diventa il nuovo locatore e non può sfrattare gli inquilini senza una valida causa, ha aggiunto.

"Solo in base alla legge si può sfrattare, non si può semplicemente dire 'Andatevene gente, sono il nuovo proprietario'", ha detto Dempsey. "Se il nuovo inquilino prende il controllo e uno degli inquilini fa qualcosa che dà luogo allo sfratto, potenzialmente sì, potrebbe essere sfrattato, proprio come può essere sfrattato in qualsiasi altro luogo."

Il proprietario potrebbe chiedere di demolire l'edificio o di convertirlo ad altro uso, ma è tenuto a fornire un preavviso di almeno 120 giorni e gli inquilini possono contestarlo presso la Commissione condominiale: un altro lungo processo.

Comuni con autorità limitata

I comuni hanno una giurisdizione limitata sulle proprietà private, ha affermato il sindaco di St. Thomas, Joe Preston. Tuttavia, la sua città e Londra hanno emanato regolamenti che conferiscono loro l'autorità di intervenire in caso di violazioni come la raccolta dei rifiuti e problemi con acqua ed elettricità.

"Non far raccogliere i rifiuti non è probabilmente uno standard sufficiente per una proprietà, ma quando ci tagliano acqua ed elettricità, possiamo intervenire dopo che si è verificato un distacco per riattivarli. Paghiamo quelle bollette e le mettiamo nelle tasse [di proprietà] del proprietario", ha detto Preston.

"Il locatore ha certi obblighi, anche se è un locatore assenteista, e sembra che al momento le cose siano tornate alla normalità e che gli inquilini siano ben serviti, ma faremo in modo di intervenire quando necessario."

Con West in libertà, le spese per l'imposta sulla proprietà diventano un privilegio sugli edifici e impedirebbero future vendite finché non saranno pagate, ha affermato Preston, aggiungendo: "Ci dà un certo potere di riscuotere da chiunque potrebbe acquistare l'edificio in futuro".

I funzionari di St. Thomas sono riusciti a trovare una nuova sistemazione per tutti gli inquilini dell'appartamento in affitto di West in Elm Street, ha affermato Preston. Entrambe le città hanno dichiarato che si impegneranno per aiutare a trasferire gli inquilini in caso di sfratto, ma la decisione spetta all'istituto di credito o al nuovo proprietario.

L'avvocato consiglia agli inquilini di tenere da parte i soldi dell'affitto

Alcuni inquilini con cui ha parlato la CBC News hanno dichiarato che non pagheranno l'affitto finché la situazione non sarà risolta; alcuni hanno affermato che i tentativi di effettuare i pagamenti non hanno avuto successo e che i depositi non sono stati accettati, mentre altri hanno affermato che il denaro è stato prelevato dai loro conti.

Il consiglio di Dempsey è di mettere da parte i soldi finché non si raggiunge una soluzione. Gli inquilini potrebbero perseguire il nuovo proprietario per violazioni delle tutele, come la perdita di servizi, l'interferenza con il godimento ragionevole dell'immobile, il disagio emotivo e altri problemi.

"Non è una buona idea trattenere l'affitto. Nessun tribunale vede di buon occhio i rimedi di autotutela", ha detto. "Supponiamo che gli inquilini abbiano messo insieme tutti i loro soldi e pagato la bolletta dell'acqua, questo potrebbe essere un valido argomento per giustificare il fatto che non dovrebbero pagare l'affitto, ma non mi risulta che abbiano fatto questo."

West e altre 25 persone sono accusati di frode telematica negli Stati Uniti per la presunta truffa dei nonni e, se condannato, potrebbe scontare 40 anni di carcere.