La soluzione non è limitare gli affitti

Alcune posizioni e opinioni politiche sulle soluzioni alla crisi immobiliare non cessano di sorprendermi, perché a mio avviso rivelano una scarsa comprensione delle cause della crisi e, se attuate, non farebbero che peggiorare la situazione. Affitti e prezzi di vendita continuano a salire e, se non si risolveranno i problemi strutturali derivanti dalla crisi iniziata nel 2010, la situazione non potrà che peggiorare.

Per quanto riguarda gli affitti, alcuni sostengono la limitazione o il congelamento degli stessi, e alcuni organi di stampa hanno riportato questa opinione come una raccomandazione della Relazione semestrale della Commissione Europea. Tuttavia, la relazione non raccomanda il controllo degli affitti, che implica l'imposizione di limiti massimi e il congelamento dei prezzi per un periodo di tempo determinato, sebbene questa imposizione sia ancora in vigore per alcuni contratti di locazione precedenti al 1991. La relazione raccomanda la regolamentazione degli affitti, che è diversa, in quanto implica la definizione di regole e criteri per gli aumenti degli affitti, che già esistono.

L'attuale Governo e quello precedente hanno compreso la situazione e non si sono allineati all'idea populista di limitare o congelare gli affitti, la cui attuazione avrebbe ridotto l'offerta.

Per quanto riguarda l'alloggio locale, la decisione del Governo di trasferire le opzioni per ogni situazione ai comuni è stata elogiata dalla Direzione generale per l'Industria della Commissione, poiché la soluzione per gli affitti a breve termine è conforme al diritto dell'UE e il reclamo presentato contro il nostro Paese è stato archiviato.

L'aumento dell'offerta si verificherà solo quando investitori e proprietari sentiranno un clima di fiducia in cui i loro diritti saranno assicurati in caso di inadempimento dei contratti, il che presuppone: (a) il rapido funzionamento del sistema giudiziario, il che richiede modifiche alla legislazione vigente; (b) la stabilità legislativa e fiscale, il contrario di quanto accaduto negli ultimi 10 anni e (c) l'assunzione di obblighi sociali da parte dello Stato, il contrario di quanto imposto ai proprietari.

Ma se la fiducia è una condizione necessaria, non è sufficiente, poiché il valore del reddito compete con le condizioni di finanziamento dei prestiti per l'acquisto di un'abitazione, dato che le rate mensili equivalgono a un affitto . Quando le rate sono più basse, anche gli affitti tendono a ridursi, ma se c'è più difficoltà con il deposito iniziale per l'acquisto e i canoni sono più alti, c'è una maggiore domanda nel mercato degli affitti.

Ma al di là di queste variabili, c'è il problema di fondo che ha condizionato il mercato: (i) la limitata capacità delle imprese edili e (ii) gli elevati costi di costruzione e ristrutturazione.

Non è un caso che nel 2024 siano state completate solo 24.600 abitazioni e delle 34.470 autorizzate, solo il 21,5% sia destinato alla ristrutturazione. Il settore edile, che tra il 1971 e il 2011 ha costruito in media 90.000 abitazioni all'anno, non esiste più , annientato dalle restrizioni imposte dalla troika e dalla BCE, comprensibili dal punto di vista di chi eroga finanziamenti, ma prive di una visione strategica che salvaguardi le esigenze future del Paese. I quasi 300.000 disoccupati e le aziende fallite non sono tornati e il settore non si è ancora ripreso.

Quanto ai costi, non è possibile costruire per la classe media con le attuali esigenze , ovvero: le norme e i regolamenti in vigore; i lunghi e imprevedibili tempi necessari per le licenze; ​​i requisiti imposti nelle aree protette dal patrimonio storico; le difficoltà di accesso e occupazione delle strade pubbliche, seguite da ricerche archeologiche, bonifiche del suolo, IVA al 23%, altre tasse, canoni e molti anni di incertezza con rischi elevati. Chi non comprende questa realtà avrà difficoltà a individuare soluzioni.

Le proposte dell'attuale Governo sembrano andare in una direzione positiva, ma senza un accordo di regime, come accaduto in passato, non avremo le soluzioni strutturali che implicano una rottura con il modello che ci ha portato fin qui.