Vijf redenen waarom de Spaanse woningwet faalt
Het is twee jaar geleden dat de Spaanse regering de Woningwet van het land wijzigde in een poging de sterke stijging van de huizenprijzen en huren een halt toe te roepen. Er is weinig tot geen bewijs dat de veranderingen hebben gewerkt, en velen beweren dat ze de crisis hebben verergerd.
De Woningwet was een hervorming van de Wet op de Stedelijke Huur en was bedoeld om de huurprijzen te reguleren door een huurindex in te voeren, de belastingen voor verhuurders van leegstaande panden te verhogen en prikkels te creëren voor verhuurders die hun woning onder de marktwaarde verhuren.
Twee jaar later is de situatie echter alleen maar verslechterd. De gemiddelde huurprijzen in Spanje zijn tussen mei 2023 en april 2025 zelfs met 24 procent gestegen, volgens gegevens van vastgoedportaal Idealista.
In Spanje is het aanbod van woningen op de permanente huurmarkt in die periode met 17 procent gedaald. Tegelijkertijd is het aantal mensen dat geïnteresseerd is in huren flink toegenomen: in de afgelopen twee jaar zelfs met 79 procent.
Deze toename van de vraag en het afnemende aanbod hebben ook geleid tot historische prijzen.
Dit alles wijst erop dat de Spaanse woningwet jammerlijk heeft gefaald. Maar waarom?
Huren in Spanje: Wat is het maximale bedrag dat een verhuurder als borg mag vragen?
Verhuurders stappen over op seizoensverhuur
Volgens Idealista is het aanbod van reguliere huurwoningen afgenomen, terwijl de seizoensverhuur juist is gestegen. In het eerste kwartaal is het aanbod met 25 procent op jaarbasis gestegen. Deze aantallen vertegenwoordigen nu 14 procent van de gehele huurmarkt in Spanje.
In In Barcelona zijn 47 procent van de te huur staande woningen seizoensverhuur, terwijl dit in San Sebastián 37 procent van het totaal is.
Veel verhuurders zijn de juridische onzekerheid rondom standaardverhuur zat en zijn daarom overgestapt op tijdelijke of seizoensverhuur. Dit komt vooral doordat ze zich in een juridisch vacuüm bevinden tussen kortetermijn- en langetermijnverhuur, waarvoor op dit moment niet zulke strenge regels gelden.
LEES OOK:
Een daling van het aanbod en een explosief stijgende vraag
Uit statistieken van het belangrijkste Spaanse vastgoedportaal blijkt dat het nationale huuraanbod in het eerste kwartaal van 2025 met 3 procent is gedaald. Dit is vergelijkbaar met de daling van de afgelopen twee jaar.
Ondertussen blijft de vraag onverminderd groot en neemt het aantal mensen dat een appartement wil huren alleen maar toe. Zo meldden zich tussen januari en maart van dit jaar gemiddeld 35 huurders aan voor elke woning.
De concurrentie om huurwoningen is het grootst in Barcelona, met 61 gezinnen per woning, gevolgd door Palma de Mallorca (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) en Sevilla (35).
Onder het nationale gemiddelde liggen Valencia (31), Málaga (28) en Alicante (25).
In de twee jaar sinds de invoering van de Woningwet is de vraag met 79 procent gegroeid.
Huurprijzen blijven stijgen
De huurmarkt staat onder grote druk, met recordhoogtes in 25 provinciehoofdsteden. De prijzen zijn de afgelopen twee jaar niet gestopt met stijgen en liggen nu gemiddeld met 24 procent. Enkele van de grootste stijgingen werden waargenomen in Segovia (39 procent), Valencia (35 procent), Madrid (31 procent) en Santa Cruz de Tenerife (30 procent).
Ook in de grote hoofdsteden is een trend te zien van stijgende huren: Barcelona (28 procent), Alicante (27 procent) en Málaga en Palma (24 procent).
Ongeveer 25 provinciehoofdsteden sloten in april 2025 met huren die recordhoogtes bereikten. Volgens het laatste prijsrapport van Idealista bedroegen de huren gemiddeld € 14,30 per vierkante meter.
LEES OOK: In Spanje betalen mensen de helft van hun loon aan huur
Strengere controle op kortetermijnhuur heeft niet het gewenste effect gehad
De Spaanse overheid heeft strengere regels ingevoerd voor verhuur via Airbnb, zoals het register voor kortetermijnverhuur. Dit betekent dat alle toeristische appartementen, seizoensverhuur en kamerverhuur zich op een platform moeten registreren voordat ze kunnen worden geadverteerd. Deze regel treedt pas op 1 juli in werking.
Bovendien moeten verhuurders en huurders bij kortdurende verhuur redenen opgeven, zoals tijdelijke arbeidscontracten, cursussen of visa voor korte termijn, wat ook problemen oplevert.
Sinds april is het bovendien moeilijker geworden voor huiseigenaren met flats en appartementen in gedeelde woongebouwen in Spanje om deze om te zetten in vakantiewoningen voor korte termijn toeristen.
Ondanks al deze maatregelen bieden verhuurders hun panden nog steeds niet aan voor langdurige verhuur. Veel verhuurders laten hun panden liever leegstaan of verhuren ze tijdelijk.
Seizoens- en tijdelijke verhuur wordt nog steeds geregeld via het Burgerlijk Wetboek, omdat politieke partijen het niet eens kunnen worden over de beste vervolgstappen.
Plan voor 'stressgebieden' heeft niet gewerkt
Een van de belangrijkste onderdelen van de Woningwet was de introductie van 'Stressed Residential Markets'. Dit beperkt de prijsstijgingen voor nieuwe huurcontracten in bepaalde gebieden. Gebieden werden als 'stressed' beschouwd als de prijzen de consumentenprijsindex (CPI) van hun provincie met vijf punten overtroffen of als gezinnen meer dan 30 procent van hun salaris aan huur besteedden.
Elk gebied in het land was zelf verantwoordelijk voor de implementatie ervan. Catalonië was de eerste regio die in maart 2024 140 gemeenten als prioriteit aanwees. Dit werd in oktober uitgebreid met nog eens 131 gemeenten.
Het probleem is dat de implementatie hiervan enige tijd heeft geduurd. Pas begin dit jaar hebben verschillende Baskische gemeenten zich aangesloten bij de 271 Catalaanse steden. San Sebastián is de nieuwste gemeente die zich bij de probleemgebieden in Baskenland heeft aangesloten.
Andere steden, zoals Bilbao, Vitoria i Gasteiz, A Coruña, Santiago de Compostela en Las Palmas de Gran Canaria, onderzoeken momenteel of ze aan de voorwaarden voldoen om hiervoor in aanmerking te komen.
Er zijn nog steeds vragen of het wel werkt. Idealista analyseerde gegevens uit de 15 grootste Catalaanse steden en constateerde dat het aantal langetermijnhuurcontracten met 21,5 procent is gedaald sinds de Huisvestingswet en het huurplafond van kracht werden.
LEES OOK: Is er een oplossing voor de Spaanse huizencrisis? Dit zeggen de experts
thelocal
