Huurders kunnen over 30 jaar £340.000 slechter af zijn dan huiseigenaren

Uit een nieuw onderzoek blijkt dat huurders op de lange termijn honderdduizenden ponden slechter af zijn dan huiseigenaren.

Volgens een analyse van hypotheekadviseur Mortgage Advice Bureau kan huren in plaats van kopen in Engeland ertoe leiden dat de gemiddelde persoon over een periode van dertig jaar £338.170 armer wordt.

In het onderzoek werden de gemiddelde initiële en lopende kosten van huren en kopen vergeleken. Daarbij werd gebruikgemaakt van openbare gegevens van bronnen zoals Zoopla, het Office for National Statistics en de Britse overheid.

Het vergeleek de gemiddelde kosten van huren met die van kopen over verschillende tijdsperioden en concludeerde dat huiseigenaren binnen twee jaar al beter af zijn.

Omdat de jaarlijkse huurbetalingen in de loop van de tijd stijgen en hypotheekbetalingen grotendeels gelijk blijven, wordt het verschil tussen de kosten van het huren en het kopen van een huis steeds groter.

Naar schatting zijn huiseigenaren na 10 jaar tot wel £ 12.157 beter af dan huurders.

Vervolgens bekijkt het onderzoek wat er zou gebeuren als een huiseigenaar het geld dat hij heeft 'gespaard' in vergelijking met een huurder, zou investeren.

Als ze dat zouden doen, zou dat bedrag over tien jaar kunnen groeien tot £ 14.358, wat een extra winst van £ 2.202 zou opleveren.

In het 14e jaar kan het geïnvesteerde spaargeld oplopen tot £ 39.539, genoeg om de aanbetaling van een typische eerste huizenkoper volledig terug te verdienen.

En in het zestiende jaar kan het geïnvesteerde spaargeld zijn gegroeid tot £ 55.547 – genoeg om bijvoorbeeld de gemiddelde studieschuld in Engeland af te lossen.

Geschat wordt dat huiseigenaren over een periode van 30 jaar alleen al aan woonlasten £ 206.031 kunnen besparen, exclusief de stijging van de huizenprijzen.

Als deze besparingen geleidelijk zouden worden geïnvesteerd, zouden ze £ 132.139 extra kunnen opleveren. Daarmee komt de totale gemiste financiële kans voor huurders op £ 338.170.

Uit het onderzoek blijkt dat de financiële kosten van huren ten opzichte van huiseigendom na 30 jaar kunnen oplopen tot £ 30,88 per dag, of £ 11.272 per jaar.

In sommige steden is het verschil zelfs nog groter. In Londen loopt de gemiste kans op tot £540.687 – oftewel bijna £50 per dag.

In Bristol kunnen huurders over een periode van 30 jaar maar liefst £ 573.110 aan vermogen mislopen, terwijl dat bedrag in Manchester zelfs oploopt tot £ 428.223.

Interessant is dat huizenkopers in Bristol meer kunnen besparen dan in Londen, omdat het maandelijkse verschil tussen huur- en hypotheekbetalingen in Bristol veel groter is.

Huiseigenaren profiteren daar eerder van een grotere besparing.

In het onderzoek is geen rekening gehouden met de potentiële groei van de huizenprijzen.

De gemiddelde prijs van een woning in het Verenigd Koninkrijk is de afgelopen 30 jaar met 414 procent gestegen, van £ 51.617 naar £ 265.497.

Hoewel het niet waarschijnlijk is dat deze groei zich de komende 30 jaar herhaalt, is het zeker waarschijnlijker dat de huizenprijzen de komende drie decennia zullen stijgen.

Er waren echter wel typische eenmalige kosten aan verbonden, zoals de borg die huurders vijf weken moesten betalen.

Lees meer

Voor kopers omvatte dit de gebruikelijke aanbetaling, taxatiekosten, hypotheekkosten, kosten voor een bouwkundige keuring, notariskosten en opstalverzekering. Ook de reguliere onderhouds- en reparatiekosten waar huiseigenaren mee te maken hebben, kwamen aan bod.

Er werd ook rekening gehouden met de vaste kosten voor zowel kopers als huurders, zoals gemeentebelasting, nutsvoorzieningen, breedband, inboedelverzekering en tv-licentie.

Waar het onderzoek echter mogelijk tekortschiet, zijn de kosten voor overdrachtsbelasting . Wat betreft overdrachtsbelasting zijn de berekeningen gebaseerd op het feit dat een gemiddelde starter geen overdrachtsbelasting betaalt voor huizen die voor minder dan £ 300.000 worden gekocht.

Ook wordt er geen rekening gehouden met toekomstige verhuizingen van de huurder of koper, omdat dat een steeds moeilijkere berekening wordt met te veel variabelen.

De kosten voor zegelrecht kunnen op den duur een grote financiële last zijn voor verhuizers, omdat ze dan groter of kleiner gaan wonen.

Iemand die verhuist naar een woning van £ 300.000, moet £ 5.000 aan overdrachtsbelasting betalen, iemand die een woning van £ 500.000 koopt, moet £ 15.000 ophoesten, en iemand die verhuist naar een woning van £ 750.000, moet £ 27.500 betalen.

Twee derde van de huurders wil een huis kopen, volgens een aparte enquête van Censuswide onder 5.000 huurders. Meer dan een kwart denkt echter dat ze het zich nooit zullen kunnen veroorloven.

Hoe moeilijk het is om hogerop te komen, hangt uiteindelijk af van waar iemand in het land woont en hoeveel hij of zij elke maand kan sparen.

Volgens het onderzoek zijn de meest genoemde belemmeringen voor het kopen van een huis de hoge huizenprijzen, het sparen voor een aanbetaling, onzekerheid over je baan of inkomen en zorgen over de hypotheekgeschiktheid .

Veel van deze ervaren obstakels zijn echter wellicht makkelijker te overwinnen dan huurders zich realiseren.

Ten eerste zijn de huizenprijzen de afgelopen drie jaar niet gestegen, terwijl de gemiddelde inkomens wel zijn gestegen.

Lees meer

Volgens de Nationwide Building Society bedraagt de gemiddelde huizenprijs £ 271.619. Dat betekent dat de gemiddelde prijzen nog steeds lager liggen dan de piek van augustus 2022, toen ze £ 273.751 bedroegen.

Hierdoor zijn de huizenprijzen betaalbaarder geworden in vergelijking met de gemiddelde inkomens.

Volgens Nationwide zijn de huizenprijzen nu gemiddeld betaalbaarder dan 20 jaar geleden.

Volgens Nationwide lag de gemiddelde huizenprijs in het Verenigd Koninkrijk tussen april en juni van dit jaar 5,8 keer zo hoog als het gemiddelde jaarsalaris van iemand met een fulltimebaan.

Dit is iets lager dan in dezelfde periode van drie maanden in 2005, toen de gemiddelde huizenprijs 5,9 keer zo hoog was als het gemiddelde jaarsalaris voor een voltijdsbaan.

De afgelopen 20 jaar zijn de huizenprijzen met 73 procent gestegen, terwijl de inkomens in dezelfde periode met 76 procent zijn gestegen.

De betaalbaarheid van hypotheken is de afgelopen vijf jaar echter verslechterd, gezien de scherpe stijging van de rentetarieven in 2022 en 2023.

In juli 2020 kon iemand die een huis kocht met een aanbetaling van 20 procent een rente van slechts 1,7 procent over vijf jaar krijgen.

De meeste kopers kiezen nu voor een hypotheekrente van rond de 4 tot 5 procent. De laagste rente over vijf jaar voor iemand die koopt met een aanbetaling van 20 procent is 4,15 procent.

Iemand die in 2020 een woning kocht met een hypotheek van £ 200.000, tegen 1,7 procent rente en een looptijd van 25 jaar, betaalde £ 818 per maand.

Echter, iemand die vandaag de dag een hypotheek van £ 200.000 en een looptijd van 25 jaar tegen een rente van 4,15 procent heeft, kan er nu op rekenen dat hij £ 1.072 per maand betaalt.

Uit een onderzoek van Mortgage Advice Bureau blijkt dat meer dan de helft van de huurders overweegt een woning te kopen als de hypotheektermijnen gelijk zijn aan de huur.

Uiteindelijk zullen er, aangezien de huren de afgelopen jaren flink zijn gestegen, locaties zijn waar de hypotheekbetalingen lager zijn dan de huren van vergelijkbare panden.

Sparen voor een aanbetaling is vaak de grootste drempel. Veel kredietverstrekkers bieden echter nu ook hypotheken aan met een aanbetaling van slechts 5-10 procent.

Sommige bieden zelfs een hypotheek van 100 procent aan, maar de rentetarieven voor deze producten kunnen hoog zijn.

De afgelopen maanden hebben kredietverstrekkers de regels voor hypotheekbetaalbaarheid versoepeld, waardoor mensen meer kunnen lenen.

Volgens het Mortgage Advice Bureau kan een gemiddelde koper die een paar maanden geleden nog £ 200.000 kon lenen, nu maar liefst £ 240.000 lenen.

Nationwide verruimt de toegang tot de 'Helping Hand'-hypotheek, waardoor starters tot zes keer hun inkomen kunnen lenen, met een aanbetaling van minimaal 5 procent.

In aanmerking komende starters kunnen nu een hypotheek aanvragen met een salaris van £ 30.000, in plaats van £ 35.000, en gezamenlijke aanvragers met een gezamenlijk salaris van £ 50.000, in plaats van £ 55.000.

Voor sommige huurders kan dit betekenen dat ze minder lang hoeven te sparen voor een borg dan ze hadden verwacht.

Uit het onderzoek bleek dat huiseigenaren gemiddeld slechts 2,84 jaar nodig hadden om geld te sparen voor een aanbetaling.

Daarentegen huurt de gemiddelde huurder al 7,43 jaar.

Ben Thompson, adjunct-directeur van Mortgage Advice Bureau, denkt dat veel huurders die al langere tijd een woning huren, wellicht al de tijd hebben gehad om te sparen en te kopen, maar nog geen actie hebben ondernomen.

'Ons onderzoek laat zien dat veel huurders veel dichter bij een koop staan dan ze zich realiseren, ondanks de obstakels die ze ervaren', aldus Thompson

'De omstandigheden voor mensen die voor het eerst een huis willen kopen, zijn het afgelopen jaar aanzienlijk verbeterd.

'Je kunt nu ook flink meer lenen dan vorig jaar. Daardoor is de kans groot dat je veel eerder je eerste huis kunt kopen dan je denkt.

'Nu handelen kan op de lange termijn leiden tot duizenden ponden aan besparingen en investeringsgroei.

'Een eigen woning bouwt vermogen op, biedt stabiliteit en legt de basis voor toekomstige welvaart.'