Verhuurders van Hudson's Bay willen Ruby Liu niet, maar retailer heeft nog een kans

Een groep verhuurders van Hudson's Bay wil niet meer dan twee dozijn huurcontracten overdragen aan de Brits-Columbia-miljardair Weihong (Ruby) Liu, maar het warenhuis heeft nog een kans om zijn zin te krijgen.

The Bay, dat in maart schuldeisersbescherming aanvroeg, heeft de afgelopen maanden een procedure doorlopen om kopers te vinden voor de huurcontracten van The Bay en Saks Canada. Het bedrijf stemde ermee in om maximaal 28 ruimtes aan Liu te verkopen.

Drie huurcontracten werden zonder problemen aan haar overgedragen, omdat het huurcontracten zijn voor winkelcentra in British Columbia die zij bezit. Daarnaast zijn er 25 huurcontracten voor panden die in handen zijn van een groot aantal Canadese commerciële vastgoedbedrijven.

Verhuurders van 23 van die locaties verzetten zich tegen de overdracht. Verschillende hebben voor de rechtbank verklaard dat ze "zeer verontrust" zijn over hun interacties met Liu en dat ze "geen productieve gesprekken, geen zinvolle openheid" hebben gehad. Liu benadrukt dat als de rechtbank haar de huurcontracten overhandigt, de verhuurders haar en haar plan om een ​​nieuw warenhuis in hun panden te openen, wel zullen waarderen.

Hoewel het meningsverschil een obstakel zou kunnen vormen voor het sluiten van een overeenkomst tussen Bay en Liu, zeggen advocaten die niet bij de zaak betrokken zijn dat de retailer ook andere opties heeft om een ​​deal te sluiten.

Die route ligt in de wijzigingen in de Companies' Creditors Arrangement Act (CCAA) — de belangrijkste insolventiewet van Canada — die in 2009 zijn doorgevoerd, aldus Jeff Lee, een partner bij MLT Aikins LLP in Saskatoon.

De wijzigingen omvatten drie criteria waarmee rechtbanken rekening moeten houden wanneer zij een huurovereenkomst aan een nieuwe huurder willen overdragen.

De eerste vraag is of de verkoop wordt gesteund door de toezichthouder, een door de rechtbank aangestelde onafhankelijke derde partij die bedrijven helpt bij de bescherming van schuldeisers.

In het geval van Bay is Alvarez & Marsal de toezichthouder. Het bedrijf heeft nog niet bekendgemaakt of het de Liu-deal steunt en heeft niet gereageerd op verzoeken om commentaar.

"Voordat er een rechtszaak wordt aangespannen, zal het bedrijf dat doorgaans eerst met hen testen", zei Lee. "Ze gaan er niet zomaar in het wilde weg induiken en op het beste hopen."

Het tweede aspect dat de rechtbank moet overwegen, is of de voorgestelde nieuwe huurder geschikt is. Lee zei dat dit wordt bepaald door te kijken of hij/zij de taken van de huurder kan uitvoeren en de huur kan betalen.

Liu, die haar geld verdiende in de Chinese vastgoedsector, lijkt over veel geld te beschikken, maar haar ervaring komt voort uit haar werk als verhuurder en niet als huurder.

Het laatste aspect dat de rechtbank zal beoordelen, is of de overdracht van een leaseovereenkomst aan Liu "gepast" is.

Volgens Lee moeten mensen het zien als het stellen van deze vraag: "Is wat er wordt voorgesteld voor de leaseovereenkomst na de overdracht waar mensen mee hebben ingestemd, of proberen ze de leaseovereenkomst zo radicaal te herschrijven of het speelveld zo radicaal te veranderen dat het niet meer gepast is?"

Daar zou de spanning in de Bay-zaak voor een groot deel kunnen liggen.

"Je kunt niet als huurder bij CCAA gaan werken en je verhuurders vervolgens dwingen om hun huurcontract opnieuw te onderhandelen", aldus Peter Tolensky, partner bij Lawson Lundell LLP in Vancouver.

The Canadian Press kreeg vorige week een document in handen dat Liu's advocaat naar verhuurders had gestuurd met daarin haar plannen. Er staat dat ze de huurcontracten zal overnemen op een "as is, where is"-basis, maar er wordt geen melding gemaakt van de restaurants, entertainment, kinder- en fitnessfaciliteiten die ze volgens de media graag in haar warenhuizen zou willen opnemen.

Het is onduidelijk of de huurcontracten ruimte bieden voor andere doeleinden dan een Bay-achtig warenhuis.

Sommige kredietverstrekkers hadden een schuld van meer dan $ 100 miljoen

Een rechtbank die te maken krijgt met een verzoek om huurovereenkomsten opnieuw toe te wijzen, zal deze context afwegen en zich afvragen of "de wereld van de verhuurder op zijn kop wordt gezet door deze nieuwe huurder", aldus Geoffrey Dabbs, een in British Columbia gevestigde oprichter van Gehlen Dabbs Cash.

"Hoe minder ongemak het voor de verhuurder oplevert, hoe groter de kans dat de rechter het zal bevelen", zei hij.

Hoewel The Bay nog niet heeft aangegeven of het een cessie zal aanvragen, is de kans groot dat elk bedrijf met schuldeisersbescherming de plicht heeft om de rechtbank te laten zien dat het zijn best doet om bedrijven en mensen aan wie het geld verschuldigd is terug te betalen, aldus Dabbs. The Bay heeft een lijst van 26 pagina's met schuldeisers, waarvan sommige kredietverstrekkers elk meer dan $ 100 miljoen verschuldigd zijn.

Liquidatieverkopen en een deal om de handelsmerken van Bay voor 30 miljoen dollar aan Canadian Tire te verkopen, hebben een deuk in de openstaande vorderingen opgelopen, maar de verkoop van leasecontracten aan Liu zou ook helpen.

Iedereen die een bod uitbracht op een leaseovereenkomst, moest een aanbetaling doen van 10 procent van de geschatte aankoopprijs. Uit gerechtelijke documenten blijkt dat Liu een aanbetaling deed van $ 9,4 miljoen, naast $ 6 miljoen voor de drie goedgekeurde leaseovereenkomsten, wat neerkomt op een aankoopprijs van $ 100 miljoen voor 28 leaseovereenkomsten.

Wanneer een dergelijke overeenkomst wordt bereikt, vraagt ​​een bedrijf doorgaans toestemming van de verhuurder, aldus Dabbs, omdat commerciële huurcontracten vaak bepalingen bevatten die verhinderen dat een huurcontract wordt overgedragen zonder toestemming van de eigenaar van het pand.

Het komt vaak voor dat verhuurders bezwaar maken, omdat huurcontracten die niet verkocht en niet overgedragen kunnen worden, teruggegeven worden aan de huiseigenaren. Deze kunnen dan zelf bepalen hoe ze deze willen invullen en onder welke voorwaarden.

Tolensky merkte op dat dit ankerleasecontracten zijn.

"Ze zijn dus waarschijnlijk in veel opzichten erg gunstig voor de baai of voor de huurder", aldus Tolensky, verwijzend naar het feit dat vaste huurders vaak aantrekkelijke huren of voorwaarden krijgen.

Het is dus voordeliger voor verhuurders om hun panden terug te krijgen, aldus Monica Beffa, oprichter van een advocatenkantoor in Oakville, Ontario. Als ze dat doen, kunnen ze hogere huren vragen, de panden ontwikkelen voor geheel nieuwe doeleinden, zoals woningen, of ze opsplitsen in kleinere percelen die door een breed scala aan huurders kunnen worden gehuurd.

Als ze dat niet doen en de rechtbank de huurcontracten aan Liu toewijst, zullen de verhuurders haar waarschijnlijk nauwlettend in de gaten houden om te zorgen dat ze geen bepalingen uit de overeenkomst schendt.

Dabbs zei: "De verhuurder is misschien boos als de huurder de regels overtreedt, maar laten we het zo zeggen: daar willen ze niet op rekenen.

"Als ze niet willen dat dit huurcontract wordt overgedragen, zullen ze er meteen tegen protesteren."