We willen graag een appartement boven een postkantoor kopen, maar wordt het een hypotheekprobleem of is het in de toekomst moeilijk te verkopen?

Mijn man en ik hebben een appartement gevonden dat we erg leuk vinden. Het lijkt een redelijke prijs vergeleken met andere huizen in de buurt.

We hebben echter één groot punt van zorg: het appartement bevindt zich boven een postkantoor, wat mogelijk de reden is dat de prijs iets redelijker is dan die van andere panden in de buurt.

Het appartement zelf is een leasehold-overeenkomst met een looptijd van 188 jaar en de servicekosten bedragen £ 1.000 per jaar.

Maar moeten we daar vanaf blijven, aangezien het pand zich boven een commerciële ruimte bevindt? We maken ons zorgen dat een postkantoor in de toekomst misschien wel een andere bestemming krijgt, zoals een restaurant of afhaalrestaurant, wat nog meer overlast en brandgevaar kan opleveren?

Is het mogelijk om er een hypotheek op te krijgen en kan het in de toekomst moeilijk te verkopen zijn?

Ed Magnus van This is Money antwoordt: Als het gaat om het kopen van een huis, is de grootste uitdaging vaak het sluiten van compromissen. Er is altijd wel iets dat kopers tegenhoudt.

Het menselijk brein is geprogrammeerd om alert te zijn op bedreigingen. Zelfs degenen die hun perfecte huis hebben gevonden, zullen waarschijnlijk veel tijd besteden aan het nadenken over mogelijke valkuilen.

Maar het is fijn dat je een woning hebt gevonden die zowel jij als je man prettig vinden en die een redelijke prijs-kwaliteitverhouding heeft voor de omgeving. Dat is het lastige om de juiste keuze te maken.

Een huurcontract van 188 jaar is lang genoeg om u geen zorgen te hoeven maken. Bovendien zijn de servicekosten relatief laag, dus dat is ook positief. U moet dan echter wel uitzoeken waar de servicekosten aan besteed worden en of deze verhoogd kunnen worden - en of er een maximum aan die verhoging zit.

Volgens een analyse van makelaar Hamptons bedroegen de gemiddelde jaarlijkse servicekosten voor een appartement in Engeland en Wales in 2024 £ 2.300. Je kunt dus gerust stellen dat dit aanzienlijk lager is dan de norm.

U heeft gelijk als u vraagt ​​of het appartement boven een commerciële ruimte is gelegen. Dit kan namelijk van invloed zijn op de hypotheekverstrekking en de mogelijkheid om het pand in de toekomst te verkopen.

Omdat het een postkantoor is, is het de moeite waard om de openingstijden te controleren en eventueel te kijken hoe druk het er overdag is, als u zich daar zorgen over maakt.

Een postkantoor onder het appartement zou in de huidige vorm geen hypotheekproblemen mogen opleveren, maar zoals u al zei, bestaat de mogelijkheid dat het in de toekomst in iets anders verandert.

Voor deskundig advies spraken we met Luke Thorne , adjunct-directeur bij hypotheekadviseur SPF Private Clients en Amy Reynolds , hoofd verkoop bij makelaarskantoor Antony Roberts in Richmond.

Luke Thorne antwoordt: Hoewel de meeste geldverstrekkers doorgaans een lening overwegen aan iemand die een appartement boven een bedrijfspand koopt, zoals een postkantoor, is dit altijd onderworpen aan een specifieke beoordeling door de taxateur van de bank.

Sommige kredietverstrekkers beperken de lening tot de waarde die beschikbaar is wanneer een appartement zich boven een commercieel pand bevindt. Dit kan betekenen dat een potentiële koper een hogere aanbetaling moet doen.

Het type reclameobject is van groot belang en alles wat de verkoopbaarheid kan schaden, zoals lawaai, stank en ruime openingstijden (die bijvoorbeeld gepaard gaan met een café, restaurant of fastfoodrestaurant), zal door de kredietverstrekker waarschijnlijk met meer voorzichtigheid worden behandeld.

Lees meer

Een resterende looptijd van 188 jaar is prima. De looptijd van de leaseovereenkomst wordt een groter probleem wanneer de kredietverstrekker op het moment van het afsluiten van de hypotheek slechts 85 jaar kan zien.

Zodra dat bedrag is bereikt, neemt de interesse van kredietverstrekkers af en zijn er minder opties beschikbaar.

Hoewel wij niet op de hoogte zijn van de waarde van het onroerend goed en de voorwaarden in het huurcontract, lijken £ 1.000 geen al te hoge servicekosten.

De taxateur zal hier echter opnieuw commentaar op geven en de geldverstrekker zal eventuele opmerkingen die van invloed kunnen zijn op de toekomstige verkoopbaarheid van het onroerend goed, meenemen in zijn beslissing om een ​​lening te verstrekken.

De lener moet ook navragen of er grondrente van toepassing is op dit onroerend goed.

Indien dit het geval is, dienen details over de waarde en de beoordelingsperiode te worden vastgesteld, aangezien dit ook van invloed kan zijn op de leenmogelijkheden voor de koper.

Amy Reynolds antwoordt: U heeft volkomen gelijk als u die vraag stelt. Appartementen boven commerciële panden zijn over het algemeen scherper geprijsd, en kopers vragen zich vaak af waarom.

Het antwoord is dat het lastiger kan zijn om er een hypotheek op te krijgen, en dat heeft invloed op het publiek aan wie we kunnen verkopen.

Toch worden postkantoren door hypotheekverstrekkers over het algemeen positiever beoordeeld dan bijvoorbeeld een afhaalrestaurant of een café. Ze hebben namelijk minder last van lawaai, geuren en voetgangersverkeer.

De zorgen over hoe de onderstaande unit er in de toekomst uit zou kunnen zien, zijn terecht. Er zijn regels voor verandering van gebruik, maar deze regels veranderen in de loop van de tijd.

We verkopen veel panden in plaats van commerciële panden en zouden er veel meer verkopen als kredietverstrekkers de risico's anders zouden bekijken.

Mits het een goed beheerd gebouw is, een redelijke prijs heeft en in een goede buurt staat, zal er altijd markt voor zijn. Het is gewoon een kwestie van er met open ogen in te stappen, en dat doe je duidelijk.

Ed Magnus van This is Money antwoordt: Je mag toch hopen dat het postkantoor onder dit appartement nog lang blijft bestaan.

Het postkantoor heeft aangegeven dat het ernaar streeft het huidige aantal postkantoorfilialen te behouden.

Dat gezegd hebbende, is niets ooit zeker. In november vorig jaar bevestigde het postkantoor dat het 115 vestigingen zou schrappen uit het netwerk van 11.500 vestigingen .

Voor elke toekomstige wijziging van het gebruik is waarschijnlijk een vergunning van de lokale overheid nodig voordat iemand het gebruik van een postkantoor naar een restaurant of afhaalrestaurant wil wijzigen.

Een postkantoor valt onder klasse A1 van commercieel vastgoed. Restaurants en cafés vallen onder klasse A3, terwijl afhaalrestaurants voor warme maaltijden onder klasse A5 vallen.

Dankzij een recente wijziging van de overheidsregels voor de commerciële categorieën kan de overstap van klasse A1 naar klasse A3 in sommige gevallen nu worden beschouwd als een toegestaan ​​ontwikkelingsrecht, waardoor het wellicht gemakkelijker wordt om die specifieke verandering door te voeren.