Huurdersverificatie: Overheid lanceert offensief met huisvestingsregelgeving

• Er komt een verplichte inkomenstoets voor alle huurders van gemeentelijke appartementen. De overheid wil ook de automatische erfopvolging van huurovereenkomsten voor gemeentelijke appartementen afschaffen. Dit om de overname van gemeentelijke middelen door vermogende particulieren aan banden te leggen.
• Ook de plaatsvervangend minister van Ontwikkeling en Technologie, Tomasz Lewandowski, kondigt aan dat de mogelijkheid om gemeentelijke appartementen met korting te verkopen, wordt afgeschaft.
• Een ander punt is de werkzaamheden voor het centrale register van appartementen en de regulering van kortetermijnverhuur en de belasting op leegstand. - Volgens viceminister Lewandowski is er een kans op een bovenpolitiek akkoord over onderwerpen die verband houden met het woonbeleid.

In juni zullen we kennisnemen van de uitgangspunten van het wetsontwerp dat lokale overheden verplicht het inkomen van alle gemeentelijke huurders te controleren. De nieuwe wet brengt wijzigingen aan in de Wet op het Eigendom van Panden, de Wet Bescherming Huurrechten en de Wet Huurtoeslag. Waarom deze controle?

Tomasz Lewandowski, viceminister van Ontwikkeling en Technologie: Gemeenten controleren momenteel niet wie er in een sociale huurwoning woont, omdat ze daar niet de middelen voor hebben. We willen ze die wel geven, want het probleem is aanzienlijk. Onlangs bracht een van de stations een schokkende situatie aan het licht: een vrij rijke adjunct-commissaris van een van de provincies woont in een sociale huurwoning en betaalt er nauwelijks voor.

We werken al enkele maanden aan dit project en bespreken deze oplossingen met steden, gemeenten en de huisvestingscommissie van de Vereniging van Poolse Steden.

Ten eerste willen we gemeenten de mogelijkheid geven om het inkomen van alle huurovereenkomsten te verifiëren, niet alleen van de huurovereenkomsten die na 21 april 2019 zijn afgesloten, zoals nu het geval is. De huidige regeling lost het probleem namelijk niet op.

Ten tweede werd destijds een bepaling ingevoerd dat een dergelijke inkomensverificatie niet vaker dan eens in de 2,5 jaar zou mogen plaatsvinden, maar zonder dat de gemeente daartoe verplicht was. De gemeente zou in het gemeentelijke programma voor woningbeheer kunnen vastleggen dat zij dit eens in de 10 of 50 jaar zou verifiëren. Of simpelweg geen inkomensverificaties zou uitvoeren. Nu ligt er een voorstel om de verificatie verplicht te stellen voor de gemeente en ten minste eens in de 5 jaar te laten plaatsvinden.

Een apart punt met betrekking tot inkomensverificatie is de vraag naar de filosofie achter deze verandering. Omdat we ofwel de huur verhogen om de rijkere mensen uit de pool te duwen, ofwel overwegen om het contract te beëindigen. Of we benadelen iemand niet omdat hij meer gaat verdienen, maar laten hem huur betalen die dicht bij de marktprijs ligt. Deze filosofie spreekt mij meer aan. In een situatie waarin iemand toetreedt tot de gemeentelijke pool en aanzienlijke renovatiekosten maakt, die ten laste van de lokale overheid zouden moeten komen, is het mogelijk om de kosten te verrekenen met de verhoogde huur .

We willen ook de automatische vererving van huurovereenkomsten in het gemeentelijk bestand, zoals voorzien in de huidige regelgeving, afschaffen . Een permanente bewoning door een ouder of echtgeno(o)t(e) met een gemeentelijk huurcontract garandeert nu dat er bij overlijden automatisch een huurovereenkomst ontstaat. De gemeente heeft hier geen inspraak in en appartementen gaan vaak automatisch naar vermogende mensen. De geplande wijziging maakt een einde aan dit automatisme.

Een persoon die samenwoont met een persoon die recht heeft op een gemeentelijke woning, kan na zijn overlijden een huurovereenkomst aanvragen bij de gemeente, maar net als alle andere burgers wordt zijn inkomen en vermogen gecontroleerd. Dit is momenteel het geval voor kleinkinderen die bij grootouders wonen.

Er zullen ook verschillende andere regels zijn met betrekking tot eigendomsverificatie . Vandaag dien je een verklaring in dat je geen recht hebt op een appartement in de gemeente waar je een appartement aanvraagt ​​of in een nabijgelegen gemeente, maar er is geen sprake van een eengezinswoning. Als iemand een eengezinswoning heeft, is dit geen belemmering. We lossen dit op en geven de gemeenten de tools om deze eigendomsstatus te verifiëren. Als iemand een eengezinswoning heeft, is dit een basis om je een appartement te weigeren en, indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is, om de huurovereenkomst in een gemeentelijk appartement te beëindigen.

Wat investeringen betreft, domineren projectontwikkelaars de Poolse woningmarkt, en slechts een fractie van wat er gebouwd wordt, is sociale, gemeentelijke investering. Gezien de magere gemeentelijke en TBS-middelen (geschat op ongeveer 780.000 appartementen, vergeleken met bijna 16 miljoen appartementen in Polen), is een bijkomend probleem dat gemeenten activa verkopen die ze al bezitten, zelfs met een korting van 95 procent. Weet de overheid hoe ze dit kunnen stoppen?

- Er ligt een wetsvoorstel van links in het parlement over deze kwestie. Als dit wetsvoorstel niet wordt aangenomen, zullen we het opnieuw aan de regering voorleggen in een van de wetsvoorstellen die ik noemde. Dit wetsvoorstel schrapt het recht om gemeentelijke woningen met korting te verkopen in de Wet Vastgoedbeheer.

De inwerkingtreding zou op 1 januari 2027 zijn, dus de reeds in gang gezette procedures lopen nog. We hebben geen enkele wil om het gemeenten moeilijk te maken om bepaalde situaties op te helderen, maar we bevinden ons op een punt in de economische en culturele ontwikkeling waarop er geen rechtvaardiging meer is voor verdere verkoop van gemeentelijke activa met korting.

Als de lokale overheid besluit dat het, vanuit het oogpunt van de doeltreffendheid van het beheer van dit onroerend goed, vanuit het oogpunt van de kosten die zij zou moeten maken voor bijvoorbeeld de modernisering van gebouwen, rationeel is om een ​​bepaald gebouw te verkopen, laat zij dat dan doen, maar dan zonder korting, en laat zij de verkregen middelen besteden aan nieuwe woningen.

En hoe zit het met projecten die enorm populair zijn, zoals "Mieszkanie za remont"? Er staan ​​rijen in Krakau, en ze zijn ook erg populair in Poznań.

- Dat zou mogelijk zijn. De hele koerswijziging in het beheer van de gemeentelijke huisvestingsmiddelen is erop gericht lokale overheden te voorzien van een breed scala aan instrumenten, waardoor ze de kans krijgen om dit huisvestingsbeleid op een verstandige manier uit te voeren, met diverse vormen van huisvestingsondersteuning.

In de wet die ik noemde, introduceren we bijvoorbeeld de mogelijkheid voor de gemeente om maximaal 20 procent van de panden in nieuw gebouwde appartementencomplexen en gemoderniseerde huurkazernes te verhuren tegen marktconforme voorwaarden.

Deze flexibiliteit levert de gemeente ten eerste extra middelen op die ze kan vrijmaken voor renovaties en nieuwe investeringen, en ten tweede bevordert het een sociale mix. We hebben niet alleen gemeentelijke huurders, maar ook huurders op de markt. Bovendien zullen de bewoners van de gemeente merken dat het woonbeleid van de gemeente hen kan omvatten, omdat ze een vast huurcontract voor onbepaalde tijd krijgen in een pand waar ze tot hun dood kunnen wonen. En ze krijgen een betrouwbare, publieke verhuurder.

De financieringsprincipes voor sociale en gemeentelijke huisvesting, waaraan we momenteel werken, zijn gericht op het stimuleren van lokale overheidsactiviteiten en het benutten van diverse bestaande juridische instrumenten. We hebben het wetsontwerp hierover al afgerond en zullen het in de eerste helft van juli bij de regering indienen.

We willen dit bereiken door prioritering in te voeren bij aanvragen voor niet-restitueerbare steun voor nieuwbouw en nieuwe huisvesting voor gemeenten die bijvoorbeeld appartementen verwerven via sociale verhuurkantoren voor hun middelen, projecten uitvoeren in het kader van geïntegreerde investeringsplannen, of huisvesting verwerven, bijvoorbeeld in de formule 'appartement voor grond'. Het is de bedoeling dat lokale overheden actiever dan voorheen een huisvestingsbeleid voeren dat gericht is op de verwerving van appartementen. Niet alleen voor nieuwbouw, maar ook binnen het kader van sociale verhuurkantoren - particuliere appartementen, vanuit de huurmarkt.

Als je het over sociale mix hebt, heb je het waarschijnlijk ook over het oplossen van het mysterie rondom wat gemeentelijke huisvesting is en voor wie het is.

- In 2016, toen ik locoburgemeester werd, zijn we in Poznań begonnen met een grote reclamecampagne om te laten zien voor wie er gemeentelijke en sociale woningen beschikbaar zijn. Veel reclamespots, billboards en stadslichten lieten zien wie er in de gemeentelijke woningvoorraad wonen. Helaas bleek uit het onderzoek dat dit woningen voor de armen zijn, die door respondenten vaak worden omschreven als "pathologie, alcoholisten en sluwe schoften". We lieten zien hoe het er echt aan toegaat, voor wie het is, en wat de voordelen zijn van wonen in de gemeentelijke woningvoorraad. We wilden woonprogramma's opzetten voor alle inkomens- en leeftijdsgroepen.

Een programma opzetten, grote bedragen uit de gemeentelijke of provinciale begroting uitgeven zonder een sterk verhaal dat deze appartementen, in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, niet bedoeld zijn voor slimmeriken en mensen uit de marge, maar voor absoluut iedereen die niet droomt van een lening met een looptijd van 30 jaar, zal niet werken. Geleid door deze ervaring met lokale overheden, ben ik van mening dat we binnen de overheid ook luid en duidelijk moeten zeggen dat sociale huisvesting bedoeld is voor de economisch zwakkeren en andere huurders die dromen van betaalbare huur en een stabiele huurovereenkomst.

Welk percentage van de huurappartementen zou in Polen uit moeten bestaan ​​en vanuit welk perspectief ziet u dit?

- Het zou een enorm succes zijn als we jaarlijks zo'n 20.000 nieuwe appartementen zouden kunnen opleveren . Ik heb het dan over de middelen die lokale overheden, lokale overheidsbedrijven, TBS'en, SIM's en, let wel, ook woningbouwcoöperaties hebben opgebouwd. Misschien zou deze pool een paar duizend groter kunnen zijn als we gerenoveerde leegstaande gebouwen en appartementen uit de markt zouden toevoegen binnen het kader van sociale huurwoningen.

In Polen worden jaarlijks ongeveer 200.000 nieuwe appartementen in gebruik genomen . Een groot deel daarvan zijn appartementen in eengezinswoningen, rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen. Ongeveer 130.000 worden gebouwd in meergezinswoningen. Dus als we ongeveer 20.000 appartementen in gebruik zouden nemen in deze sociale, publieke voorziening, die door de staat wordt gesubsidieerd, dan is dat echt een sprong van 10 procent van het totaal.

Het is ook de moeite waard om op dit punt een bepaalde mythe of onnauwkeurige bewering te ontkrachten, namelijk dat er een tekort aan appartementen is in Polen. Is dat echt zo? Ja en nee.

Momenteel hebben we statistisch gezien geen tekort aan appartementen, omdat we al enkele jaren meer appartementen dan huishoudens hebben . Dit komt onder andere doordat er gezinnen zijn die meerdere appartementen hebben.

We hebben echter steden waar tekorten zichtbaar zijn, omdat de huurmarkt en het aanbod van appartementen nog steeds onverzadigd zijn. Dit zijn meestal grote agglomeraties. Het is echter onmogelijk om demografische veranderingen die van jaar tot jaar voortschrijden, niet te zien. We zullen natuurlijk proberen deze trends te stoppen, maar we zullen ze niet omkeren, want ze zijn in heel West-Europa vergelijkbaar.

In een situatie waarin we te maken krijgen met een demografische krimp, zou de overheid de bouw van nieuwe appartementencomplexen moeten cofinancieren waar die ontbreken – in agglomeraties, delen van het land waar we ons willen richten op ontwikkeling, bijvoorbeeld in county cities en voormalige provinciehoofdsteden. We zouden ons daar hierop moeten richten, maar daarnaast zouden we net zoveel, zo niet meer, de nadruk moeten leggen op het benutten van de middelen die we al hebben. We zouden ons moeten richten op leegstaande panden.

Zelfs via de eerder genoemde sociale verhuurbedrijven: deze appartementen verwerven, indien nodig – extra huur betalen, want dat kan vandaag al. Ook renovatie van deze appartementen is mogelijk met overheidsgeld. Sociale verhuurbedrijven bij lokale overheden en woningcorporaties helpen enerzijds mensen die zich geen betaalbare huurwoning op de markt kunnen veroorloven, en anderzijds helpen ze eigenaren doordat ze hen ontlasten van de problemen die gepaard gaan met huren.

En hoe zit het met nieuwbouwappartementen die uitsluitend voor kortetermijnverhuur worden gekocht? In veel steden zien hele gebouwen, hele trappenhuizen er zo uit.

- Kortetermijnverhuur moet gereguleerd worden – daar twijfel ik niet aan. Ik heb minder last van nieuwe appartementencomplexen met kortetermijnverhuur, en wat mij het meest dwarszit, is de situatie waarin woonfuncties in huurflats in stadscentra worden omgevormd tot utiliteitsfuncties in de vorm van kortetermijnverhuur. Zo ontdoen we de stedelijke structuur van een heel belangrijk element, namelijk de huurders. Dan zijn er geen winkels, geen ambachtswinkels, we hebben alleen restaurants. Bovendien creëren we enorme spanningen tussen buren in gebouwen waar dergelijke panden gevestigd zijn.

Het gaat hier echter om een ​​wetgevingsinitiatief dat ik voorlopig uitstel, aangezien we de belangrijkste wetten inzake financiering, wijzigingen in het beheer van de gemeentelijke huisvestingsmiddelen en woningcoöperaties al hebben aangenomen (een belangrijke wet inzake woningcoöperaties zal in de derde week van juni bij de regering worden ingediend).

Ik denk dat we tijdens de vakantie een wet zullen opstellen voor het centrale register van onroerende goederen . Deze wet zal de verplichting invoeren om alle woonruimten in het land in het register op te nemen , wat ons zal laten zien wat we tot onze beschikking hebben aan openbare en particuliere voorzieningen. Het zal ons laten zien of de appartementen worden gebruikt voor eigen gebruik of voor verhuur – en zo ja, of dit voor een lange of korte termijn is. Dit register zal de toekenning van een individueel nummer aan elk pand met toegewezen kenmerken voor openbare of particuliere voorzieningen of de wijze waarop het pand wordt gebruikt, invoeren.

Hierdoor beschikken we over een uitgebreide kennisbasis over hoeveel appartementen er verhuurd worden, zowel voor korte als lange termijn, en weten we of kortetermijnverhuur een probleem is, en zo ja, waar. We beschikken ook over kennis over leegstand in de publieke en private woningvoorraad, wat een rationele bouw van sociale woningbouwprogramma's mogelijk maakt. Kennis over de woningvoorraad is nuttig voor de overheid, maar ook voor lokale overheden.

We willen gemeenten de middelen geven, ook op fiscaal vlak, om kortlopende verhuur te beperken – zodat ze dat op specifieke plekken kunnen doen, bijvoorbeeld wanneer er een tekort is aan langlopende huurwoningen in een bepaalde wijk. In Berlijn bijvoorbeeld mag kortlopende verhuur maximaal drie maanden per jaar plaatsvinden. Vervolgens berekent de eigenaar hoeveel hij in drie maanden kan verdienen en overweegt hij of het niet beter is om het appartement twaalf maanden lang te verhuren.

We hebben het enige tijd geleden ook gehad over een belasting op leegstaande panden . Gemeenten zouden die kunnen invoeren wanneer ze zien dat er nieuwe investeringen worden gedaan in stadscentra, maar dat deze om speculatieve redenen worden vastgehouden en de appartementen leegstaan. Of wanneer ze zien dat er huurkazernes worden opgekocht en er jarenlang niets gebeurt, worden deze vastgehouden om ze over een paar jaar met een flinke winstmarge te verkopen. We willen de mogelijkheid bieden om eigenaren van dergelijke panden en objecten een belasting op leegstaande panden te geven. Dit zou een lokale belasting zijn, en de gemeente zou zelf beslissen of ze deze wil invoeren. Soortgelijke oplossingen worden onder andere gebruikt in steden in de VS en Canada.

Hiervoor moet je echter wel weten hoe de huisvestingsstructuur is. En zo'n register wordt ingevoerd door de wet waar ik het over heb.

Hoe ziet u de kansen voor veranderingen in het woonbeleid in de huidige politieke situatie, d.w.z. na de verkiezing van Karol Nawrocki en daarmee met het oog op de komende twee jaar van co-existentie van de regering en de president?

- Ik denk niet dat de president dit soort wetsvoorstellen zou vetoën. Dat kan ik me moeilijk voorstellen. Ik bespreek ook verschillende oplossingen in parlementaire commissies met PiS-parlementsleden. En ik denk dat er daar veel steun is voor veel van deze oplossingen. Er is echt een kans om huisvestingskwesties uit de huidige politiek en discussies te halen.