Loopt uw hypotheek met vaste looptijd af? Makelaars onthullen wat mensen met hogere betalingen kunnen doen.

Honderdduizenden huishoudens vragen zich momenteel af wat ze moeten doen als hun hypotheek met vaste looptijd afloopt.

Volgens gegevens van UK Finance bereiken naar schatting 900.000 huishoudens tussen juli en eind december van dit jaar het einde van hun bestaande rentevaste periode.

Veel mensen stappen af van een hypotheekrente van 1 tot 2 procent, een rente die gold in een tijd waarin de rentetarieven extreem laag waren.

Nu worden ze voor het grootste deel geconfronteerd met het vooruitzicht dat ze hun hypotheek moeten oversluiten tegen een rente van 4 procent of meer.

Volgens Moneyfacts was de laagste vijfjaarsrente in augustus 2020 1,33 procent. Nu is dat 3,86 procent.

Bij een hypotheek van £ 200.000 met een looptijd van 25 jaar is dat het verschil tussen £ 784 en £ 1.040 per maand.

Door de kostenstijging wordt de beslissing of u het probleem voor twee of vijf jaar wilt oplossen nog belangrijker.

Met een rentevaste periode van twee jaar kunnen leners hun hypotheek voor een korte periode vastzetten in de hoop dat de hypotheek bij hun volgende overstap goedkoper zal zijn.

Een rentevaste periode van vijf jaar is aantrekkelijk voor mensen die het risico niet waard vinden, omdat er geen garantie is dat de hypotheekrente in 2027 lager zal zijn.

Belangrijke factoren die een beslissing kunnen nemen, zijn onder andere of iemand binnenkort kan verhuizen, in hoeverre iemand de zekerheid van vaste betalingen voor een langere periode prefereert en hoe goed iemand kan omgaan met een stijgende hypotheeklast.

Voor degenen die vinden dat een contract van twee jaar iets te kort is en een contract van vijf jaar te lang, zijn er tegenwoordig ook genoeg contracten van drie jaar.

Uit de hypotheekcijfers van Santander blijkt dat er een voorkeur is voor kortetermijncontracten met een vaste rente.

Van de 60.000 klanten die het bedrijf tot nu toe dit jaar telde, koos 54 procent voor een contract van twee jaar, vergeleken met slechts 36 procent die koos voor een contract van vijf jaar.

De laagste rente die de bank biedt voor een hypotheek met een vaste rente van twee jaar bedraagt momenteel 3,8 procent, terwijl de laagste rente voor een hypotheek met een vaste rente van vijf jaar 3,86 procent bedraagt. Beide rentes hebben een kostenpercentage van £ 1.058.

Anderen zeggen echter dat het verschil minder dramatisch is. Hypotheekadviseur Mortgage Advice Bureau meldt dat sinds begin dit jaar 54.534 van zijn klanten een tweejarige hypotheek hebben afgesloten, vergeleken met 49.927 die voor een vijfjarige hypotheek kozen.

David Hollingworth, adjunct-directeur bij L&C Mortgages, vertelt dat hij onlangs twee klanten zag die bijna aan het einde waren van hun zeer lage, vijf jaar durende vaste rentecontract - allebei minder dan 2 procent.

De eerste optie is een overeenkomst voor twee jaar, waarbij het tarief wordt verhoogd naar 3,92 procent en de maandelijkse betalingen met bijna £ 490 omhoog gaan.

De andere overweegt een rentevaste periode van vijf jaar, wat zou resulteren in een rente van 3,96 procent en hun maandelijkse lasten met ruim £ 500 zou doen stijgen.

Geen van beiden koos ervoor om de looptijd van hun hypotheek te verlengen. Dit is een van de manieren om onbetaalbare maandelijkse betalingen te verlagen, maar op de lange termijn stijgt het verschuldigde bedrag wel.

'Beide partijen hebben besloten de looptijd van hun hypotheek gelijk te houden en nemen de extra maandelijkse kosten voor hun rekening,' aldus Hollingworth.

'Natuurlijk hebben ze verschillende beslissingen genomen over hoe lang ze de rente willen vastzetten. Dat hangt misschien af van hoeveel ze denken dat de rentetarieven de komende jaren zullen veranderen en hoeveel zekerheid ze voor hoe lang willen hebben op hun betaling.

'Daarop is geen goed of fout antwoord. Pas achteraf weten we welke aanpak het goedkoopst is.'

Volgens Aaron Strutt van hypotheekadviseur Trinity Financial blijft de overgrote meerderheid van de kredietnemers bij hun huidige kredietverstrekker als het tijd is om te herfinancieren.

Huishoudens wier hypotheek met een vaste rente afloopt, zouden door hun huidige kredietverstrekker een zogenoemde 'productoverdracht' moeten worden aangeboden.

Hierdoor hebben ze de mogelijkheid om over te stappen naar een nieuwe deal in plaats van automatisch over te stappen op de duurdere standaard variabele rente van hun kredietverstrekker.

Het voordeel van productoverdracht is dat kredietnemers niet door alle controles en waarborgen heen hoeven te gaan die ze wel moeten doorlopen als ze naar een andere kredietverstrekker overstappen. Het kan er echter ook voor zorgen dat ze niet de best mogelijke deal krijgen, omdat er geen garantie is dat hun kredietverstrekker op het moment dat ze hun hypotheek willen oversluiten de beste deal op de markt heeft.

Lees meer

Bij productoverdrachten is doorgaans minder papierwerk nodig, is er geen nieuwe betaalbaarheidstoets en is er geen herwaardering van het onroerend goed nodig.

Normaal gesproken zijn er weinig tot geen extra productkosten en ook geen advocaatkosten.

Strutt geeft echter aan dat de extra administratie die gepaard gaat met het overstappen naar een andere kredietverstrekker de moeite waard kan zijn.

Hij zegt: 'We hebben een behoorlijk lange periode gehad waarin kredietverstrekkers lagere rentes aanboden aan mensen die een huis kochten in plaats van over te sluiten. Dit lijkt te zijn veranderd, aangezien sommige kredietverstrekkers veel meer geneigd zijn om klanten die hun hypotheek willen oversluiten, weer aan te trekken.

'Als je contract binnenkort afloopt, is het de moeite waard om te kijken of er betere tarieven beschikbaar zijn bij concurrerende kredietverstrekkers. Het heeft geen zin om je kredietverstrekker geld te geven zonder dat je er zelf om geeft.

'De concurrentie op de markt is toegenomen en er zijn veel deals beschikbaar onder de 4 procent.'

Volgens Strutt is het aantal mensen dat zijn hypotheek oversluit om geld in te zamelen voor woningverbeteringen of om schulden af te lossen, toegenomen.

'We regelen meer hypotheken met kapitaalverwerving voor mensen die £ 20.000 of £ 30.000 extra nodig hebben voor woningverbeteringen, terwijl andere huiseigenaren hun hypotheek willen consolideren', aldus Strutt.

'Een van onze klanten heeft onlangs zijn woning grondig gerenoveerd en de waarde ervan aanzienlijk verhoogd.

'Hij sloot een tweede hypotheek af bij zijn kredietverstrekker om het geld terug te verdienen en sloot een rentevaste periode van vijf jaar af met een rente van minder dan 4 procent.

'We hebben ook cliënten gehad die hun hypotheek oversloten om een aanbetaling te schenken aan hun volwassen kinderen, zodat ze makkelijker een huis konden kopen.'

Door een deel van de hypotheekschuld af te lossen of renovaties uit te voeren waardoor de waarde van uw woning aanzienlijk stijgt, kan iemand een lagere hypotheekrente krijgen.

Beide zorgen ervoor dat huishoudens meer eigen vermogen in de woning kunnen opbouwen, terwijl het percentage dat in handen is van hun hypotheekverstrekker afneemt.

Deze niveaus van eigen vermogen, die de omvang van de hypotheek afzetten tegen de waarde van het onroerend goed, staan bekend als loan-to-value.

Geldverstrekkers hanteren verschillende rentetarieven op basis van de verhouding lening/waarde. Iemand met een verhouding lening/waarde van 60 procent (met andere woorden, met 40 procent eigen vermogen) betaalt mogelijk aanzienlijk minder dan iemand met een verhouding lening/waarde van 90 procent.

'Door een deel van uw hypotheek af te lossen, komt u mogelijk in aanmerking voor een gunstiger rente', voegt Strutt toe. 'Als u renovatiewerkzaamheden aan uw woning heeft laten uitvoeren, kan het de moeite waard zijn om een nieuwe taxatie te laten uitvoeren door uw geldverstrekker of een andere om te zien of u meer eigen vermogen heeft.'

Nichola Jomoa, hypotheekadviseur bij Mortgage Advice Bureau, zegt dat ze heeft gezien dat kredietnemers de looptijd van hun hypotheek verlengden om de hogere rentetarieven te kunnen betalen.

De hypotheektermijn is het aantal jaren dat iemand overeenkomt om de hypotheek af te lossen. Vroeger was dit meestal 25 jaar, maar bij nieuwe hypotheken is dat vaker 30 jaar.

Door de looptijd van een hypotheek te verlengen, spreidt een lener de betalingen over een langere periode en verlaagt zo de maandelijkse kosten.

Dit betekent echter wel dat u over een langere periode rente betaalt en op de lange termijn dus meer betaalt.

Bijvoorbeeld, iemand met een hypotheek van £ 200.000 en een rente van 4,5 procent over 20 jaar, zou maandelijkse aflossingen moeten betalen van £ 1.265. In totaal betaalt hij dus £ 303.672 over de looptijd van de hypotheek.

Omgekeerd zou iemand met een hypotheek van £ 200.000 met dezelfde rente over een looptijd van 40 jaar te maken krijgen met maandelijkse aflossingen van £ 899. Over de looptijd van de hypotheek zou hij echter £ 431.580 betalen: £ 127.908 meer dan bij een looptijd van 20 jaar.

'We zien dat steeds meer klanten hun hypotheektermijn verlengen om hun maandlasten betaalbaar te houden', aldus Jomoa.

'Dit is niet altijd mogelijk en kan worden beïnvloed door de leeftijd. In sommige gevallen kan het leiden tot een hogere rente.

'Dat zou kunnen betekenen dat de hypotheekbetalingen doorlopen tot aan uw pensioen, en dat de hypotheekschuld met een aantal jaren aan hoge rentelasten wordt verhoogd.'

Het is mogelijk om de looptijd later weer te verkorten als uw financiële omstandigheden veranderen.