Letnie łóżka: Firmy podważają inicjatywę drugiego domu, zarządzając apartamentami

W Alpach Szwajcarskich trwa ożywiona budowa: „W sercu Davos planowany jest ośrodek łączący nowoczesny styl życia z dobrym samopoczuciem i zdrowiem” — piszą osoby odpowiedzialne za „Elevation Davos”. Projekt obejmuje 120 apartamentów wakacyjnych, niemal wszystkie z 3,5 pokojami. Ceny wahają się od 1,1 do 1,7 miliona franków szwajcarskich za apartament.

W San Bernardino, które ma zostać zrewitalizowane, znajduje się 86 „wysokiej jakości umeblowanych” apartamentów Alpine: 2,5-pokojowe apartamenty zaczynające się od 470 000 CHF i 3,5-pokojowe apartamenty do 1,1 miliona CHF. W porównaniu z innymi miejscami te ceny są umiarkowane. W Andermatt do 2027 r. zostanie wybudowanych 19 „luksusowych, markowych rezydencji” „w sercu starego miasta”, których koszt wyniesie od 2,7 do 8 milionów CHF.

Ta działalność budowlana jest zaskakująca, biorąc pod uwagę, że inicjatywa Second Home z 2012 r. skutecznie zakazała budowy dodatkowych domów wakacyjnych w kantonach górskich. Artykuł 75b Konstytucji Federalnej ogranicza udział drugich domów do maksymalnie 20 procent zasobu mieszkaniowego.

Ten limit został już dawno osiągnięty w większości ośrodków wypoczynkowych. Apartamenty mogą być budowane tylko dlatego, że są klasyfikowane jako „apartamenty zarządzane przez turystów”, co jest dozwolone na mocy ustawy Second Homes Act z 2015 r. Warunkiem wstępnym jest, aby apartamenty „nie były dostosowane do osobistych potrzeb właścicieli” i były zarządzane „jako część zorganizowanego biznesu zakwaterowania”.

Oznacza to, że właściciele nie mogą sami wyposażać swoich apartamentów, ale muszą zaakceptować wyposażenie dostarczone przez operatorów. Zgadzają się również wynajmować apartament osobom trzecim na kilka tygodni w roku.

„Koncepcja ta cieszy się coraz większą popularnością wśród profesjonalistów z branży turystycznej” — mówi Peder Plaz, partner w Hanser Consulting, jednym z największych konsultantów turystycznych w Szwajcarii. Apartamenty wakacyjne pozostają bardzo popularne, zwłaszcza wśród rodzin. „Ludzie przyjeżdżają z wieloma rzeczami. Apartament wakacyjny jest często bardziej praktyczny niż pokój hotelowy”.

Popyt jest. Jednak regularne drugie domy, które są bardzo drogie, są wynajmowane rzadziej. Plaz: „Ci, którzy mogą sobie pozwolić na takie mieszkanie, zazwyczaj nie polegają na dochodach z wynajmu”. Właściciele często unikają kłopotów związanych z wynajmem.

Zarządzane apartamenty oferują korzyści szwajcarskim przedsiębiorcom z branży nieruchomości i turystyki. Wysokie koszty pracy utrudniają międzynarodową konkurencję z hotelami. Apartamenty wakacyjne, których właściciele i najemcy rzadko korzystają z usług, umożliwiają konkurencyjne ceny.

Ryzyko dla przedsiębiorców jest również niższe. „W Alpach to nie ci, którzy oferują usługi turystyczne, zarabiają duże pieniądze, ale ci, którzy budują i sprzedają nieruchomości” — mówi Plaz. Prowadzenie hotelu wiąże się z dużym ryzykiem i zazwyczaj niskimi zyskami. Sprzedaż drugich domów wiąże się z niskim ryzykiem strat i atrakcyjnymi zyskami.

Banki również zdają sobie z tego sprawę. Niechętnie udzielają kredytów hotelowych. Dlatego ma sens, aby firmy turystyczne poszukiwały kapitału u prywatnych inwestorów.

Jednym z przykładów jest Privà Alpine Lodge w Lenzerheide. Po jedenastu latach właściciel, firma nieruchomości Fortimo AG, zdecydowała się sprzedać jednostki mieszkalne jako kondominia z obowiązkowym czynszem. Najemca, Revier Hospitality Group, pisze: „Finansowanie bankowe staje się coraz trudniejsze, a zamrożony kapitał własny stanowi wyzwanie”.

Fundacja Franza Webera, która odegrała kluczową rolę w inicjatywie drugiego domu, krytycznie obserwuje boom na zarządzane domy wakacyjne. Prezydent Vera Weber potwierdza, że ​​koncepcja jest zasadniczo zgodna z Second Home Act i ma na celu stworzenie „ciepłych łóżek”. W praktyce jednak jest często wykorzystywana do obejścia prawa.

Problem: Po zakończeniu budowy często nie ma możliwości sprawdzenia, czy właściciele stosują się do ograniczeń w użytkowaniu i czy apartamenty są faktycznie wynajmowane osobom trzecim.

„Dokładniejsze badanie ujawnia znaczące luki i szare obszary” — mówi Weber. Koncepcje komercyjne są czasami rzadkie lub nieistniejące. „Ogólne” udogodnienia — warunek wstępny dla „apartamentów zarządzanych przez turystów” — są często minimalistyczne, a ich wykorzystanie nierealne.

Koncepcje są rzeczywiście bardzo różne. Spojrzenie na warunki użytkowania pokazuje to.

Każdy, kto kupi apartament w Privà Alpine Lodge, może korzystać z niego tylko przez cztery tygodnie w roku, w tym maksymalnie dwa tygodnie w szczycie sezonu. W ośrodku Davos Elevation użytkowanie osobiste jest ograniczone do „łącznie sześciu tygodni w szczycie sezonu”, trzech tygodni zimą i latem.

W Post Hotel & Residences w Andermatt dozwolone jest „12 tygodni osobistego użytkowania”. W San Bernardino apartament jest dostępny do 35 tygodni w roku — ale tylko trzy tygodnie w szczycie sezonu. Rockresort w Laax ma podobnie hojne przepisy dotyczące osobistego zajmowania.

Takie regulacje są kontrowersyjne. „Istnieją prawne szare strefy”, mówi profesor turystyki Jürg Stettler z Uniwersytetu Nauk Stosowanych i Sztuk w Lucernie. Ostatecznie sądy zadecydują, co stanowi „apartament zarządzany przez turystów” – a co stanowi ukryty drugi dom. Fundacja Franza Webera już podejmuje działania: „Wypowiedzieliśmy się przeciwko podobnemu projektowi w Wengen”.

Innym pytaniem jest, czy inwestycja w nieruchomości zwróci się finansowo kupującym. Deweloperzy obiecują wielkie rzeczy: w Andermatt gwarantowany jest zwrot z inwestycji w wysokości pięciu procent przez trzy lata. W Lenzerheide obiecuje się „atrakcyjny zwrot”. W San Bernardino inwestor Stefano Artioli kusi kupujących szybko rosnącymi cenami nieruchomości.

Ekspert ds. turystyki Plaz jest sceptyczny: „Jeśli wiele projektów pojawi się na rynku w tym samym czasie, nie będzie to korzystne dla obłożenia”. Istnieje ryzyko zimnych łóżek, co zmniejszyłoby zyski – a także byłoby sprzeczne z duchem i celem inicjatywy drugiego domu.

Przynajmniej niektórzy nabywcy prawdopodobnie będą mogli żyć z niższymi zwrotami. Powód: zarządzane drugie domy mogą być również kupowane przez cudzoziemców. Dla nich zakup nieruchomości w Szwajcarii jest uważany za bezpieczną inwestycję, nie w ostatniej kolejności ze względu na silnego franka. Lex Koller, który zabrania zakupu przez cudzoziemców, nie ma zastosowania do apartamentów zarządzanych w celach turystycznych.