Ekspert ostrzega inwestorów prywatnych przed ryzykiem związanym z zakupem nieruchomości w 2025 r.

Inwestycje w nowe metry kwadratowe mieszkań są w Federacji Rosyjskiej uważane za sprawdzone aktywa, które pomagają nie tylko zachować, ale i pomnożyć kapitał osobisty. Wokół tego aktywa narosło jednak wiele mitów, stworzonych przez kreatywnych marketingowców deweloperów i agentów nieruchomości. Oleg Repczenko, szef Centrum Analitycznego „Wskaźniki Rynku Nieruchomości”, mówił o stereotypach i zagrożeniach, które uniemożliwiają prywatnym inwestorom prawidłową ocenę efektywności inwestycji w nowe budynki.

— Oleg, czy prywatny inwestor ma dziś szansę na zysk na rynku nieruchomości?

— Na rynku nieruchomości zawsze można znaleźć ciekawe nisze. Nawet w czasach turbulencji i wysokiej inflacji. Na chwilę obecną obiecująco rokują inwestycje w biura i magazyny, przede wszystkim w sektorze lekkiego przemysłu. Jednak wstęp do sektora nieruchomości komercyjnych jest drogi, a dodatkowo trzeba posiadać odpowiednie kompetencje. W dużych miastach wciąż istnieją możliwości flipowania, kiedy inwestor – flipper – wybiera po obniżonej cenie mieszkanie nadające się do remontu i po doprowadzeniu go do porządku odsprzedaje je po wyższej cenie. Jednak bez własnej ekipy budowlanej i prawnika angażowanie się w ten biznes jest ryzykowne. Wśród przeciętnych obywateli istnieją dwa najpopularniejsze sposoby zarabiania pieniędzy na rynku nieruchomości. Po pierwsze, kup mieszkanie na wczesnym etapie budowy, aby móc je odsprzedać, gdy budynek będzie już gotowy. Jak wiadomo, nowe domy stają się droższe w miarę postępu prac budowlanych. Po drugie, zostać rentierem, tj. kupić mieszkanie w celu późniejszego wynajmu. Jednak w obecnej sytuacji gospodarczej mało prawdopodobne jest, aby inwestor nieprofesjonalny mógł zarobić pieniądze. Obecnie ceny nieruchomości pozostają w stagnacji. Przykładowo na rynku wtórnym w Moskwie pod koniec 2024 r. wskaźnik kosztów mieszkaniowych wzrósł o symboliczne 0,8%. Jest to wartość znacznie niższa od rocznej inflacji. Tak, rynek nieruchomości jest mozaikowy, zawsze są targi, zniżki. W związku z tym ceny niektórych pojedynczych obiektów mogły nieznacznie wzrosnąć, podczas gdy ceny innych mogły nieznacznie spaść. Ale średnio rzecz biorąc dynamika ta jest bliska zeru.

— Eksperci twierdzą jednak, że w Moskwie ceny nowych budynków nadal rosły nawet w styczniu. Oznacza to, że nadal możesz zarabiać na rosnących cenach.

- To jest fałszywa statystyka. Tak, widzimy, że ceny formalnie rosną. Coraz więcej nowych budynków klasyfikuje się jako obiekty klasy biznes i premium, co wiąże się z odpowiednią ceną, co prowadzi do wzrostu średniego poziomu cen. Jednak za kulisami pozostają dwa fundamentalnie ważne pytania, które muszą odpowiedzieć sobie prywatni inwestorzy. Po pierwsze, po jakich cenach ostatecznie zawierane są transakcje: po cenach podanych w cenniku czy po uwzględnieniu rabatu? Ostatecznie ceny rzeczywistych transakcji mogą być niższe od podanych, ze względu na rabaty i promocje. Deweloperzy często organizują tzw. „Czarne Piątki w rosyjskim stylu” – najpierw cicho podnoszą cenę, a potem głośno zapowiadają duży rabat. Stosowane są aktywne ukryte schematy obniżania cen. Przykładowo, kupując nowe mieszkanie, automatycznie otrzymujesz prezenty w postaci bezpłatnego wykończenia, miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej itp. Deweloperzy stosują również różne metody finansowe, które sztucznie zaniżają stopy procentowe kredytów hipotecznych. Utracony dochód zostaje następnie „doliczony” do ceny końcowej mieszkania.

Drugie ważne pytanie jest takie: czy uda się Państwu odsprzedać ten nowy budynek na rynku wtórnym, co najmniej za tę samą cenę? A moja odpowiedź rozczaruje wielu nabywców nowych budynków: „Zdecydowanie nie!” Obecnie w różnych regionach kraju średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym są niższe o 20–30% od cen na rynku pierwotnym. Nie mówimy tu o starych budynkach z rynku wtórnego, „budynkach z czasów Chruszczowa”, lecz o wczorajszych, nowoczesnych, nowych budynkach, które niedawno „przeniosły się” na rynek wtórny.

W związku z tym, po zakupie nowego mieszkania, nie ma możliwości jego sprzedaży na rynku wtórnym, gdzie nie ma preferencyjnych kredytów hipotecznych ani różnych schematów finansowania, w tej samej cenie. Wielu nabywców nowych budynków po prostu nie zdaje sobie z tego sprawy. Piękne historie o tym, jak tanio kupić nieruchomość na etapie wykopu pod fundamenty i następnie sprzedać ją drożej jako gotowy dom, już minęły. Moim zdaniem rynek nowych budynków stał się podobny do rynku samochodowego. Kiedy kupujesz nowy samochód, ale po wyjeździe z salonu automatycznie traci on znaczną część swojej wartości.

— Jak atrakcyjne jest dziś wynajmowanie mieszkań?

— Według wyników z 2024 r. wzrost średnich stawek najmu w stolicy wyniósł 30–50%. W związku z tym wzrosły również stopy zwrotu z wynajmu: jeśli wcześniej wynosiły około 4–5% rocznie, to teraz wynoszą 6–7%. Ważne jest jednak, aby zrozumieć, że ten powrót jest „brudny”. Z reguły żaden z właścicieli mieszkań nie bierze pod uwagę amortyzacji mieszkań. Wynajmując mieszkanie na kilka lat, trzeba liczyć się z tym, że prędzej czy później pojawi się kwestia remontu lokalu. Dodatkowo musisz zapłacić podatki i ubezpieczenie. Istnieje ryzyko przestoju. Oznacza to, że „czysta” stopa zwrotu z wynajmu będzie niższa – ok. 5–6%. Jest to kwota co najmniej trzykrotnie niższa od przeciętnej rentowności depozytów rublowych. Dlatego z jednej strony nieruchomości mieszkaniowe pozostają defensywnymi aktywami o niskim ryzyku. Z drugiej jednak strony traci pod względem rentowności, przy porównywalnie niskim ryzyku nie tylko w porównaniu z depozytami, ale także z „długimi” OFZ-ami, funduszami rynku pieniężnego, które przynoszą zysk na poziomie 20% w skali roku. Dlatego przewiduję, że w tym roku rynek nieruchomości mieszkaniowych pozwoli prywatnym inwestorom zaoszczędzić na inflacji, lecz nie pozwoli im zarabiać pieniędzy.

— Jak w tym roku pójdą ceny?

— Wydaje mi się, że w 2025 roku, biorąc pod uwagę obecny wysoki „klucz” Banku Centralnego, od którego zależą koszty kredytów dla deweloperów i koszty rynkowych kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań, nie ma powodu, aby oczekiwać wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych. Nawet jeśli regulator nagle i niespodziewanie obniży stawkę bazową o 2-3%, a w efekcie programy kredytów hipotecznych staną się tańsze z obecnych poziomów 28-30% w skali roku do 25-25%, to manewr ten nie doprowadzi do gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania. Stawki nadal będą kształtować się na poziomie zaporowym. W związku z tym ceny w najlepszym przypadku pozostaną na tym samym poziomie, a w najgorszym – będą powoli spadać. Jeśli zrealizujemy obydwa scenariusze, to również nie należy liczyć na wysokie zyski z wynajmu mieszkań. Ponieważ niska rentowność wynajmu, która obecnie, przypomnę, kształtuje się na poziomie 6-7%, może zostać „zjadana” przez spadające ceny gotowych mieszkań. W efekcie możesz uzyskać 0% dochodu z takich inwestycji.

— Na początku lutego media donosiły o bankructwach deweloperów w wielu regionach kraju. Jakie trendy mogą zyskać popularność na rynku budowlanym?

— Rosyjscy deweloperzy przyzwyczaili się do super zysków, jakie osiągali w poprzednich latach, gdy ceny mieszkań gwałtownie rosły. Co więcej, największy wzrost nastąpił w latach 2020–2021, kiedy uruchomiono programy preferencyjne. Rynek nieruchomości dostał potężnego kopa, a deweloperzy, dzięki hojnym dotacjom rządowym, stali się „narkomanami”, którzy nie przejmowali się specjalnie sytuacją rynkową. A kiedy państwo powiedziało: „Chłopaki, koniec imprezy. W budżecie nie ma już pieniędzy na preferencyjne kredyty hipoteczne, resztę zróbmy sami" - deweloperzy weszli w okres "wycofania się" i trzeźwienia. Na horyzoncie nie widać jednak śmiałków, którzy w warunkach nadmiaru ofert na rynku pierwotnym drastycznie obniżyliby ceny nowych mieszkań, tak jak zrobił to w 2009 r. deweloper Vedis w Moskwie. Wręcz przeciwnie, niektórzy deweloperzy grożą spowolnieniem tempa i wstrzymaniem projektów, jeśli nie otrzymają standardowego wsparcia od państwa. Moim zdaniem obecnie tworzone są sprzyjające warunki do transformacji branży budowlanej. Nie wykluczam, że im głośniejsze będą prośby o pomoc ze strony prywatnych firm budowlanych, tym silniejsze będzie dążenie państwa do ich znacjonalizowania.

Opublikowano w gazecie „Moskowskij Komsomolec” nr 29469 z dnia 25 lutego 2025 r.

Nagłówek w gazecie: „W tym roku nie zarobimy na nieruchomościach mieszkalnych”