Rosja może zakazać programów masowego zakupu mieszkań w ratach: podano powody

Tylko banki sprzedające mieszkania na raty osiągają zysk, ponieważ sprzedają je po minimalnych kosztach. Główne ryzyko ponoszą deweloperzy, którzy stracą, jeśli kupujący nie będą w stanie kupić mieszkania w całości i odrzucą ofertę. Stwierdził to wiceminister budownictwa, mieszkalnictwa i usług komunalnych Nikita Stasiszin. Bank Centralny Federacji Rosyjskiej poparł tę opinię, wskazując, że szkody wynikające z takich transakcji przewyższają korzyści. MK dowiedział się od ekspertów, dlaczego władze krytykują ratalne systemy zakupu mieszkań.

Duża liczba transakcji zakupu mieszkań na raty szkodzi rynkowi nieruchomości. „Uważam, że raty w obecnej formie zdecydowanie nie są korzystne” – powiedział Nikita Stasiszin. „Ale inicjatorami rat są banki, a nie deweloperzy. W większości przypadków wolumen rat, który jest obecnie w użyciu, jest szkodliwy”. Wiceminister dodał, że biorąc pod uwagę raty, banki nie zmieniają finansowania projektów, ponieważ „wszystko idzie dobrze”, czyli transakcje rosną. Jednak kwota pieniędzy na rachunkach powierniczych z tytułu tych programów rośnie „nie w takim wolumenie”, jaki powinien był wzrosnąć, gdyby nie programy ratalne. Całe ryzyko ponosi deweloper. A jeśli kupujący odmówią pełnego wykupu mieszkań, to ostatecznie będą one musiały zostać oddane bankom z dużym dyskontem, ze stratą dla deweloperów. Bank Rosji również uważa, że ​​programy ratalne na rynku nieruchomości przynoszą więcej szkody niż pożytku, ale z punktu widzenia obciążenia długiem. Do połowy 2025 roku odsetek niezapłaconych transakcji sięgnął 14%. Dla porównania, w 2023 roku wynosił on zaledwie 2%.

„Kilka lat temu raty były stosunkowo rzadkim narzędziem i były wykorzystywane głównie w ramach indywidualnych projektów lub dla klientów o niestandardowych warunkach” – mówi Maksim Samsonow, prezes Tashir Estate. „Według danych rynkowych z lat 2018–2019 udział transakcji ratalnych nie przekraczał 5–7%. Obecnie raty stały się popularnym sposobem na zakup mieszkania bez konieczności spełniania rygorystycznych wymogów bankowych i natychmiastowego pozyskiwania dużych kwot. Ponadto raty dają kupującemu możliwość zakupu mieszkania po aktualnych cenach i zyskania dodatkowego czasu na zaciągnięcie kredytu hipotecznego lub sprzedaż starej nieruchomości – wyjaśnia ekspert.

Według Georgija Labintseva, prezesa SZ Delo, raty stały się popularnym narzędziem w Rosji, po pierwsze dlatego, że zwiększają dostępność zakupu domu dla szerokiego grona osób, zwłaszcza w warunkach, gdy tradycyjne kredyty hipoteczne z wysokim oprocentowaniem pozostają nieosiągalne dla wielu rodzin. Po drugie, jest to elastyczny mechanizm, który pozwala deweloperom i nabywcom znaleźć korzystne dla obu stron warunki bez nadmiernego obciążenia kredytowego. Ponadto raty są odpowiedzią na popyt rynkowy. Obecnie ludzie oczekują większej swobody finansowej i przejrzystych schematów współpracy. „Na moskiewskim rynku mieszkaniowym w budowie udział transakcji ratalnych osiągnął już 40%” – mówi Rusłan Syrcow, dyrektor zarządzający Metrium. „W innych regionach wskaźnik ten jest niższy, ale średnio w całym kraju w 2025 roku przekroczy 20%”. Dla porównania, na początku 2024 roku udział rat w strukturze sprzedaży wynosił mniej niż 10%.

Opinie ekspertów na temat ryzyka, jakie niosą ze sobą te programy i dla kogo – deweloperów czy zwykłych nabywców – są podzielone. Według założyciela SIS Development, Jarosława Gutnowa, takie programy stwarzają ryzyko jedynie dla deweloperów, a mianowicie możliwość częściowego zerwania planu sprzedaży z powodu problemów finansowych kredytobiorców. Jest ono jednak minimalne, ponieważ umowy zazwyczaj przewidują kary za niewywiązywanie się klientów ze zobowiązań. Klienci mogą w każdej chwili zrezygnować z planu ratalnego, ponosząc niewielkie straty. W przeciwieństwie do kredytobiorców hipotecznych, kupujący, którzy ubiegają się o plan ratalny, praktycznie nie ponoszą strat, nawet w przypadku bankructwa.

Istnieje jednak inny punkt widzenia, który wyjaśnia obawy Banku Rosji dotyczące rozprzestrzeniania się tych programów. „Chęć zakupu mieszkania czasami prowokuje nabywców do przeceniania swoich możliwości finansowych” – mówi Ilja Frołow, partner zarządzający firmy deweloperskiej Stenoj. Ponieważ raty nie są uwzględniane w historii kredytowej, taki zakup może prowadzić do nadmiernego zadłużenia nabywcy. Takie transakcje nie są odnotowywane w oficjalnych bazach danych biur informacji kredytowej (CHB). Stanowi to jednak poważne obciążenie finansowe dla osobistego budżetu obywatela. Wnioski o nabywców mieszkań na raty również nie są kierowane do CHB, dlatego nie przeprowadza się oceny, ile dany obywatel jest w stanie w pełni zapłacić za dane mieszkanie, nawet w kilku transzach. W rezultacie, w momencie, gdy konieczna jest ostatnia i najczęściej największa rata, nabywca może nie być w stanie jej dokonać.

Jak zauważył Oleg Repczenko, szef Centrum Analitycznego „Wskaźniki Rynku Nieruchomości”, plan ratalny nie jest pełnoprawną sprzedażą mieszkania: kupujący wpłaca stosunkowo niewielką zaliczkę, często wynoszącą 5-10% ceny mieszkania, zobowiązując się do zapłaty reszty w późniejszym terminie. Oznacza to, że nie są to mieszkania sprzedane, lecz zarezerwowane. Co więcej, wielu inwestorów początkowo nie planowało zakupu tych mieszkań. Rezerwowali je za niewielką kwotę, licząc na odsprzedaż za rok lub dwa, po dwukrotnie wyższej cenie. Jednak koszty mieszkań stoją w miejscu, a obecnie istnieje więcej przesłanek do ich spadku niż wzrostu: ceny są przegrzane, kredyty hipoteczne niedostępne, popyt stygnie. W związku z tym, znaczna część tych zarezerwowanych mieszkań może okazać się niesprzedana i po prostu wrócić na rynek, zauważył ekspert. Regulatorzy dostrzegają tę sytuację i starają się zapobiec ewentualnemu kryzysowi w tym segmencie rynku.