Wojna o metry kwadratowe: jak spadkobierca może uniknąć pozostania bez mieszkania

Nieruchomości – działki, lokale mieszkalne i niemieszkalne, ich udziały, a także niedokończone projekty budowlane – mogą stać się własnością obywatela w wyniku różnych zdarzeń i działań. Adwokat Arkady Li opowiedział MK o „pułapkach” przy przyjmowaniu metrów kwadratowych w spadku.

Jedną z powszechnych podstaw nabycia własności mieszkania (udziału w mieszkaniu) jest dziedziczenie. Od tej pory będziemy nazywać tę nieruchomość po prostu „lokalem mieszkalnym”.

Rozważmy kilka sytuacji, w których w procesie dziedziczenia lokalu mieszkalnego istnieje możliwość jego utraty lub przyjęcie spadku jest trudne. Oprócz dziedziczenia z mocy prawa, gdy lokal mieszkalny staje się własnością spadkobiercy, którym w większości przypadków jest krewny zmarłego, z mocy prawa może powstać prawo własności na mocy testamentu. Ponieważ testament jest transakcją, musi zostać sporządzony przez osobę (spadkodawcę, testatora), która jest świadoma swoich działań i postępuje zgodnie ze swoją wolą. Jak mówią prawnicy, osoba musi rozumieć znaczenie swoich działań.

Obywatel, który chce odziedziczyć nieruchomość mieszkalną, udaje się do notariusza i sporządza testament na rzecz osoby, której chce przekazać nieruchomość. Nie musi to być krewny, może to być zupełnie obca osoba.

Spadkobierca, który mógłby otrzymać nieruchomość (lokal mieszkalny) w przypadku braku testamentu, ale jest pozbawiony spadku, zwraca się do prawnika, aby uzyskać odpowiedź na pytanie, czy można kwestionować testament, który nie został sporządzony na jego korzyść. Wszak w tym przypadku ma on prawo domagać się spadku z mocy prawa.

Czasami takie wyzwanie jest możliwe w sądzie poprzez złożenie pozwu o unieważnienie testamentu. I tutaj ludzie często zwracają się do prawnika po poradę, aby dowiedzieć się, czy jest szansa na wygranie sprawy? W takim przypadku prawnik musi dokładnie zbadać sytuację w rodzinie testatora, zrozumieć, w jakim stanie jest testator (a w przypadku śmierci - w jakim był), przestudiować odpowiednie dokumenty.

W takich przypadkach sąd zarządza badanie sądowo-psychiatryczne, które ma na celu ustalenie, czy stan zdrowia testatora (spadkodawcy) pozwalał na zrozumienie znaczenia podejmowanych przez niego działań i kierowanie nimi przy sporządzaniu testamentu.

Podobne sytuacje powstają, gdy testator dokonuje różnego rodzaju transakcji, w wyniku których majątek przechodzi na inne osoby nie na mocy testamentu, lecz na mocy innych czynności cywilnoprawnych, np. umowy darowizny.

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy odziedziczony lokal mieszkalny jest obciążony zastawem lub innymi zobowiązaniami, które powstały za życia spadkodawcy. Faktem jest, że zgodnie z prawem dziedziczony jest nie tylko majątek, ale także długi spadkodawcy. Co robić w takich sytuacjach?

Każdy ze spadkobierców odpowiada za długi testatora w granicach wartości przekazanego mu majątku odziedziczonego. Oznacza to, że majątek odziedziczony musi zostać wyceniony po cenach rynkowych w chwili przyjęcia spadku przed jego przyjęciem, co samo w sobie nie jest łatwym zadaniem, biorąc pod uwagę fakt, że wymaga pewnych kosztów materialnych.

Długi mogą powstać zarówno wobec osób fizycznych, jak i wobec państwa. Dlatego też, przyjmując spadek, każdy spadkobierca musi mieć na uwadze, że w niektórych przypadkach będzie musiał ponieść odpowiedzialność za długi testatora. Mogą one wynikać z różnych zobowiązań. Przykładowo, mogą zdarzyć się sytuacje, gdy po przyjęciu spadku przez spadkobierców, osoba trzecia, która wykonała jakąś pracę dla zmarłego, świadczyła jakąś usługę itp., wystąpi przeciwko nim z roszczeniem. Ponieważ spadek został przyjęty, taka osoba ma prawo wystąpić do sądu o dochodzenie długu od spadkobiercy/spadkobierców, a także kar, jeśli taka odpowiedzialność jest przewidziana przez prawo lub umowę.

Oczywiście, trudno jest wiedzieć o takich wymaganiach z góry. I to jest ryzyko dla przyjmującego spadek. Wszakże wielkość takich wymagań może być znaczna, porównywalna wielkością do kosztu odziedziczonego lokalu mieszkalnego.

Istnieje jeden warunek, który może pomóc spadkobiercy w takiej sytuacji. Faktem jest, że wierzyciele testatora mają prawo przedstawić swoje roszczenia spadkobiercom, którzy przyjęli spadek, w ramach terminu przedawnienia określonego przez prawo dla odpowiednich roszczeń. W praktyce często zdarzają się przypadki, gdy sąd odmawia zaspokojenia roszczeń z powodu upływu terminu przedawnienia.

Czasami zdarzają się sytuacje kontrowersyjne związane z interpretacją testamentu spadkodawcy. Przykładowo prawo przewiduje taki rodzaj testamentu, jak testament zamknięty. Testament zamknięty musi zostać spisany i podpisany przez samego testatora. Nazywa się go zamkniętym, ponieważ nikt nie wie o jego treści przed jego ogłoszeniem. Podczas jego sporządzania należy zachować szczególną ostrożność. Ponieważ w przypadku niejasności lub niekompletności testamentu może powstać spór między spadkobiercami, który trafi do sądu.

Dziedziczenie lokalu mieszkalnego nie jest zatem automatycznym przyjęciem go do spadku, lecz świadomym działaniem, przy którym należy brać pod uwagę normy obowiązujących przepisów.