Wschodnia baśń: jak dawna moskiewska „dzielnica sypialna” zrobiła skok do klasy biznesowej

Przez długi czas Wschodni Okręg Administracyjny miał status klasycznej ludowej „sypialni” w Moskwie, słynącej z dużego wyboru niedrogich nowych budynków. Jednak w ciągu ostatnich pięciu lat dzielnica dokonała skoku jakościowego, zmieniając swoją pozycję na mapie głównego rynku nieruchomości mieszkaniowych stolicy. Jak to się stało?

Wiadomo, że aktywność deweloperów jest bezpośrednim wskaźnikiem potencjału terytorium. Według Kristiny Nedryi, Dyrektora Departamentu Handlowego STONE, w ciągu ostatnich pięciu lat Wschodni Okręg Administracyjny stał się liderem wśród okręgów stolicy pod względem wzrostu podaży nowych budynków. Liczba mieszkań i apartamentów dostępnych na sprzedaż wzrosła 3,3-krotnie od początku 2020 r. do początku 2025 r., podczas gdy jego najbliższy konkurent, Północno-Zachodni Okręg Administracyjny, wykazał wzrost zaledwie 2,4-krotny. Liczba aktywnych projektów w okręgu wzrosła z 12 do 25, a udział Wschodniego Okręgu Administracyjnego w moskiewskim rynku nowych budynków wzrósł z 3% do 8%. Obecnie sprzedaje się tu prawie 4 tysiące lokali wszystkich klas.

Ale jeszcze ważniejsze są zmiany strukturalne wskazujące na wzrost statusu rejonu. Jeśli na początku 2020 r. 85% podaży w Rejonie Administracyjnym Wschodnim znajdowało się w segmencie masowym, to na początku 2025 r. jego udział zmniejszył się do 59%. Jednocześnie udział klasy biznesowej wzrósł z 14% do 28%, a klasa premium, której wcześniej nie było, zajęła 12%. Obecnie w rejonie realizowanych jest 14 projektów segmentu masowego, 9 projektów klasy biznesowej i 2 projekty klasy premium. Zasadniczo projekty segmentu wysokocenowego we Wschodnim Rejonie Administracyjnym realizowane są bliżej Centralnego Rejonu Administracyjnego, relatywnie rzecz biorąc, w „pasie” między Północno-Wschodnim Akordem (SVH) a Trzecim Pierścieniem Transportowym (TTK). To przesunięcie w stronę wyższych klas rozwoju wyraźnie pokazuje, że Wschodni Rejon Administracyjny stał się przedmiotem zainteresowania deweloperów gotowych budować droższe i wysokostatusowe projekty w rejonach Sokolniki, Preobrażeńskoje i Sokolinaja Gora.

Jednak najbardziej wyraźnym sygnałem zmiany statusu lokalizacji jest dynamika cen. W ciągu ostatnich pięciu lat Wschodni Okręg Administracyjny wykazał wzrost cen, co odróżnia go od większości dzielnic „starej” Moskwy, mówi ekspert. Według jej obliczeń, wśród dzielnic o zrównoważonej strukturze podaży według klasy mieszkaniowej, Wschodni Okręg Administracyjny jest w pierwszej trójce liderów pod względem tempa wzrostu średniego kosztu za metr kwadratowy, gdzie ceny wzrosły co najmniej dwukrotnie w ciągu 5 lat. Na czele jest Południowy Okręg Administracyjny (107%, do 499 tys. rubli za m kw.), a następnie Wschodni Okręg Administracyjny (wzrost 2-krotny, do 416 tys. rubli za m kw.) i Południowo-Wschodni Okręg Administracyjny (wzrost 2-krotny, do 380 tys. rubli za m kw.).

Analiza według klasy mieszkaniowej pokazuje transformację jeszcze wyraźniej. W segmencie masowym Wschodni Okręg Administracyjny wzrósł o 74% (do 346 000 RUB za m kw.), co nie wyróżnia go z tłumu. Jednak w klasie biznesowej okręg zajął drugie miejsce pod względem wskaźników wzrostu wśród wszystkich dzielnic stolicy: koszt za metr kwadratowy wzrósł o 104% (do 498 000 RUB za m kw.), ustępując jedynie Południowo-Wschodniemu Okręgowi Administracyjnemu (+105%). Jednocześnie pod względem bezwzględnych cen dla klasy biznesowej Wschodni Okręg Administracyjny (około 498 000 RUB za m kw.) jest już jedną z trzech najdroższych dzielnic Moskwy, wyprzedzając najbardziej tradycyjnie prestiżowe obszary i ustępując jedynie Południowemu Okręgowi Administracyjnemu (511 000 RUB za m kw.) i Centralnemu Okręgowi Administracyjnemu (531 000 RUB za m kw.). Tak szybki wzrost i wysoki poziom cen w klasie biznesowej bezpośrednio wskazują na zmianę postrzegania Wschodniego Okręgu Administracyjnego jako lokalizacji droższej i bardziej prestiżowej.

„Zmiany po stronie podaży i cen nie mogły nie wpłynąć na popyt. W ciągu ostatnich pięciu lat nastąpiła wyraźna zmiana preferencji konsumentów w kierunku droższych segmentów we Wschodnim Okręgu Administracyjnym” – zauważyła Nedrya. Według niej, jeśli w 2019 r. nowe budynki klasy biznes stanowiły zaledwie 4% transakcji, to do 2024 r. łączny udział umów o udziale kapitałowym w klasach biznes i premium osiągnął 17%. Jest to ponad czterokrotny wzrost udziału zakupów w segmencie wysokich cen.

Rosnące zainteresowanie droższymi nieruchomościami znalazło odzwierciedlenie we wzroście średniego rachunku. W segmencie masowym średnia cena zakupu wzrosła z 8,6 mln do 16,1 mln rubli (87%). W klasie biznesowej wzrost był jeszcze bardziej dynamiczny: z 11,3 mln do 22 mln rubli (+95%). Kupujący są skłonni zapłacić znacznie więcej za mieszkania we Wschodnim Okręgu Administracyjnym, zwłaszcza w klasie biznesowej, co potwierdza rosnącą wartość i prestiż lokali zakupionych tutaj. Najpopularniejszymi w obrębie okręgu są Metrogorodok dla segmentu masowego (41% transakcji) i Sokolniki, który znajduje się na granicy z rejonem Basmanny Centralnego Okręgu Administracyjnego, dla klasy biznesowej (57% transakcji w segmencie). Tym samym Wschodni Okręg Administracyjny przyciąga coraz zamożniejszą publiczność.

Według analityków branżowych transformacja Wschodniego Okręgu Administracyjnego jest nierozerwalnie związana z szeroko zakrojonym rozwojem jego infrastruktury i jakością środowiska miejskiego. W ciągu ostatnich pięciu lat okręg stał się jednym z liderów pod względem inwestycji w obiekty socjalne. Od 2020 r. wybudowano i przebudowano 37 szkół, przedszkoli, klinik, ośrodków sportowych i kulturalnych. Oddano do użytku 16 placówek edukacyjnych, w tym nowe szkoły i przedszkola.

Innym „magnesem”, który przyciąga uwagę nabywców mieszkań i apartamentów, jest „zielone” bogactwo dzielnicy. Park Sokolniki to tylko jeden przykład. Bliskość dużego parku jest decydującym czynnikiem dla 55% nabywców domów w Moskwie.

Dostępność transportowa Wschodniego Okręgu Administracyjnego również uległa drastycznej zmianie. Od 2020 r. otwarto nowe stacje metra, takie jak stacja BKL Sokolniki, część linii Niekrasowskiej, która znacznie rozszerzyła możliwości podróży i przesiadek. Oddano do użytku kluczowe odcinki północno-wschodniego akordu, w tym odcinki w pobliżu Otkrytoye i Yaroslavskoye Shosse oraz w pobliżu Proezd Nansena, co odciążyło ruch na głównych autostradach okręgu i poprawiło komunikację samochodową. W 2023 r. uruchomiono MCD-4 z dwiema stacjami we Wschodnim Okręgu Administracyjnym (Kuskovo i Novogireevo), zapewniając bezpośrednią komunikację naziemną z siedmioma stacjami kolejowymi i obwodem moskiewskim. W sierpniu 2024 r. w rejonie Sokolniki otwarto nową miejską stację kolejową Mitkovo, część MCD-3. Integrację różnych środków transportu wzmocnił węzeł transportowy Czerkizowo, który łączy MCC, metro i stację kolejową Wostoczny.

„W ten sposób Wschodni Okręg Administracyjny przekształcił się w ciągu ostatnich pięciu lat z okręgu o dominującym zabudowie masowej w wieloaspektowy obszar o rosnącym prestiżu i komforcie” – podsumowuje Kristina Nedrya. Według jej prognozy głównymi ośrodkami dalszego wzrostu we Wschodnim Okręgu Administracyjnym będą obszary sąsiadujące z Centralnym Okręgiem Administracyjnym.