Fibra Next estreia na Bolsa Mexicana de Valores

Após mais de sete anos de seca na Bolsa Mexicana de Valores, a Fibra Next, uma cisão dos ativos industriais da Fibra UNO, será lançada nesta quarta-feira.

De acordo com o prospecto de colocação do fundo de investimento imobiliário (FIBRA), a empresa pretendia entrar no mercado em 2023, um período promissor para o nearshoring, mas a aprovação final só foi recebida em fevereiro deste ano.

Na ocasião, os ativos industriais da Fibra UNO, que detém imóveis industriais, comerciais e de escritórios, seriam segregados.

O projeto tinha como objetivo atrair investidores nacionais e estrangeiros, com potencial para atingir 20 milhões de metros quadrados no futuro, avaliados em mais de US$ 1 bilhão.

Hoje, a oferta pública inicial (IPO) buscará levantar US$ 400 milhões e oferecer 6 milhões de metros quadrados de ativos industriais.

Investidores de Boston, Nova York e Londres, entre outros, foram visitados. No México, investidores institucionais e Administradoras de Fundos de Aposentadoria (Afores) também estiveram presentes.

De acordo com informações disponíveis, os executivos da FUNO visitaram mais de 32 investidores internacionais que haviam manifestado interesse na emissão há dois anos.

Espera-se que 100% desses investidores institucionais participem da colocação dos certificados de ações, embora tenha havido opiniões de especialistas de que seria melhor esperar que as águas geopolíticas, econômicas e internacionais se acalmassem, tendo sido até recomendado sair até o primeiro trimestre de 2026.

De acordo com uma fonte próxima à transação, as opiniões divididas no exterior eram diferentes no México, onde investidores institucionais e gestores de fundos de pensão estavam mais do que dispostos a comprar certificados Fibra Next.

9 imóveis colocados

De acordo com o prospecto da Next, 18 imóveis e os da Fibra UNO serão oferecidos em 2023. Atualmente, serão nove imóveis com 754.154 metros quadrados e, em um futuro próximo, outros nove imóveis serão adicionados, elevando o total à oferta original de 2023.

"Agora, eles buscarão US$ 400 milhões e, com uma janela para o mercado internacional, a empresa pode buscar outros US$ 600 ou US$ 700 milhões", disse um analista, referindo-se ao investimento de curto prazo da empresa.

Dada a nova oferta de um veículo de investimento nas atuais condições econômicas nacionais e internacionais, espera-se que, independentemente do resultado da questão tarifária dos EUA, o México seja o país que mais se beneficia ou menos é prejudicado pelas tarifas.

O nearshore está desativado

Embora o entusiasmo pelo nearshoring tenha diminuído, a Fibra UNO possui apenas 25% de seus ativos nos estados do norte do México. De acordo com seus relatórios para a Bolsa Mexicana de Valores (BMV), 75% de seus ativos industriais estão concentrados no centro do país e são dedicados à armazenagem e logística.

Os investidores reconhecem que o nearshoring não será o mesmo de 2023, mas continuará existindo, mas não com o mesmo ímpeto nos três anos restantes da atual administração presidencial dos EUA.

Em seu relatório do primeiro trimestre para a Bolsa Mexicana de Valores (BMV), a Fibra UNO informou que seus armazéns industriais estavam com mais de 95% de ocupação. Também destacou que nenhuma fábrica havia sido desocupada e que os contratos estavam sendo renovados.

Os certificados de ações da Fibra UNO subiram 28% no mercado de ações até agora neste ano.

Executivos da Fibra comentaram que o mercado está reconhecendo o valor dos ativos em termos de capitalização de mercado.

Vários analistas projetam um preço-alvo para o certificado de valorização da Funo entre 30% e 45% em um ano. Executivos da Fibra UNO afirmam que a Fibra UNO está sendo negociada com um desconto de 50% em relação ao seu valor real.

A Fibra Next terá uma listagem separada da Fibra UNO na Bolsa Mexicana de Valores. Segundo relatos, terá sua própria equipe de gestão, incluindo o CEO Raúl Gallegos, o diretor financeiro e o consultor jurídico.

No curto prazo, a empresa usará o back office da Fibra UNO e, à medida que crescer, se tornará menos dependente da controladora.

Os ativos imobiliários do portfólio inicial estão localizados em cinco estados, incluindo Cidade do México, Estado do México, Jalisco, Querétaro e Quintana Roo, de acordo com o prospecto de colocação enviado aos investidores.