Nem um empréstimo vai ajudar. 35% das famílias não têm condições de comprar um apartamento

• Foram entregues 210 apartamentos cooperativos e construídos 991 como parte do projeto de moradia social para aluguel.
• Entre janeiro e abril de 2025, mais de 62.000 apartamentos foram colocados em uso, 3,3% a menos que no ano anterior.
• Um ponto problemático adicional para o setor municipal e social, que não está necessariamente presente no setor privado, é claro, a falta de dinheiro para apoiar a construção.

Na Polônia, cerca de 200.000 apartamentos são colocados em uso a cada ano, o que significa que, em uma década, as necessidades habitacionais da sociedade poderiam, teoricamente, ser atendidas. No entanto, a maioria dos apartamentos é construída por incorporadoras para venda, e 35% das famílias não têm condições de comprá-los, mesmo com um empréstimo. Ao mesmo tempo, esse grupo tem renda alta demais para usar moradias sociais e municipais.

De acordo com o Prof. Bartłomiej Marona da UEK, a única maneira de reduzir a escala do problema é aumentar a escala da construção de moradias sociais em vez de apoiá-la com mais programas de empréstimos.

O problema do déficit habitacional diz respeito às famílias que, por um lado, não conseguem satisfazer suas necessidades de moradia no mercado, ou seja, seus salários são muito baixos para obter um empréstimo ou alugar um apartamento e, por outro lado, sua renda é muito alta para usar habitação social e municipal.

- lembra o Dr. Bartłomiej Marona, professor da Universidade de Economia de Cracóvia, em entrevista à agência de notícias Newseria.

— As estimativas mostram que essa lacuna é de aproximadamente 35%, o que é bastante significativo, mas, com otimismo, essa lacuna vem diminuindo ano a ano. Certamente não seremos capazes de preenchê-la e resolver o problema sem uma maior intensidade de ação estatal no campo dos SBTs ou da habitação social em geral — acrescenta.

Entre janeiro e abril de 2025, mais de 62.000 apartamentos foram colocados em uso, 3,3% a menos que no ano anterior. Nesse grupo, mais de um terço eram construções individuais e mais de 60% eram apartamentos para venda ou aluguel, ou seja, apartamentos de incorporadoras (principalmente para venda, 331 de quase 38.000 eram destinados ao aluguel).

Foram entregues 210 apartamentos cooperativos e construídos 991 como parte de moradias sociais para aluguel . E embora isso signifique um aumento de 76,5 e 21,3%, respectivamente, em comparação com o mesmo período de 2024, ainda é uma fração de todo o mercado, inadequada às necessidades da sociedade. Além disso, o número de apartamentos entregues para uso como parte de moradias municipais caiu quase pela metade. De acordo com o economista, atividades pró-oferta, incluindo apoio à moradia social, poderiam ajudar a resolver o problema, em vez de gerar demanda adicional por meio de empréstimos mais baratos, o que, a longo prazo, aumenta os preços e limita o acesso à moradia.

— Estamos em um momento bastante desfavorável em termos do indicador de disponibilidade de moradia, ou seja, a relação entre renda e preços de moradia é relativamente desfavorável se considerarmos os últimos dois ou três anos, mas, a longo prazo, essa disponibilidade vem aumentando. Este é um exemplo de um programa habitacional inadequado, implementado há dois anos e que inflou os preços dos imóveis, levando os indicadores a apresentarem o comportamento atual — enfatiza o professor da UEK.

Trata-se do Crédito Seguro 2%, introduzido em 2023 pelo governo de Mateusz Morawiecki. Ele operou por vários meses e assumiu subsídios estatais para as parcelas do financiamento imobiliário, de modo que, durante 10 anos, a taxa de juros do empréstimo para o mutuário seria de apenas 2%. O programa gerou grande interesse e, como resultado, elevou os preços dos imóveis.

De acordo com dados de janeiro de 2024, 82,5 mil pessoas aproveitaram o programa, o que significou 59,6 mil empréstimos concedidos e PLN 24,2 bilhões em empréstimos, ou cerca de metade dos empréstimos concedidos no segundo semestre de 2023. Segundo dados do NBP, como resultado do programa, os preços dos imóveis no mercado secundário tiveram o maior aumento desde 2007. Entre julho de 2023 e junho de 2024, os preços nas sete maiores cidades da Polônia aumentaram 19,2%, de acordo com o chamado índice hedônico. No mercado primário, os preços subiram 20,4%, em comparação com um aumento de menos de 5% no ano anterior.

O segundo componente da disponibilidade de moradia no contexto da compra é o crédito e, em um cenário de alta inflação e altas taxas de juros, o crédito é caro, o mais caro da União Europeia. No entanto, também vejo alguma luz no fim do túnel no contexto da política macroeconômica e monetária – há uma tendência de queda da inflação e, portanto, de queda das taxas de juros, na próxima fase de redução do WIBOR e aumento da disponibilidade de crédito.

- diz o Prof. Bartłomiej Marona.

Como ele enfatiza, os programas habitacionais devem ser direcionados mais para o lado pró-oferta, incluindo o apoio à habitação social, e em menor grau para a geração de demanda adicional, o que a longo prazo aumenta os preços e causa acesso limitado à habitação.

— Não se trata de possuir um apartamento, do ponto de vista da política habitacional do Estado, mas sim de todos os cidadãos poderem e terem condições de satisfazer as suas necessidades habitacionais — salienta o especialista. É por isso — acrescenta — que a habitação social é tão importante, sendo uma ferramenta em muitos países desenvolvidos do mundo: Ásia e Europa, para satisfazer as necessidades habitacionais.

Uma barreira para o setor municipal e social, bem como para os incorporadores, são os recursos limitados de terra.

Neste momento, em cidades como Cracóvia, não existem áreas onde se possa investir. Existe uma certa perspetiva de libertação destas áreas no contexto da recente alteração da Lei do Ordenamento do Território e da obrigação imposta de introduzir planos gerais.

- aponta o prof. Bartłomiej Marona.