A solução não está em limitar rendas

Algumas posições políticas e opiniões sobre as soluções para a crise da habitação não param de me surpreender, pois no meu entender revelam desconhecimento das causas da crise, e a serem implementadas ainda agravariam a situação. As rendas e os preços de venda continuam a subir e sem a resolução dos problemas estruturais que resultaram da crise iniciada em 2010, a situação tenderá a agravar-se.

No que se refere ao arrendamento, há quem defenda a limitação ou congelamento das rendas e alguma comunicação social difundiu este entendimento como recomendação do Relatório Semestral da Comissão Europeia. Só que o relatório não recomenda o controlo das rendas, que significa fixar limites máximos, congelando os preços durante um período, apesar desta imposição ainda estar em vigor para uma parte dos contratos de arrendamento anteriores a 1991. O relatório recomenda a regulação das rendas, o que é diferente, pois significa definir regras e critérios para o aumento das rendas, o que já existe.

O atual Governo e o anterior perceberam a situação e não alinharam na ideia populista de limitar ou congelar as rendas, que a ser implementada iria reduzir a oferta.

No que se refere ao alojamento local a opção do Governo de transferir para os municípios as opções face a cada situação, mereceu o elogio da Direção-Geral da Indústria da Comissão, pois a solução para o arrendamento de curta duração respeita o direito da UE, e a queixa apresentada contra o nosso país foi arquivada.

O aumento da oferta só acontecerá quando os investidores e proprietários sentirem um ambiente de confiança em que os seus direitos sejam assegurados perante o incumprimento dos contratos, o que pressupõe: a) o rápido funcionamento do sistema de justiça, que exige alterações à legislação em vigor; (b) estabilidade legislativa e fiscal, que é o contrário do que sucedeu nos últimos 10 anos e (c) assunção das obrigações sociais por parte do Estado, que é o inverso do que foi imposto aos senhorios.

Mas se a confiança é uma condição necessária, não é suficiente, porquanto o valor da renda concorre com as condições de financiamento dos empréstimos para compra de habitação, pois as prestações mensais equivalem a uma renda. Quando as prestações são mais baixas as rendas também têm tendência a reduzir, mas se há mais dificuldade com a entrada inicial para a compra e as taxas são mais elevadas, há maior procura no mercado de arrendamento.

Mas para além destas variáveis, há a questão de fundo que tem condicionado o mercado, (i) a limitada capacidade das empresas de construção e (ii) os elevados custos de construção e de reabilitação.

Não é por acaso que em 2024 foram apenas concluídos 24.600 fogos e dos 34.470 licenciados, só 21,5% são para reabilitar. O setor da construção que construiu, em média, 90.000 habitações por ano entre 1971 e 2011, já não existe, pois foi destruído com as restrições impostas pela troika e pelo BCE, compreensíveis na lógica de quem empresta um financiamento, mas sem uma visão estratégica que acautelasse as necessidades futuras do país. Os quase 300.0000 desempregados e as empresas que faliram não voltaram e o setor ainda não recuperou.

Quanto aos custos, com as atuais exigências não é possível construir para o segmento médio, nomeadamente, com: as normas e regulamentos em vigor; o elevado e imprevisível tempo do licenciamento; as exigências impostas nas zonas de proteção ao património classificado; as dificuldades de acesso e ocupação da via pública, a que seguem as pesquisas arqueológicas, descontaminação do solo, o IVA a 23%, outros impostos, taxas e muitos anos de incerteza com elevados riscos. Quem não perceber esta realidade terá dificuldade em identificar soluções.

As propostas do atual Governo parecem ir no sentido positivo, mas sem um acordo de regime, tal como sucedeu no passado, não teremos as soluções estruturais que implicam a rotura do modelo que nos trouxe até aqui.