Sou um especialista em imóveis... Rob Dix fala sobre preços de casas, taxas de hipoteca, dicas de compra e seu melhor investimento de todos os tempos

Imóveis são um dos assuntos favoritos das conversas britânicas. Quase todo mundo tem uma opinião sobre a direção dos preços dos imóveis , o próximo grande momento do mercado imobiliário ou onde as casas devem – e não devem – ser construídas.

Mas para ter uma noção real do que está impulsionando o mercado, vale a pena ouvir as pessoas que vivem e respiram o mercado imobiliário dia após dia.

Nesta série, colocamos um especialista à prova todo mês.

Queremos saber a opinião deles sobre todos os tópicos polêmicos mencionados acima, bem como taxas de hipoteca , compra para alugar e construção de casas.

Nós até os questionaremos sobre suas próprias hipotecas e seus melhores e piores investimentos até o momento.

Este mês, conversamos com Rob Dix, cofundador da Property Hub, uma empresa de terceirização de imóveis para locação que reúne mais de £ 100 milhões em negócios imobiliários a cada ano para seus clientes.

Rob também é coapresentador do The Property Podcast e autor de best-sellers com livros que incluem dois best-sellers do Sunday Times: 'Sete Mitos Sobre Dinheiro' e 'O Preço do Dinheiro'.

Ele também é um investidor de portfólio de imóveis para alugar, tendo comprado seu primeiro imóvel para alugar há mais de uma década.

No ano passado, entrevistamos Rob sobre por que ele e sua família preferem alugar o imóvel em que moram em vez de comprá-lo.

Acredito que os preços dos imóveis subirão, no máximo, 2% em média, continuando o padrão dos últimos dois anos de preços com leve queda em termos ajustados pela inflação.

Continuaremos a ver grandes diferenças regionais, com maior crescimento no norte e propriedades menores e mais baratas apresentando melhor desempenho do que as maiores e mais caras.

O cenário mais provável é que os preços dos imóveis continuem subindo no mesmo ritmo da inflação , ou um pouco mais rápido, como têm feito historicamente no longo prazo.

Em algum momento nos próximos dez anos, provavelmente teremos um boom e uma crise, pois eles tendem a acontecer de vez em quando, mas é impossível prever o momento certo.

Não parece nada empolgante, mas se você usar uma hipoteca para quitar sua dívida, o crescimento regular atrelado à inflação pode levar a ótimos resultados ao longo de uma década.

Imagino que veremos as taxas de hipotecas para compra de imóveis para locação se estabilizando na casa dos quatro por cento, talvez meio por cento mais baixas do que estão agora.

Morando onde moro em Londres, alugar acaba sendo mais barato do que comprar.

Mas eu optaria por alugar de qualquer maneira porque não sei onde ou qual o tamanho da propriedade em que quero morar daqui a cinco anos.

Comprar isso geraria custos de imposto de selo tão altos que realmente não faria sentido algum.

Alugar não é jogar dinheiro fora, assim como pagar juros de hipoteca não é jogar dinheiro fora, desde que você também esteja investindo em ativos.

Eu sempre uso empréstimos somente com juros porque é contraintuitivamente mais seguro: o pagamento mensal é menor, o que mantém as despesas baixas caso você tenha um período em que o aluguel não está entrando. Sempre há a opção de pagar a mais.

Eu sempre fixo por cinco anos para reduzir taxas e ter mais certeza, e só recomendaria um período mais curto se você planeja retirar o patrimônio do seu portfólio.

Na minha opinião, a falta de moradias sociais cria uma dependência excessiva do setor de aluguel privado e impede que as pessoas mais necessitadas tenham a segurança necessária. A chamada moradia acessível é uma solução paliativa que não resolve o problema.

Não, porque nenhum governo na história recente atingiu sua meta de construção de moradias.

Com tão pouca habitação social sendo construída, não é algo sobre o qual o governo possa, realisticamente, ter controle.

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Os preços dos imóveis sempre acabam atingindo um teto de acessibilidade, onde os compradores não conseguem pagar mais com base em sua renda. Portanto, se não conseguirmos ver crescimento da produtividade e, portanto, crescimento dos salários, isso manterá os preços dos imóveis sob controle.

Mas a única coisa que posso imaginar que causaria um impacto significativo nos preços dos imóveis seriam restrições muito mais severas aos empréstimos hipotecários, o que não parece provável que aconteça.

Embora não tenham sido populares entre os investidores, entendo o sentido das medidas que foram tomadas na última década para conter o setor de imóveis para locação e profissionalizá-lo.

No entanto, vejo que os proprietários continuarão a ser alvos desproporcionais porque há pouco risco político em fazer isso.

É claro que há uma minoria de proprietários incompetentes e até criminosos, mas, na maioria dos casos, as regras para impedi-los existem — elas apenas estão sendo mal aplicadas.

É um bom investimento se você pensar em longo prazo e usar uma hipoteca.

Comparado a qualquer outro tipo de investimento que você possa fazer, você pode comprar três vezes mais usando dívida que certamente diminuirá como resultado da inflação.

Você também tem uma fonte de renda de aluguel que tende a aumentar em linha com a inflação, e a falta de volatilidade significa que é um investimento com o qual algumas pessoas se sentem mais confortáveis ​​em comparação ao mercado de ações.

Seria qualquer cidade ou cidade popular de deslocamento diário no Noroeste.

É a região que tem apresentado melhor desempenho e a projeção é que continue assim nos próximos cinco anos.

Também é uma área onde há espaço para aumento de preços, e o crescimento dos aluguéis também é forte.

Sudeste, nos arredores de Londres. A acessibilidade é tão restrita que não há espaço para aumentos significativos nos preços, e os rendimentos são baixos.

Londres sempre será uma aposta segura a longo prazo, mas com o Reino Unido se tornando menos popular internacionalmente, bem como os custos altíssimos do imposto de selo, que podem adicionar centenas de milhares de libras ao preço de compra de um imóvel nobre em Londres, não vejo uma recuperação forte.

A maioria das iniciativas destinadas a ajudar compradores de primeira viagem servem apenas para aumentar os preços dos imóveis, então eu não traria de volta nada como o Help to Buy.

Eu estaria mais inclinado a introduzir uma política como isentar de impostos os primeiros, digamos, £ 100.000 de ganhos ao longo da vida, tornando mais fácil para as pessoas no início de suas carreiras economizarem, seja para uma casa ou outra coisa.

Muitos vendedores buscam certeza em vez do preço mais alto, então certifique-se de ter uma oferta de hipoteca pronta, um advogado disponível e poder demonstrar que você é organizado e está pronto para prosseguir.

Então, se sua oferta for rejeitada, continue acompanhando porque um terço das transações acabam fracassando.

Tenha pais ricos. Ou, mais sério, não tenha pressa se não tiver certeza de que vai querer ficar onde está por pelo menos cinco anos.

Embora haja uma percepção de que os preços dos imóveis sempre fogem do controle, não acredito que haverá um crescimento rápido no futuro próximo.

Os custos de transação são brutais, e você só se qualifica para os benefícios do imposto de selo para compradores de primeira viagem uma vez.

Faça sua própria pesquisa on-line sobre o que você acha que vale e não deixe que agentes imobiliários lhe ofereçam algo que é inalcançável.

Dados mostram que, quando algo tem um preço incorreto e fica parado no mercado, é muito menos provável que seja vendido.

Uma casa em Nottingham que comprei em maio de 2020, no auge do pânico da Covid, quando o mercado estava efetivamente fechado.

Isso me permitiu comprá-lo por um ótimo preço. Tenho os mesmos inquilinos lá desde então e esqueço que sou dono dele por meses a fio.

Casas em Hull onde consegui um bom negócio, mas elas não estão na área mais desejada, então os preços ficaram estáveis ​​em comparação a locais mais seguros.

Além disso, os aluguéis são tão baixos que um pequeno reparo pode acabar com meses de lucro.

A resposta é muito específica para meu objetivo pessoal de gerar riqueza a longo prazo e não será adequada para todos.

Mas, chatamente, eu usaria uma hipoteca para comprar uma casa de família modesta em uma área de qualidade em Midlands ou no Norte, colocaria o aluguel um pouco abaixo do mercado para ter um grande grupo de candidatos para escolher e então a deixaria lá quieta por anos a fio.