Отголоски очередного пузыря на рынке недвижимости

Продажи жилья резко выросли, цены достигли рекордных значений , а число заявок на ипотеку растёт из месяца в месяц . Ускорение роста рынка жилья напоминает пузырь на рынке недвижимости, лопнувший почти два десятилетия назад. Экономисты и финансовые учреждения в настоящее время исключают вероятность возникновения жилищного кризиса, подобного этому, хотя Банк Испании признал, что внимательно следит за ситуацией и готовит меры на случай, если ипотечное кредитование выйдет из-под контроля.

В любом случае, до пузыря 2007 года это основное предположение было опровергнуто. «Рынок замедлится, но не дойдёт до серьёзного кризиса», — повторяли аналитики. Итог этой истории хорошо известен.

«Пузырь есть, но это пузырь прироста капитала», — говорит директор по экономике Funcas.

Что происходит сейчас? Неужели мы столкнулись с очередным пузырём на рынке недвижимости? «Да, мы находимся в пузыре, — отвечает Рэймонд Торрес, директор по экономике Funcas, — но не в кредитном пузыре, а в пузыре прироста капитала». Экономист утверждает, что нынешняя ситуация иная: перегрев рынка, по его словам, обусловлен ожиданиями относительно динамики цен и ожидаемой доходности недвижимости.

Действительно, стоимость квартир стремительно растёт. Стоимость квадратного метра жилья в первом квартале года побила исторические рекорды (см. графики), составив 2226 евро, согласно данным реестров недвижимости, хотя необходимо учитывать инфляцию. Все прогнозы также сходятся во мнении, что рост цен продолжится и в этом году. По оценкам Caixabank Research, к 2025 году рост составит 9%, что превышает рост располагаемого дохода домохозяйств.

Торрес отмечает, что цены на жильё в настоящее время «выше фундаментальных рыночных показателей». Они растут очень быстро, и, по его словам, коррекция неизбежна. Согласно его анализу, движущей силой рынка являются инвесторы, наследники, люди со средним и высоким доходом и иностранцы-нерезиденты. По данным Национального института статистики и переписи населения (INE), в настоящее время около 30% покупок совершается без ипотеки.

«Нет избытка кредита и недостатка предложения; мы не можем говорить о пузыре», — говорит экономист Хосе Гарсия Монтальво.

Этот пузырь, как отметил директор по экономике компании Funcas, сдуется, «когда станет ясно, что цены на жилье больше не оправданы, а рентабельность не так высока».

С другой стороны, Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики в Университете Персидского залива (UPF), утверждает, что сейчас нельзя говорить о пузыре. «В 2007 и 2008 годах предложение превышало спрос почти вдвое, а кредитование было практически безграничным; сейчас это невозможно», — подчеркнул он всего несколько дней назад на конференции Tecnocasa в Барселоне, посвящённой ситуации на рынке жилья.

Он продолжил, что наблюдается дефицит жилья, как для покупки, так и, особенно, для аренды. Рост числа сделок обусловлен удешевлением кредитов из-за снижения процентных ставок и увеличения числа домохозяйств. По словам профессора экономики, в настоящее время не наблюдается ипотечного кризиса, подобного тому, что наблюдался тогда, и есть ряд показателей, исключающих возможность возникновения подобного пузыря. Например, доля задолженности домохозяйств в ВВП к концу 2024 года составила 43,7%, что ниже 81,95% в 2007 году. Критерии выдачи ипотечных кредитов также ужесточаются.

Таким образом, измеряется процент финансирования относительно оценочной стоимости, который контролируется, чтобы не превышать значительно 80%. Данные Банка Испании показывают, что в 2024 году 12% кредитов превысили этот 80%-ный порог, по сравнению с 23% ипотечных кредитов в период с 2004 по 2007 год. Источники в отрасли поясняют, что в 2025 году выдача кредитов с превышением этого 80%-ного порога начнётся чаще, хотя официальные данные для определения их удельного веса ещё не получены.

Организации также учитывают усилия, которые необходимо приложить домохозяйству для уплаты сбора, а также его возможности по сбережению средств.

«Семьи не имеют избыточного кредитования», — резюмировал Монтальво. Однако он предупредил, что ускорение роста цен «съедает» более низкие процентные ставки по кредитам. «Наступит предел, после которого семьи больше не смогут платить больше», — предупредил он.

Фактически, несмотря на новый бум на рынке, доступность жилья не улучшилась, говорит Серджио Насарре, профессор гражданского права в Университете Вирджинии и заведующий кафедрой ЮНЕСКО по жилищному строительству. Молодёжь и люди с доходами ниже среднего, лишенные поддержки семьи, сталкиваются с «серьёзными проблемами», продолжает он, с поиском жилья. Профессор предлагает проанализировать, кто стоит за ростом продаж в последние месяцы: «это люди, которым нужно первое жильё, или другие покупатели». «Мы находимся в субъективном пузыре», — подчёркивает он.

По этой причине Рэймонд Торрес рекомендует тем, кто ищет квартиру, быть осторожнее. «Сейчас хорошее время для продажи, — заключает он, — но тем, кто покупает, следует быть осмотрительнее».