Покупка домов в Испании со сквоттерами внутри: риски, снижение цен и профиль тех, кто интересуется этим типом жилья

Простой поиск на любом портале недвижимости часто показывает очень высокие рыночные цены, учитывая текущую рыночную ситуацию, ограниченное предложение и высокий спрос. Есть только одно исключение: квартиры, продаваемые со сквоттерами внутри .

Эти объекты продаются по гораздо более низкой цене, чем обычно. На сайте Idealista перечислено более 20 000 домов , владельцы которых признают, что они засквотированы. Это не инвестиция для всех из-за высокого риска . На самом деле, юристы не рекомендуют этот вариант для постоянных покупателей.

Иньяки Унусайн , персональный ассистент по недвижимости с большим опытом работы в этом секторе, четко определяет профиль этих покупателей: «Они являются экспертами рынка , они очень хорошо его знают и покупают для себя, потому что это риск».

Этот профессионал отмечает, что инвесторы, которые рассматривают этот тип недвижимости, следуют трем шагам: «купить, отремонтировать и продать». Он также поясняет, что это люди, которые «знают, как выбрать правильный тип сквоттера».

Адвокат Сандра Ауррекоэчеа из Marín y Mateo Abogados, которая получает запросы о делах такого типа, указывает в том же направлении. «Они уже выяснили, кто в этом замешан. Они ведут с ними переговоры и смотрят на качество или состояние недвижимости», — объясняет она. Она также подчеркивает, что эти инвесторы обращаются за юридической консультацией не столько для того, чтобы узнать о рисках, сколько для того, чтобы понять процедуры, которым им следует следовать перед тем, как приступить к сделке.

Среди путаницы засквотированных домов есть одна особенно чувствительная тема: сквоттеры или «инкиокупы», которые были объявлены уязвимыми . «Если это так, они не заселятся. Более того, эти выселения приостановлены до мая 2028 года», — говорит Ауррекоэчеа, который также указывает, что любая подобная попытка «принудительного» выселения защищенных лиц может привести к юридическим проблемам.

Хотя это привлекательные объявления, Ферран Фонт из pisos.com отмечает, что на сайте с почти 400 000 объявлений количество тех, которые указывают, что они заняты, «относительно невелико». Главное преимущество этих транзакций заключается в том, что цена может быть снижена «с 30% до 50% . В обмен на гораздо более низкую цену, риски заключаются в том, что во многих случаях «вы не можете зайти, чтобы посмотреть, и вы не знаете условий».

Что касается юридического аспекта, Аранткса Гоенага, юрист по недвижимости и партнер AF Legis, подчеркивает, что главная проблема при работе с этим типом недвижимости заключается в том, что «вы не получаете право собственности и не можете фактически передать ключи». Она также отмечает, что такие засквотированные квартиры часто находятся в довольно плачевном состоянии, когда люди съезжают, что впоследствии требует новых инвестиций .

Гоенага подчеркивает, что эти ситуации стали еще более заметными благодаря Жилищному закону: «Он предоставляет потребителям гарантии относительно состояния дома». Другими словами, это также способ продемонстрировать согласие всех сторон до начала продажи. Что касается процедур выселения после достижения соглашения, адвокат выделяет две основные: судебный запрет и обычную процедуру .

В первом случае «требуется период в один год с момента занятия, поэтому во многих случаях вы обычно не фиксируете это в письменном виде». Во втором случае «принимаются меры по исправлению положения». Аналогично, если судебный иск уже был инициирован, новый владелец «переходит по делу и заменяет предыдущего в разбирательстве».

С другой стороны, инвесторы должны рассмотреть другие юридические вопросы. Недостаточно провести свое исследование, как отмечают все стороны, вовлеченные в этот отчет, но « вы принимаете на себя долги, такие как налог на имущество или налог на имущество сообщества, где вы также должны заплатить текущий налог сообщества и трехлетнюю сумму долга ».

«Банки обычно не предлагают ипотечные кредиты; они обычно используют собственные средства или просят личный кредит», — добавляет Гоэнага.

Специалисты по жилью также указывают на влияние Жилищного закона на эти сделки. Фонт считает, что «Жилищный закон создал определенное чувство уязвимости среди домовладельцев, которое подталкивает их к рассмотрению продажи». Эти покупатели также должны иметь «значительную ликвидность и определенную юридическую поддержку».

Гоэнага подчеркивает в этой связи, что «правила становятся все более строгими в отношении пустующих квартир, поэтому попытки избавиться от них множатся, в то время как другие исходят из конфискаций имущества».