Владельцы помещений в Гудзоновом заливе не хотят, чтобы Руби Лю переезжала, но у ритейлера все еще есть шанс
Группа арендодателей в районе Гудзонова залива не хочет передавать более двух десятков договоров аренды миллиардеру из Британской Колумбии Вэйхуну (Руби) Лю, но у универмага все еще есть шанс добиться своего.
The Bay, который подал заявление о защите от кредиторов в марте, в течение последних нескольких месяцев вел процесс поиска покупателей на аренду, принадлежащую ему и Saks Canada. Он согласился продать до 28 мест Лю.
Три договора аренды были переданы ей без каких-либо проблем, поскольку они находятся в торговых центрах Британской Колумбии, которыми она владеет, но еще 25 находятся в объектах, принадлежащих известным канадским компаниям коммерческой недвижимости.
Арендодатели 23 из этих объектов выступают против передачи. Некоторые из них заявили в суде, что они были «очень обеспокоены» своим взаимодействием с Лю и не имели «никаких продуктивных обсуждений, никакого значимого раскрытия информации». Лю настаивает, что если суд передаст ей договоры аренды, арендодатели будут теплее относиться к ней и ее плану открыть новый универмаг на их территории.
Хотя разногласия могут стать препятствием для заключения соглашения Bay с Лю, юристы, не участвовавшие в деле, говорят, что у ритейлера есть другой путь, по которому он может заключить сделку.
По словам Джеффа Ли, партнера MLT Aikins LLP из Саскатуна, этот путь пролегает через изменения, внесенные в Закон о соглашении с кредиторами компаний (CCAA) — основной закон Канады о несостоятельности — в 2009 году.
Изменения излагают три критерия, которые суды должны учитывать при передаче договора аренды новому арендатору.
Первый вопрос заключается в том, поддерживается ли продажа контролером — назначенной судом независимой третьей стороной, которая помогает компаниям защитить себя от кредиторов.
В случае с Bay, монитором является Alvarez & Marsal. Компания пока не сообщила, поддерживает ли она сделку с Лю, и не ответила на просьбы прокомментировать ситуацию.
«Прежде чем подавать какое-либо заявление в суд, компания обычно проверяет это вместе с ними», — сказал Ли. «Они не собираются просто так слепо лететь и надеяться на лучшее».
Вторым аспектом, который должен рассмотреть суд, является ли предлагаемый новый арендатор подходящим. Ли сказал, что это определяется путем рассмотрения того, могут ли они выполнять обязанности арендатора и платить аренду.
У Лю, заработавшей свои деньги на китайской недвижимости, судя по всему, большие деньги, но ее опыт связан с тем, что она была арендодателем, а не арендатором.
Последний аспект, который рассмотрит суд, — является ли передача права аренды Лю «целесообразной».
Ли сказал, что люди должны воспринимать это как вопрос: «Соответствует ли то, что предлагается для этих отношений аренды после уступки, тому, на что люди подписывались, или они пытаются переписать договор аренды или изменить правила игры настолько радикально, что это нецелесообразно?»
Именно здесь может крыться большая часть напряженности в деле Бэя.
«Вы не можете обратиться в CCAA в качестве арендатора, а затем заставить своих арендодателей пересмотреть условия аренды», — сказал Питер Толенски, партнер Lawson Lundell LLP из Ванкувера.
На прошлой неделе Canadian Press получила документ, который адвокат Лю отправила арендодателям, в котором излагались ее планы. В нем говорится, что она возьмет аренду на условиях «как есть, где есть», но не упоминаются рестораны, развлечения, детские и фитнес-услуги, которые она, как она сказала СМИ, хотела бы включить в свои универмаги.
Неясно, допускают ли договоры аренды иное использование, кроме как под универмаг типа Bay.
Суд, столкнувшийся с просьбой о переуступке договора аренды, рассмотрит этот контекст и подумает о том, «перевернется ли мир арендодателя с ног на голову из-за появления нового арендатора», — сказал Джеффри Даббс, партнер-основатель Gehlen Dabbs Cash из Британской Колумбии.
«Чем менее существенным неудобством это является для арендодателя, тем больше вероятность, что судья вынесет соответствующее постановление», — сказал он.
Хотя залив не сообщил, будет ли он добиваться уступки, это, вероятно, связано с тем, что любая компания, находящаяся под защитой кредиторов, обязана показать суду, что она делает все возможное, чтобы вернуть деньги компаниям и людям, которым она должна, сказал Даббс. У залива есть 26-страничный список кредиторов, и некоторые кредиторы должны более 100 миллионов долларов каждому.
Ликвидационные распродажи и сделка по продаже торговых марок Bay компании Canadian Tire за 30 миллионов долларов сократили задолженность, но продажа прав аренды компании Liu также могла бы помочь.
Любой, кто делал предложение об аренде, должен был внести депозит в размере 10 процентов от предполагаемой цены покупки. Судебные документы показывают, что Лю внес депозит в размере 9,4 млн долларов США в дополнение к 6 млн долларов США за три одобренных договора аренды, что равнялось бы цене покупки в размере 100 млн долларов США за 28 договоров аренды.
По словам Даббса, когда достигается подобная сделка, компания обычно запрашивает согласие арендодателя, поскольку в договорах коммерческой аренды, как правило, содержатся положения, запрещающие кому-либо передавать договор аренды без согласия владельца недвижимости.
Арендодатели нередко возражают, поскольку любые договоры аренды, которые не могут быть проданы и не переуступлены, возвращаются владельцам недвижимости, которые могут выбирать, как их заполнять и на каких условиях.
Толенски отметил, что это якорные договоры аренды.
«Поэтому они, вероятно, во многих отношениях очень выгодны заливу или арендатору», — сказал Толенски, намекая на тот факт, что якорным арендаторам часто предлагают привлекательную арендную плату или условия.
Таким образом, арендодателям выгоднее вернуть свою недвижимость, сказала Моника Беффа, основатель юридической фирмы в Оквилле, Онтарио. Если они это сделают, они смогут взимать более высокую арендную плату, развивать ее для совершенно новых целей, таких как жилые помещения, или разбить ее на более мелкие участки, которые могут сдавать в аренду широкому кругу арендаторов.
Если они этого не сделают и суд переуступит права аренды Лю, арендодатели, скорее всего, будут пристально следить за ней, чтобы убедиться, что она не нарушает никаких условий договора.
Даббс сказал: «Арендодатель может расстроиться, если арендатор нарушит условия, но, скажем так, они не хотят на это полагаться.
«Если они не хотят, чтобы этот договор аренды был передан, они будут бороться с этим напрямую».
cbc.ca
