Могут ли мои родители подарить мне свой дом и избежать налога на наследство?

Мои родители владеют трехкомнатным домом на юге Лондона и хотят передать его мне и моей сестре сейчас, пока они еще в состоянии управлять своими финансами самостоятельно.

Насколько нам известно, у них есть коллективное освобождение от налога на наследство в размере 1 миллиона фунтов стерлингов — две части обычного лимита в 325 000 фунтов стерлингов, плюс дополнительные 175 000 фунтов стерлингов на каждого, поскольку они передают свой дом прямым потомкам.

Дом находится в полной собственности, ипотеки нет, и у наших родителей нет долгов. Мои родители — соарендаторы.

У них есть небольшое количество активов, в лучшем случае оцениваемое примерно в 30 000 фунтов стерлингов. Стоимость их дома составляет около 1,07 миллиона фунтов стерлингов, то есть общая стоимость имущества составляет 1,1 миллиона фунтов стерлингов.

Могут ли наши родители передать свою недвижимость мне и моей сестре по договору дарения, продолжая при этом там проживать ?

ПРОКРУТИТЕ ВНИЗ, ЧТОБЫ ЗАДАТЬ СВОЙ ВОПРОС ПО ФИНАНСОВОМУ ПЛАНИРОВАНИЮ

Харви Дорсет из This is Money отвечает: Финансовый консультант рассказал нам, что им приходится сталкиваться с волной вопросов, подобных вашему, поскольку растет обеспокоенность по поводу налога на наследство .

К сожалению, дело не только в том, что люди время от времени передают свою собственность по наследству, но и в том, что они живут достаточно долго, чтобы избежать налога на наследство благодаря правилу семи лет.

Основная проблема, как обсудили наши эксперты ниже, заключается в том, что налоговая служба не позволит вашим родителям просто подарить вам свое основное жилье, продолжая при этом жить в нем, если только они не согласятся платить рыночную арендную плату за недвижимость.

В настоящее время их состояние не превышает 1 миллиона фунтов стерлингов, не облагаемых налогом, к которым они смогут получить доступ. На сегодняшний день вам и вашей сестре необходимо будет заплатить около 40 000 фунтов стерлингов.

Однако стоит отметить, что с 2027 года пенсии будут включены в вычет налога на наследство .

Это означает, что любые средства, из которых берутся ваши родители, также должны будут стать частью ваших расчетов, и вполне может означать, что ответственность по ИПН будет значительно выше.

Несмотря на это, могут быть и другие способы, с помощью которых родители могут уменьшить конечный размер налога на свое имущество, не связанные с дарением.

Издание This is Money поговорило с двумя финансовыми консультантами, чтобы узнать, что вам нужно знать, прежде чем ваши родители передадут свое имущество вам и вашей сестре.

Ян Дайалл, руководитель отдела планирования имущества в компании Evelyn Partners, отвечает: Давайте начнем с рассмотрения основных правил налога на наследство, касающихся дарения, затем применим их к вашим обстоятельствам и, наконец, рассмотрим любые другие соответствующие соображения.

Прямые дары денег или активов от одного человека другому не ограничены по размеру и не влекут за собой обязательств по уплате налога на наследство на момент их совершения.

Подарок должен соответствовать двум критериям:

1. Это должен быть прямой дар, не предполагающий дальнейшего использования переданного актива, а также отсутствие условий, позволяющих дарителю забрать деньги обратно, если он того пожелает.

2. Даритель должен прожить семь лет после совершения дара.

Если дар не является прямым или не может быть отозван, то считается, что имеет место «сохранение выгоды», и актив остается в имуществе дарителя на неопределенный срок для целей налога на наследство, но не для налога на прирост капитала , о котором я расскажу ниже.

Как вы правильно заметили, для каждого человека установлена нулевая ставка в размере 325 000 фунтов стерлингов и нулевая ставка для проживания в размере 175 000 фунтов стерлингов, обе из которых заморожены до апреля 2030 года.

Нулевая ставка налога на проживание может быть использована только в том случае, если они оставят свой дом своим детям или внукам. Однако, если стоимость их имущества на момент смерти превышает 2 миллиона фунтов стерлингов, размер нулевой ставки налога на проживание уменьшается на 1 фунт стерлингов за каждые 2 фунта стерлингов, превышающие эту сумму.

Существуют положения о «льготах при уменьшении площади жилья», которые позволяют человеку продолжать пользоваться нулевой ставкой налога на жилье, если он уменьшил площадь жилья или продал свое жилье после 8 июля 2015 года.

Если ваши родители передали законное право собственности на недвижимость вам и вашей сестре, но при этом продолжают жить в ней без арендной платы, такой подарок будет рассматриваться как «сохранение права собственности» и по-прежнему будет являться частью имущества ваших родителей после их смерти, независимо от того, как долго они проживут, для целей налога на наследство.

Подарок будет иметь силу для уменьшения ответственности только в том случае, если они съедут и проживут ещё семь лет, или если они будут платить вам и вашей сестре рыночную арендную плату за пользование недвижимостью. В этом случае вы и ваша сестра будете обязаны уплатить подоходный налог с дохода от аренды.

Это может быть эффективным планом, если ваши родители могут позволить себе арендную плату и проживут не менее семи лет. Но чем дольше они проживут, тем больше подоходного налога вам придётся заплатить. Также следует учитывать налог на прирост капитала (см. ниже).

Независимо от того, имеется ли резервирование льгот или нет, ваши родители смогут воспользоваться как своими нулевыми налоговыми ставками, так и нулевыми налоговыми ставками по месту жительства.

Однако обязательство по уплате налога на наследство не возникнет, если дар будет считаться эффективным, поскольку будет выплачена рыночная арендная плата, в то время как обязательство все равно будет существовать, если имущество останется частью наследства в связи с сохранением выгоды.

На сегодняшний день эта ответственность может составлять всего 40 000 фунтов стерлингов (исходя из ваших оценочных цифр), но со временем она, скорее всего, увеличится из-за замороженных диапазонов нулевых ставок.

Читать далее

Хотя подарок не будет эффективен для уменьшения налога на наследство, если ваши родители продолжат жить там без арендной платы, подарок будет эффективен для целей налога на прирост капитала (CGT).

На момент совершения дарения налог на прирост капитала (CGT) выплачиваться не будет, поскольку данная недвижимость является основным домом ваших родителей.

Но когда вы с сестрой в конечном итоге продадите недвижимость, любой прирост ее стоимости с даты, когда она была вам передана, будет облагаться налогом на прирост капитала, поскольку она не является вашим основным местом жительства.

Напротив, если ваши родители продолжат владеть имуществом, любой прирост капитала от этого имущества до их смерти будет освобожден от налога на наследство.

Есть и другие факторы, которые следует учитывать. Что произойдёт, если вы или ваша сестра разведётесь или обанкротитесь? Возможно, придётся продать имущество, которое вам подарили родители, и они останутся без крыши над головой.

Наконец, если вашим родителям когда-либо понадобится долгосрочный уход, такой подарок может быть расценен как «лишение активов». Это происходит, когда пожилые люди намеренно избавляются от денег, имущества или других активов, чтобы уменьшить свои обязательства по оплате услуг дома престарелых.

Если это так, то стоимость дома все равно может быть включена в оценку расходов на уход.

Хотя дарение недвижимости и уплата рыночной арендной платы за дальнейшее проживание в ней дают определенные преимущества по налогу на наследство, необходимо также учитывать потенциальные риски, возникающие в случае развода или банкротства бенефициара, а также дополнительный подоходный налог и налог на прирост капитала, которые возникнут.

Как правило, лучше избегать дарения недвижимости и проживания в ней без арендной платы, поскольку выгоды от этого весьма ограничены, и риски, как правило, перевешивают их.

Роб Белл, дипломированный финансовый консультант и основатель Finova Money, отвечает: Исходя из того, что вы описали, имущество ваших родителей лишь немного превышает сумму, не подлежащую уплате совместного налога на наследство, в размере 1 миллиона фунтов стерлингов.

Если предположить, что доступны как стандартные диапазоны нулевой ставки (по 325 000 фунтов стерлингов каждый), так и диапазоны нулевой ставки для резидентов (по 175 000 фунтов стерлингов каждый), то на остаток сверх этого порога может быть начислено около 40 000 фунтов стерлингов.

Было бы разумно предположить, что со временем стоимость недвижимости может увеличиться, и эта цифра может вырасти еще больше.

Когда речь идёт о передаче семейного дома в дар с правом проживания в нём, это не самый простой способ снизить налог на наследство. Ключевой вопрос здесь — кто от этого выигрывает.

Если ваши родители останутся в собственности, не выплачивая полную рыночную арендную плату вам и вашей сестре после передачи, Налогово-таможенная служба Его Величества, скорее всего, расценит это как подарок с сохранением выгоды.

Это означает, что, по сути, недвижимость по-прежнему будет рассматриваться как часть наследства для целей налога на наследство, даже если право собственности было изменено. Таким образом, долгожданная налоговая экономия может не состояться.

Если бы они платили вам полную рыночную арендную плату, этого можно было бы избежать. Однако для оплаты аренды, а также для поддержания желаемого уровня жизни, им понадобился бы дополнительный доход.

Вам и вашей сестре также придётся учитывать дополнительные факторы: арендная плата, облагаемая подоходным налогом, возможные пересмотры арендной платы, ответственность за содержание дома и практическая необходимость взимать арендную плату с ваших родителей. Это может добавить напряжённости в ваши отношения.

Кроме того, передача недвижимости лишает родителей финансовой защиты. Они лишаются контроля над своим главным активом, что может повлиять на их способность реагировать на изменения обстоятельств, особенно если в будущем потребуется уход или дополнительная финансовая поддержка.

Сейчас об этом может быть трудно думать, но с возрастом гибкость часто становится важнее, и то, что может казаться неважным сейчас, может стать более важным позже.

Существуют и другие способы уменьшить потенциальный налог на наследство, не связанные с передачей дома. Например:

• Переезд дома позволяет высвободить капитал, который затем может быть передан в дар (с соблюдением правила семи лет), при этом стоимость имущества не должна превышать 1 миллион фунтов стерлингов. Это также может быть преимуществом, если содержание дома станет слишком дорогим.
• Регулярные пожертвования из дохода, которые могут быть немедленно освобождены от налога, если они соответствуют правильным критериям.
• Обновление завещаний и полное использование обоих наборов льгот, включая группу льгот по нулевой ставке налога на проживание, которая имеет свои собственные условия.
• Страхование жизни, оформленное в доверительное управление, для покрытия любых будущих налоговых обязательств.
• Высвобождение капитала или кредит под залог недвижимости для высвобождения средств, которые можно было бы передавать постепенно, в идеале — из излишков дохода.

Стоит изучить эти альтернативы, чтобы понять общую картину, а не только налоговые последствия.

Зачастую более взвешенный план обеспечивает как душевное спокойствие, так и большую гибкость для всех участников.

Прежде чем заключать новое соглашение, я рекомендую обратиться за профессиональной финансовой и юридической консультацией.