Стоит ли инвесторам ещё раз обратить внимание на восстанавливающийся сектор недвижимости? ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИТИК

С начала 2025 года сектор REIT характеризовался всплеском активности в сфере слияний и поглощений, поскольку покупатели ищут выгодные предложения в секторе, испытывающем повсеместное снижение цен.

В этой колонке Алан Рэй, аналитик по исследованиям инвестиционных фондов в компании Kepler Partners, рассматривает, почему инвестиционные фонды недвижимости могут стать выгодным вариантом для дальновидных инвесторов.

Последние несколько лет были полны противоречий для сектора недвижимости, выставленной на продажу. Во-первых, пандемия ускорила и закрепила позитивные тенденции в таких областях, как логистика, которые наблюдались уже несколько лет.

Цены на акции инвестиционных фондов недвижимости резко выросли, казалось бы, в ответ на это. Но затем, в 2022 году, цены на акции рухнули, и значительные скидки к чистой стоимости активов стали нормой.

Недвижимость, как класс активов, генерирующий доход и обычно обеспечиваемый заёмными средствами, естественным образом чувствительна к процентным ставкам, и эти взлеты и падения цен акций фактически определялись циклом процентных ставок, что является непреложной истиной, которую стоит помнить. Однако за кулисами картина была совершенно иной.

Я бы выделил две ключевые тенденции, которые ускорила пандемия. Во-первых, перестройка экономики Великобритании в сторону онлайн-торговли, требующая высокоэффективной и удобно расположенной логистики и промышленных зданий, набирала обороты, сопровождаясь бурной деятельностью бесчисленных анонимных квадратных коробок.

В нашей повседневной жизни это проявляется в необычайно коротком промежутке времени между заказом рулона малярной ленты стоимостью 2 фунта стерлингов и его появлением в «безопасном пространстве» за мусорным баком, но эта перестройка также кардинально изменила взаимодействие между предприятиями и работу цепочек поставок.

Сегодня компании остро осознают хрупкость международных цепочек поставок «точно в срок» и всё больше ориентируются на локальное производство и поставки. В гораздо более объёмном эссе мы могли бы также обсудить очевидный поворот вспять глобализации, который может ещё больше усугубить эту тенденцию.

Во-вторых, меняется характер офисов и то, как мы их используем. Хотя некоторые из самых смелых фантазий об офисной жизни во время пандемии оказались именно такими, произошли глубокие изменения в том, как многие из нас работают, даже находясь в офисе.

Опять же, эта тенденция может усилиться после пандемии, поскольку мы пытаемся понять влияние ИИ на характер работы, выполняемой людьми. Офисными зданиями в целом управлять сложнее, чем промышленными и логистическими, но есть явные положительные тенденции в отношении размещения правильных офисов в правильных местах.

Можно говорить и о других тенденциях, но эти два сектора составляют соответственно более половины и четверть стоимости коммерческой недвижимости Великобритании. Более того, многие торговые объекты сегодня сложно отличить от логистических центров, поэтому многие из этих тенденций применимы и здесь.

Но всегда будут здания, возникающие в неподходящем месте в неподходящее время, и я уверен, что каждый из нас может представить себе «выброшенный актив» — возможно, обветшалый офис без надежды на ремонт или перепрофилирование, с табличкой «сдается помещение».

Подобные встречи могут оказать огромное влияние на наше отношение к собственности.

В последние несколько лет многим управляющим фондами недвижимости пришлось бороться с резким падением цен на акции и с трудом выплачивать долги, но, в отличие от этого, арендаторы требовали больше и лучше площадей, что приводило к росту арендного дохода. Правильные здания в правильных местах , с точки зрения дохода, продолжали приносить прибыль.

Итак, ошибся ли фондовый рынок в 2022 году, и было ли падение цен на акции неоправданным? Если говорить прямо, нет.

Фондовый рынок счёл это почти верным, и с тех пор стоимость недвижимости упала на 20% и более. Нулевые процентные ставки привели к чрезмерному росту стоимости недвижимости, но сейчас ситуация вернулась к более разумным уровням: доходность многих инвестиционных фондов недвижимости (REIT) теперь такая же высокая или даже выше, чем у британских государственных облигаций.

Однако падение цен на акции стало катализатором головокружительного количества слияний и поглощений . В некоторых случаях фонды прямых инвестиций просто покупали фонд недвижимости со скидкой и переводили его в частную собственность, чтобы получать растущий доход. Но очень часто слияния происходили и между самими фондами недвижимости.

LondonMetric (LMP), пожалуй, ведущий диверсифицированный фонд недвижимости, торгующийся в Великобритании, с 2019 года поглотил ещё пять компаний, сформировав портфель на 6 млрд фунтов стерлингов, ориентированный на промышленность и логистику, отдых и развлечения, здравоохранение и розничную торговлю. Во многих случаях это длительные договоры аренды и повышение арендной платы, что обеспечивает хорошую видимость роста доходов в течение многих лет.

Аналогичным образом Tritax Big Box (BBOX) сформировала портфель в размере 6,5 млрд фунтов стерлингов частично за счет приобретений, сосредоточившись на крупных региональных логистических центрах и небольших городских логистических активах, что привело к росту арендной платы и увеличению дивидендов.

Хотя такие слияния можно легко отбросить как «строительство империи», управленческим командам нужно, чтобы цены на их акции выросли, чтобы получить полное вознаграждение, поэтому нет смысла покупать еще один REIT, если вы не уверены, что активы могут окупиться.

Компания Picton Property Income (PCTN) представляет собой интересный пример самопомощи, достигнутой за последние несколько лет. Компания владеет диверсифицированным портфелем, более 60% которого приходится на ключевые промышленные и логистические секторы. Чтобы снизить свою зависимость от офисных зданий, руководство получило разрешение на строительство и перепрофилировало несколько из них в гораздо более дорогостоящие жилые объекты. Один из недавних примеров – с видом на собор Святого Павла.

Это лишь доказывает, что местоположение может играть невероятно важную роль, а выбор PCTN офисов в правильных местах дает ей больше возможностей, чем было бы в случае с нашим «заброшенным активом», упомянутым выше.

В то время как сами по себе фонды недвижимости представляют привлекательные возможности для инвесторов, одним из столпов сектора инвестиционных трастов является компания TR Property (TRY), которая владеет широко диверсифицированным портфелем фондов недвижимости в Великобритании и Европе, а также небольшим портфелем физической недвижимости в Великобритании.

Читать далее

Владение портфелем REIT, а не напрямую портфелем зданий, позволяет команде управления быстрее адаптироваться, покупая или продавая акции различных REIT за один день, а не за недели или месяцы, которые могли бы занять сделки с недвижимостью.

TRY имеет долгую историю роста дивидендов и может стать правильным выбором для инвестора, ищущего «однозначное» решение по коммерческой недвижимости в портфеле.

Я бы хотел обратить внимание на ещё одну тенденцию, о которой стоит задуматься. Хотя «ESG» в сфере инвестиций в целом остаётся предметом споров, в сфере недвижимости это явление гораздо менее заметно. Здесь основные элементы — энергоэффективность и, проще говоря, качественное кондиционирование воздуха — ощутимы, измеримы и позволяют сэкономить. Эффективные здания, скорее всего, будут предлагать более высокую арендную плату.

Почти каждый управляющий фондом недвижимости обращает на это внимание, но компания Schroder Real Estate (SREI) пошла еще дальше, включив цели устойчивого развития в свою инвестиционную стратегию, и существует тесная взаимосвязь между более высокой арендной платой и работой управляющего по модернизации своих зданий.

Итак, в заключение, да, фондовый рынок оказался прав в 2022 году, спровоцировав снижение стоимости акций REIT. Но легко понять, почему управляющие фондами недвижимости могли быть озадачены, учитывая, что многие их активы показывали хорошую доходность.

Поскольку процентные ставки сейчас находятся на более-менее нормальном уровне, а перспективы доходов от аренды в нужных активах позитивны, сейчас самое время по-новому взглянуть на динамичный сектор REIT в Великобритании.