Пять причин, по которым жилищный закон Испании провалился

Закон о жилье представлял собой реформу Закона о городской аренде и был разработан с целью регулирования цен на аренду путем создания индекса контроля арендной платы, повышения налогов для арендодателей с пустующей недвижимостью и создания стимулов для тех, кто сдавал свое жилье по цене ниже рыночной.

Однако прошло два года, и ситуация только ухудшилась. По данным портала недвижимости Idealista, средние цены на аренду в Испании выросли на 24 процента в период с мая 2023 года по апрель 2025 года.

За этот период предложение жилья на рынке постоянной аренды в Испании сократилось на 17 процентов, а число людей, заинтересованных в аренде, значительно возросло — на 79 процентов за последние два года.

Рост спроса и сокращение предложения также привели к историческим ценам.

Все это свидетельствует о том, что жилищный закон Испании полностью провалился, но почему?

Аренда в Испании: какую максимальную сумму арендодатель может попросить в качестве залога?

Арендодатели переходят на сезонную аренду

По данным Idealista, в то время как предложение обычного жилья для аренды сокращается, предложение сезонной аренды резко возросло: в первом квартале предложение увеличилось на 25 процентов в годовом исчислении и теперь составляет 14 процентов всего рынка аренды в Испании.

В В Барселоне 47 процентов выставленных на продажу домов сдаются в сезонную аренду, тогда как в Сан-Себастьяне на их долю приходится 37 процентов от общего числа.

Многие арендодатели устали от правовой неопределенности, связанной со стандартной арендой, и многие из них перешли на временную или сезонную аренду, особенно учитывая, что они находятся в правовой неопределенности между краткосрочной и долгосрочной арендой, которая в настоящее время не обязана подчиняться таким строгим правилам.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Падение предложения и стремительный рост спроса

Статистика главного портала недвижимости Испании показывает, что предложение аренды жилья в стране сократилось на 3 процента в первом квартале 2025 года, что соответствует тенденции последних двух лет.

Между тем спрос неумолим, и число желающих снять квартиру только растет. Например, в среднем на каждый объект недвижимости в период с января по март этого года подали заявки 35 арендаторов.

Самая высокая конкуренция за аренду жилья наблюдается в Барселоне — на одно объявление приходится 61 семья, далее следуют Пальма-де-Майорка (57), Мадрид (42), Бильбао (37), Сан-Себастьян (37) и Севилья (35).

Ниже среднего показателя по стране находятся Валенсия (31), Малага (28) и Аликанте (25).

За два года с момента вступления в силу Закона о жилье спрос вырос на 79 процентов.

Цены на аренду продолжают расти

Рынок аренды находится под большим напряжением, в 25 столицах провинций зафиксированы рекордные максимумы. Цены на самом деле не перестали расти в течение этих двух лет и сейчас в среднем выросли на 24 процента. Некоторые из самых высоких приростов были отмечены в Сеговии (39 процентов), Валенсии (35 процентов), Мадриде (31 процент) и Санта-Крус-де-Тенерифе (30 процентов).

В крупных столицах также наблюдается тенденция к росту арендной платы: Барселона (28 процентов), Аликанте (27 процентов), а также Малага и Пальма (24 процента).

По данным последнего отчета о ценах, опубликованного Idealista, около 25 столиц провинций завершили апрель 2025 года с рекордно высокими ставками аренды, достигнув в среднем 14,3 евро за квадратный метр.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: В Испании люди платят половину своей зарплаты за аренду жилья

Ужесточение контроля за краткосрочной арендой не дало желаемого эффекта

Правительство Испании ввело более строгий контроль над арендой жилья в стиле Airbnb, например, регистрацию краткосрочной аренды, что означает, что все туристические квартиры, сезонная аренда и аренда комнат должны быть зарегистрированы на платформе, прежде чем их можно будет рекламировать. Это вступит в силу не раньше 1 июля.

Кроме того, арендодатели и арендаторы вынуждены указывать причины краткосрочной аренды, такие как временные трудовые договоры, курсы или краткосрочные визы, что также создает проблемы.

С апреля владельцам квартир и апартаментов в многоквартирных домах в Испании стало сложнее сдавать их в краткосрочную аренду туристам.

Несмотря на все эти меры, арендодатели не выставляют свою недвижимость на рынок долгосрочной аренды, многие предпочитают либо оставлять ее пустовать, либо сдавать во временную аренду.

Сезонная или временная аренда по-прежнему регулируется Гражданским кодексом, поскольку политические партии не могут договориться о наилучших шагах на будущее.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Почему арендодатели в Испании оставляют свои квартиры пустыми, а не сдают их в долгосрочную аренду

План «напряженные зоны» не сработал

Одной из важных частей Закона о жилье было введение «стрессовых рынков жилья». Это ограничивает рост цен на новые договоры аренды в определенных районах. Районы считались «стрессовыми», если цены превышали индекс потребительских цен (ИПЦ) соответствующей провинции на пять пунктов или если семьи тратили более 30 процентов своей зарплаты на оплату аренды.

Каждая область страны отвечала за то, хотят ли они реализовать это или нет. Каталония была первым регионом, объявившим 140 муниципалитетов в качестве особо важных в марте 2024 года. Это было расширено, чтобы включить еще 131 населенный пункт в октябре.

Проблема в том, что на их реализацию ушло некоторое время. Только в начале этого года несколько баскских муниципалитетов присоединились к 271 каталонскому городу. Сан-Себастьян — последний муниципалитет, присоединившийся к проблемным районам Страны Басков.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Потолок арендной платы в Испании убедил фонды-стервятники уйти (но есть одна загвоздка)

Другие города, такие как Бильбао, Витория-и-Гастейс, Ла-Корунья, Сантьяго-де-Компостела и Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, в настоящее время изучают, соответствуют ли они требованиям для подачи заявки на эту программу или нет.

Также все еще есть вопросы относительно того, работает ли это или нет. Idealista проанализировала данные из 15 крупнейших городов Каталонии и увидела, что количество долгосрочных договоров аренды сократилось на 21,5 процента с момента вступления в силу Закона о жилье и ограничения арендной платы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Есть ли решение жилищного кризиса в Испании? Вот что говорят эксперты