Konut Yasası, gayrimenkul piyasasının en gergin olduğu dönemde ikinci yılını kutluyor.

Koalisyon hükümetinin amiral gemisi yasası olan Konut Yasası, gayrimenkul piyasasının aşırı zorlandığı bir ortamda onaylanmasının üzerinden iki yıl geçti. Uygun fiyatlı konut bulma zorluğu artarken ve şehirler benzeri görülmemiş bir kira krizi yaşarken, konuta erişim vatandaşların başlıca endişesi haline geldi.

Ayrıca okuyun

Bu son acil durum, kanunun esas olarak ele alması gereken bir konuydu, ancak burada açıkça yetersiz kalmıştır. Kira düzenlemesi şu anda genel olarak yalnızca Katalonya'da ve Bask Bölgesi'ndeki yedi belediyede uygulanıyor. PP önderliğindeki topluluklar müdahaleyi reddediyor ve görmezden gelmeye devam ediyor; hatta kiraların sınırlandırıldığı yerlerde bile dengeler karışık; hem büyük toprak sahipleri hem de küçük bireyler olmak üzere iş, gayrimenkul ve mülk sektöründen güçlü bir muhalefet var. Konut savunuculuğu grupları daha fazla müdahale ve daha fazla sosyal hizmet çağrısında bulunuyor.

Konut mevzuatı konusunda bir laboratuvar görevi gören Katalonya, kanunun tam olarak uygulanmasının etkinliğini ölçmek için elimizdeki tek veriyi sunuyor. Rakamlar gösteriyor ki evet, kira fiyatları geri planda kalıyor ve biraz düşüyor, ancak pazarda yavaşlama belirtileri de görülüyor.

Sadece Katalonya ve Bask Bölgesi'nde kiralar halihazırda düzenlenmiş durumda; PP boykotu sürdürüyor

Barselona şehri ve çevresindeki büyük kentsel yerleşim bölgeleri de dahil olmak üzere stresli bölge ilan edilen ilk 140 belediyede kiralar, Katalan Güneş Enstitüsü'nün (Incasòl) mevcut son verilerine göre, 2024'ün ikinci ve dördüncü çeyrekleri arasında ortalama %4 oranında düştü; aylık ortalama 911 avrodan 878 avroya düştü. Konut krizinin merkezi olan Katalan başkentinde, kiralar yıllardır TÜFE'nin üzerinde artış gösterdikten sonra yüzde 6,4 düşüşle 1.117 avroya geriledi.

Ancak sözleşme dengesi (yeni ve yeni kiralamalar arasındaki fark) 2024'ün ilk ve son çeyreği arasında %60 oranında düşerken, düzenlemeleri atlatmaya çalışan sezonluk kiralamalar %45 oranında arttı. Bu arada, mevcut arz hâlâ talebin gerisinde kalıyor. Idealista'ya göre, yalnızca Barselona'da yayınlanan her tipik kiralık ev ilanına 61 kişi ulaşıyor. İspanya Merkez Bankası'nın konut raporlarını derlemek için verilerini kullandığı portal, Katalan başkentinin dört kentinin, geçen yıl kira arzının en çok azaldığı beş pazar arasında yer aldığını gösteriyor. Listenin başında Girona (-%42) yer alırken onu Ciudad Real (-%39), Barselona (-%37), Lleida (-%37) ve Tarragona (-%36) izliyor.

Barselona Kentsel Mülkiyet Odası Müdürü Òscar Gorgues, "Kısa vadede hiçbir alanda iyileşme görmüyoruz; fiyatlar yavaşladı, ancak doğru bir değerlendirme için daha uzun bir uygulama sürecine ihtiyacımız var ve en endişe verici şey arzın artmaması" diyor. Bu kuruluşa göre, Konut Yasası ve Katalonya Hükümeti'nin diğer düzenlemeleri, ev sahipleri arasında belirsizlik yaratıyor. "Özellikle küçük mülk sahipleri, evlerini piyasadan çekip satmaya çalışıyor; bu yüzden satışlar çok artıyor" diyor.

Katalonya'da kira fiyatları düşüyor.

Barselona Kentsel Araştırma Enstitüsü'nde (IDRA) araştırmacı olarak çalışan Jaime Palomera, devlet düzenlemelerinin doğru yolda olduğunu, çünkü Katalonya'daki hızla artan kira artışlarını kontrol altına almayı başardıklarını söylüyor. Ancak, bazı ev sahiplerinin fiyat sınırını aşmak için sezonluk kiralama gibi "bazı boşluklar" kullandığını da vurguluyor. Kongre'de Junt'lara bağlı geçici kiralamalarla ilgili bir düzenleme görüşülüyor ve Salvador Illa hükümeti, büyük toprak sahipleri için vergilendirmeyi artırmanın veya yönetim tarafından imtiyazlı satın alma hakkının uzatılmasının yanı sıra, kiralarının da sınırlandırılması için bu sözleşmeleri düzenlemeye hazırlanıyor. Generalitat'ın 50 bin sosyal konut inşa etme planını olumlu değerlendiren Palomera, spekülatif faaliyetlere daha fazla vergi koyan ve sosyal konut inşa edenler ile ilk evlerini satın alan aileler için vergileri azaltan "cerrahi vergilendirme" uygulanmasının gerekliliğine işaret ediyor.

Ev sahiplerinden gelen eleştirilere yanıt olarak hükümet, Katalonya'daki konut kiralama pazarının fiyat kontrolleri nedeniyle daralmadığına dikkat çekiyor. Konut Bakanı Isabel Rodríguez, bugün bu gazetede yayınlanan röportajında, Madrid gibi düzenlemelerin olmadığı şehirlerde de kiralık konut arzının düştüğünü ve geleneksel kiralamalardan turistik konaklama tesisleri gibi daha karlı seçeneklere doğru bir kayma olduğunu belirtti. İspanya Merkez Bankası'nın son raporuna göre, son bir yılda pazara 50 bin turistik ev girdi.

Mevsimlik kiralama deliği

Her halükarda, denetçinin derlediği veriler, 2022, 2023, 2024 ve 2025 yılının ilk çeyreğinde yeni kira sözleşmelerinde yıllık bazda ortalama %10'u aşan artışlar olduğunu göstermektedir. Bu artışlar büyük kentsel alanlarda ve turistik bölgelerde en yüksektir.

Konut Yasası'nın önleyemediği kira artışlarının sonuçları, son yıllarda ortalama reel ücretlerde yaşanan artışlara rağmen, en düşük gelir grubunda yer alan ailelerde giderek daha fazla görülüyor. UPF'de profesör olan José García Montalvo, bu hafta Construmat fuarında yaptığı konuşmada, "Piyasada ev kiralamaması gereken düşük gelirli bir grup insan var; daha fazla sosyal konuta ihtiyacımız var" dedi. Bunun için yasaların yanı sıra, konut politikaları için yeterli finansmana ihtiyaç duyulduğu da aynı fuarda García Montalvo ve Culmia CEO'su Francisco Pérez tarafından kabul edildi.