Isaltino Morais: “Kontrollü maliyetlerle ev satışına başlamak istiyoruz”

Belediye Başkanı olarak, Portekiz'in önümüzdeki yıllarda 250 bin konut inşa etme hedefine ulaşması halinde konut sorununu çözmüş olacağız. Belediye ise önümüzdeki 10/20 yıl içerisinde yaklaşık 4 bin 500 konutun satışa sunulmasını istiyor. Isaltino Morais, 90'lı yıllarda belediye sınırları içindeki gecekondulara nasıl son verdiğini anımsayarak, bunların geri dönme riskinin giderek arttığını itiraf ediyor.

Kamu konutlarının sağlanmasında Konseylerin rolü nedir? Belediyeler yapmazsa kimse yapmaz, konut yapacak olan devlet olmaz. Devletin böyle bir mesleği yok, hele ki yıllar içinde yaptığı evler bakımsız kalmış, kira almamış, içinde oturan ailelerde ahlaksızlık yaratmış, evler harap olmuş ve sonra da bunları yavaş yavaş belediye meclislerine devretmeye çalışıyor. Portekiz'deki konut sorununu çözmek istiyorsak, bunu yapabilecek en uygun kurum belediye meclisleridir. Devlet, konut finansmanından veya finansman koşullarını yaratmaktan sorumludur.

Oeiras’ta neler yapılıyor? Şu anda üç tane modalitemiz var ama dörde çıkarmak istiyoruz. Genç konutlarla ilgili, Portekiz'de benzeri olmayan bir durumumuz var. Harap durumdaki gayrimenkulleri satın alıyoruz, restore ediyoruz ve finansmanı da tamamen Belediye Meclisi tarafından karşılıyoruz. Şu anda gençler için 200'e yakın evimiz var. Bir de kira bedeli 9/10 avro ile 350 avro arasında değişen, ihtiyaç sahibi ailelere yönelik destekli kira veren sosyal konutlarımız var. 3.700 konutluk bir konut stokumuz var, 750'sinin inşaatı ise devam ediyor. Bunlardan 750'sinin 300'ü gerçekten ihtiyaç sahibi ailelere, diğer 450'si ise halihazırda uygun gelire sahip ailelere gidiyor.

Uygun kiralar için farklı fiyatlar da alınıyor... Kiralar 570 ila 780 avro arasında değişiyor ve ailelerin asgari ve azami gelire sahip olması gereken bir yatak odalı dairelerden dört yatak odalı dairelere kadar uzanıyor. IHRU [Konut ve Kentsel Rehabilitasyon Enstitüsü] ile ortaklaşa 750 konut daha yapacağız. Ve yaklaşık 3.000 konut daha yapmak için kırsal alanların kentsel alana dönüştürülmesini planlıyoruz. Hedefimiz önümüzdeki 10/15 yıl içerisinde Belediye Meclisi ile Devlet arasında yaklaşık 4.500 konutun kullanıma hazır hale getirilmesidir.

2021'de 2030'a kadar 2 bin konuttan, 400 milyonluk yatırımdan söz etti. Gerçekleşiyor mu? Evet ama yarın 2030. Beş yıl kaldı.

Peki dördüncü modalite nedir? Kontrollü maliyetlerle konut satışına başlamak istiyoruz. Biz ev yapıp metrekaresi iki bin avrodan satışa sunabiliyoruz. Şu anda piyasada 300/400 bin euroya satılan evler 160, 180 bin euroya satılabiliyor. Evleri yarı fiyatına satışa çıkarmak mümkün. Elbette bu evlerin gelir düzeyi de belirlenmiş ailelere satılması gerekiyor: Minimum ve maksimum. Ancak bu evlerin 25 yıl içerisinde tekrar satılması mümkün olmuyor. Ve eğer 25. yıl dönümünden önce evi satmak isterlerse, Belediye Meclisi'ne satılıyor. KDV indirimi, ÖTV indirimi gibi bazı tedbirlerin piyasa fiyatlarını düşürebileceği söylendiğinde bu yanlıştır. Bu yorumcular, bu konut uzmanları hiçbir şey anlamıyorlar. 12 yıl önce, siyasi değişim olmazsa yine gecekondu mahalleleri olacağını söylemiştim. Ve bu Arazi Kanunu, rejimi değiştirilen şartlarıyla sorunu çözmüyor.

Neden? Çünkü kırsal alanların kentsel alana dönüştürülmesine izin veriyor ama örneğin A ve B sınıfı topraklara izin vermiyor. Ayrıca ekolojik rezervin üzerine yapı yapamazsınız. Varsayımsal olarak, 20 hektarlık kırsal arazinin kentsel araziye dönüştürülmesi için yaklaşık 100 hektara ihtiyacımız var, çünkü bazı durumlarda ekolojik rezerv, bazılarında ise A ve B sınıfı tarımsal rezerv, vb. Kanundaki bu değişiklik kırsal arazinin kentsel araziye dönüştürülmesine izin veriyor, ancak bunu yalnızca uygun fiyatlı kiralama amaçları için yapıyor. Örneğin kamu konutlarının satışına izin vermiyor.

Fakat bu Kanun değişikliğine karşı birçok ses yükseldi... Cehalet olağanüstü bir şeydir ve konuşanların çoğu sadece saçmalamıştır. Bu değişimin kontrolsüz bir şekilde satılması durumunda spekülasyona yol açabileceği belirtiliyor. Ve hem aşırı sol hem aşırı sağın bir yanılgısı daha var ve yorumcular genelde IMT düşerse konut fiyatlarının da düşeceğini söylüyorlar ki bu da bir yalan. Hiçbir geliştirici vergi düşük diye fiyatı düşürmez. Tam tersine, kentsel alanların kıtlığı göz önüne alındığında, önümüzdeki dört-beş yıl içinde metropollerde fiyatlar iki katına çıkacak. Peki neden? Çünkü kıtlık nedeniyle kesinlikle skandal bir fiyata ulaşan kentsel arazileri artırma imkânı yoktur. Ve konut inşa eden özel geliştiriciler bunu satın alabilecek veya kiralayabilecek parası olanlar için yapıyor. Yoksullara ev inşa etmek özel kişilerin görevi değildir. Promotörler para kaybetmek istemiyor. Alt orta sınıf ve yoksulların, belediyeler tarafından inşa edilen kamu konutlarına erişebilmesi gerekir. Kontrollü maliyetlerle ev satmanın avantajı nedir? Çok basit. Bir aile uygun bir kira için aylık 600 avro ödüyorsa, bu 600 avro bankaya olan krediyi kapatmaya yetebilir ve 25 yıl sonra evin sahibi olabilirler. Bu şartlarda ev alanlar için avantajlı ama devlet için de avantajlı çünkü bu evden elde edilen parayla bir tane daha yapma imkânı var. 90'lı yıllarda 6.000'e yakın ev inşa ettim, bunların bin tanesi kontrollü maliyetli konut sözleşmeleri kapsamında inşa edildi ve tamamı ihtiyaç sahibi ailelere satıldı. Evleri yarı fiyatına satışa çıkarmak mümkün ama bunun şu şartlarla olması gerekiyor: Belediyelere arsa tahsis edilmesi, nihai satış bedelinin belirlenmesi, evlerin hangi ailelere satılacağının belediyeler tarafından seçilmesi, müteahhitlerin de evleri belediye meclisinin belirteceği kişilere satması gerekiyor. Artık insanlar 500 bin euroluk, 1 milyonluk ev alamıyor. 1+1 daireye ihtiyacı olan genç bir aile, 150-160 bin avroya alabileceği bir daireyi 300 bin avroya satın almayacaktır. Bu kesinlikle mümkündür. Daha birkaç gün önce, her biri 200 bin avroya mal olan, garajı ve ticari alanı olan 66 evi teslim ettim, ön tarafta aynı 600 bin avroya satılıyorlar, tabi ki çanak çömlekte, ahşapta vs. ufak tefek farklılıklar olabilir.

İdeal olanı, bunu ülke genelinde yapmaktır… Portekiz'de %2 oranında kamu konutu var. Oeiras'ın yüzde 5'i var ve ben önümüzdeki 10 yıl içinde yüzde 10'a ulaşmak istiyorum ve en dramatik sorunlar çözülmüş olacak. İspanya'nın yüzde 10'dan fazla, Fransa, Hollanda, Belçika gibi ülkelerin ise yüzde 30'dan fazla payı var. Avusturya'nın %65'i var. Sadece Avusturya'nın başkenti Viyana'da 240 bin konut bulunuyor ve bunların yüzde 65'i kamuya ait. Portekiz'de bunların yüzde 65'i özel, en fakiri biziz. Ve kiracıların %35'inin büyük çoğunluğu ya fakir ya da fakir olma yolunda.

Ama uzun yıllar ev almanın teşviki vardı…. Bu bir zorunluluktu. 90'lı yıllarda insanlar krediye ulaşabildikleri için ev satın alıyorlardı ve o zamanlar kısıtlayıcı bir Arazi Kanunu yoktu. Kentsel, kırsal ve kentleşebilir topraklar vardı. Üzücü olan, bunun sorumlusunun sağcı bir hükümet olmasıdır. 2014 yılında kentsel arazi sınıflandırması kaldırılmış ve geriye sadece kırsal ve kentsel araziler kalmıştır. O tarihten sonra arazi piyasası katlanarak büyüdü. Bunu kimse görmek istemiyordu, şimdi sosyal konut yapılması gerektiğini, yeni inşaat yapılması gerektiğini söylemeye başladılar. 2012 yılında Oeiras'ta inşaat potansiyeli metrekare başına 400 avroya mal olan bakımsız binalar satın aldı. Bugün ne kadara mal olduğunu biliyor musun? 1.600 avro, dört katı fazla. Peki neden arttı? Çünkü kentleşmeye elverişli topraklar yok oldu. Sol Blokçular maaşların konut fiyatlarına ayak uyduramadığını söylemeyi çok seviyorlar, tabii ki hayır. Ev fiyatları iki katına çıktıysa, bir yıl içinde maaşların da iki katına çıkacağını mı düşünüyorsunuz? Arsa fiyatı arttıysa ev fiyatı da artmak zorundadır.

Çözüm, kamu konutlarının sağlanmasından geçmelidir... Kamu konutları artmalı ve yoksul ailelerin, orta ve alt orta sınıf ailelerin konuta erişebilmesi için kamu konutları sağlanmalıdır. Kentleşme yetkisi devletin bir yetkisidir ve bu örgütlenmeyi hangi alanlarda yapacağını devletin belirlemesi gerekir. Bazıları konut fiyatlarının düzenlenmesi gerektiğini söylüyor ama bundan kaçış yok. Sadece laf. Konut fiyatları nasıl düzenlenebilir? Kentsel arazilerin fiyatını sınırlamak mı? Olamaz. Burası Sovyetler Birliği değil, bir hukuk devletinde, kapitalist bir rejimde yaşıyoruz. Devlet kamulaştırma yapmak istiyorsa bedelini ödemek zorundadır.

Bu arz artışı Oda'nın başında kimin olduğuna bağlı mı? Odalar inşa edilmeli. Oeiras, Cascais, Lizbon ve Porto Kent Konseylerinin yaptığı da budur. Amadora'da hâlâ gecekondular var, Almada'da da öyle, 90'larda Komünist Parti tarafından yönetilen belediyelerde devletin inşa etmesi gerektiği vizyonu vardı. Haklıydılar, bu bir Devlet sorumluluğuydu, ancak o zamanlar PER [Özel Yeniden Yerleştirme Programı] devreye girdiğinde Oeiras'ta 1.800 ev inşa edilmişti. Ben her zaman Belediye Meclislerinin inşaat yapması gerektiğini, devletin de finansman kaynaklarını garanti altına alması gerektiğini, bir kısmının geri ödemesiz hibe, bir kısmının da kredi yoluyla olması gerektiğini savundum. Ancak kredinin belediyelerin borçlanma kapasitesine dahil edilmemesi gerekiyor. Ama bugün hâlâ bunu devletin yapması gerektiğini savunan çok sayıda belediye var, ama günümüzde metropollerdeki belediye başkanlarının çoğu PS veya PSD'den ve hem PS hem de PSD kamu konutları inşa etmeye hazır. Önümüzdeki 10 yıl içerisinde Portekiz'de konut inşa edilmesi için tüm koşulların mevcut olduğunu düşünüyorum.

Konseyler, PRR'yi diğer topluluk çerçevelerine aktarmadan önce ona erişebiliyordu. Aslında, PRR tarafından finanse edilen ülkedeki ilk uygun fiyatlı konut binası Oeiras'ta açıldı... Portekiz'deki ilk ve bu yıl ve gelecek yıl açılacak olan birkaç tane daha inşaat halinde. En az sekiz projemiz var çünkü PRR geldiğinde yarışmaları başlatabilecek kadar olgunlaşmış projelerimiz vardı. Proje üretmeyi hiç bırakmıyoruz. Elbette bazı belediyeler bu fona başvurdular ancak projeleri hazır değildi ve eğer projeler finanse edilebilecek kadar olgunlaşmazsa, elbette bu parayı kaybedecekler. Öte yandan çok bürokratik bir hal aldı, çünkü PRR çıktığında ne deniyordu? Dikkat, yolsuzluk geliyor. Herkesin yolsuz olduğu şeklindeki yaygın düşünce, kontrol mekanizmalarının, aşırı kontrollerin kurulmasına yol açtı ve artık belediyeler ve çeşitli ekonomik aktörler para harcayamaz hale geldi. Şimdi diyorlar ki, Brüksel'in parasını harcayacak durumda değiliz, hatta harcayamıyoruz. Ve kısıtlayıcı bir yasa yaratıldığında, bunu değiştirmek çok zor oluyor ve kim onu ​​değiştirirse ve tekrar kentselleştirilebilir arazi yaratırsa, iklim değişikliğini inkar ettiğini söyleyecektir. Köprü altları çadırlarla, barakalarla dolduğu zaman çok geç olacak, merkez için de çok geç olacak, çünkü o noktada aşırı sağ veya aşırı sol burayı ele geçirecek.

Ama yeni inşaatlar yine de zaman alıyor... Bu, kötü ödeyicilerin bir başka bahanesi ve eğer başlamazlarsa daha da uzun sürecek. Elbette yeni konut inşa etmek için bir proje hazırlamanız, arsa bulmanız, inşa etmeniz gerekiyor ama bu dört günde çözülebilecek bir şey değil. Portekiz'deki konut sorununu çözmek istiyorsak 20 yıllık bir plana ihtiyacımız var. Seçim kampanyası sırasında 250 bin yapmak istediklerini duydum. Önümüzdeki 20 yıl içinde 250 bin konut inşa edersek Portekiz'in konut sorunu çözülür.

Bu mümkün mü? Bu bir siyasi irade meselesidir. Siyasi irade varsa para da vardır.

Peki taraflar bu konuda daha mı duyarlı? Sosyalist Parti'nin bunu ancak Costa'nın ikinci hükümetinin başlarında keşfettiğini düşünüyorum. Aslında sosyalist hükümetle bir dizi sözleşme yaptık ve bunları daha sonra AD hükümeti sürdürdü. Birkaç yıl önce çok eleştireldim, ama bugün en azından bu konut meselesinde Sosyalist Parti ile PSD'nin çok uyumlu göründüğünü kabul etmek zorundayım.

Oeiras'a ilk geldiğinde çadırlarla dolu bir manzarayla karşılaştığını söyledi. Nasıl sona erdirilebildi? Tezgahların kaldırılması sorumluluğunu üstlendim. Seçilmeden önce, 1985 yılının temmuz veya ağustos ayında A Capital gazetesine verdiğim röportajda amacımın Oeiras'taki gecekondulara son vermek olduğunu söylemiştim. Elbette herkes bana deli dedi ve parayı nereden bulduğumu sordu ama ben çalışmaya devam ettim. Ve o dönemde var olan mali ve hukuki mekanizmalar çerçevesinde, inşaatın tamamlanması, geri ödemesiz yüzde 40 devlet katkısı, yüzde 60 ise kredi ile mümkün olmuştu. 1993 yılına gelindiğinde ve Mário Soares başkanlığını açtığında, o zamanki Hükümet yaklaşık 6.000 barakası olduğunu söylemişti; zaten 1.800 aileye konut bulmuştu. 3.185 kayıp vardı ve biz PER'i hemen, bölgesel düzeyde tam entegre bir bağlamda hayata geçirdik.

Peki çadırların tekrar kurulmasının riskini nasıl görüyorsunuz? Çok büyük bir risk. Şu anda yüzde 10-20 oranında yoksulluk içinde yaşayan insanımız var, ayrıca yüzde 15-20 oranında, devlet desteği olmasa yine yoksul olacak ailelerimiz var. Ama fakirleri seven insanlar da var. Ben belediyede fakir insan istemiyorum ama siyasetimizde fakirlikten bahseden ama tok karınla ​​yaşayan çok insan var. Mesela burada Meclis'te ve Belediye Meclisi'nde Sol Blok, çoğunlukla konut projelerine, ya tarımsal rezervde olduğu için ya da 58. maddeye aykırı olduğu için karşı oy kullanıyor. Her zaman bir bahane vardır.