Portekiz'de kiralar 115 yıl önce donduruldu

Doğum oranlarındaki düşüşün leylek taburları kiralayarak önlenebileceğini gören var mı? Muhtemelen hayır. Ancak kiralama konusuna gelince, onaylanan mevzuatın çoğu, bebeklerin leyleklerin gagalarında gelmesi görüntüsü kadar, hatta daha da abartılı.

Dolayısıyla, bugün aklımızdan geçenleri söyleyemediğimiz bir günde olduğumuzu da hesaba katarak, kiralama anlamında 115 yılda neler yaşandığının bir kronolojisini aşağıda bulabilirsiniz. Ayrıca yakında yerel seçim ve cumhurbaşkanlığı seçimleri olacak ve kim bilir, zamanı geldiğinde meclis seçimleri de olacak. Ancak hepsini bir anda okumamanızı öneririm, çünkü "donma" ya da "tavan" gibi kelimeler tekrar karşınıza çıktığında gülme ya da ağlama krizine girme riskiniz var.

1910 – 5 Ekim’de Cumhuriyetin kuruluşu. 14 Kasım'da, 9. maddesinde kiraların bir yıl süreyle dondurulmasına ilişkin 12 Kasım tarihli kararname yayımlandı.

1914 – 23 Kasım tarihli 1079 sayılı Kararname, kira dondurmasını tüm ülkeye ve bitişik adalara genişletiyor ve 1910'daki gibi yalnızca en yüksek kiraları hariç bırakıyor. Bu kararnamenin 3. maddesinde ayrıca, boş evlerin kira bedelinin son sözleşme bedeline eşit olması koşuluyla kiraya verilmesinin cezai yükümlülüğü de getiriliyor.

1918 – 29 Haziran’da çıkarılan 4499 sayılı Kararname, tahliyeleri belirlemeye devam etmenin yanı sıra kiraların dondurulmasını da savaş hali ile ilişkilendiriyor: “Savaş hali devam ettiği sürece ve barış antlaşmasının imzalanmasından itibaren bir yıl geçinceye kadar, toprak sahipleri ve alt kiracıların kira bedellerini artırmaları kesinlikle yasaktır.”

1919 – Savaş 1918’de sona erdi, ancak Portekiz’de kiralık veya kiralanabilir konutların istisnai durumu devam etti: 17 Nisan’da 5411 sayılı Kararname, dondurmayı savaş hali gibi istisnai durumlardan ayırarak sürdürdü. Kira dondurmaları artık istisna değil, kuraldır.

1920 – 18 Ağustos’ta 1020 sayılı Kanun çıkarıldı. Yasama Devletinin kiracı Devleti koruduğu bir yasa: “Devletin kiracı olduğu kentsel yapılardan tahliye davası açılamaz.”

1923 – 10 Eylül’de 9118 sayılı Kararname yayımlandı. Bu kararnamenin 7. maddesinde, o zamana kadar dondurulmuş olan kira bedellerinin artırılabileceği hükme bağlanıyor. Basitçe söylemek gerekirse, yetkili katsayılar, önceki yıllarda hayat pahalılığında ve ücretlerde kaydedilen artışların çok altında.

1928 – 30 Mart’ta 15289 sayılı Kararname yayımlandı. Bu durum, fiyatlardaki artıştan daha düşük değerlerde de olsa bazı kiraların artırılma olasılığını doğuruyor. Ancak 4 Nisan'da 15315 sayılı yeni bir kararnameyle dondurmaya ilişkin istisnaların kapsamını genişletmeyi amaçlayan maddeler iptal edildi.

1943 – 15 289 sayılı Kararname ile yapılan kira artışları ve tahliyelere ilişkin haksız fiilleri ileri sürerek 22 Ocak 1943 tarihinde 32 638 sayılı Kararname çıkarılarak, 15 289 sayılı Kararname ile artırılan kiraların dondurulması ve henüz yapılmamış tahliyelerin durdurulması kararlaştırılmıştır.

1948 – 22 Haziran’da 2030 sayılı Kanun kabul edildi. Esasen kira değerlerini, 1937'ye göre gayrimenkulün gayrimenkul değeriyle veya bunlara atfedilebilen brüt gelirle uyumlu hale getirdi. Konut kiraları, Lizbon ve Porto'da yasak olan vergi yeniden değerlemesi yoluyla tekrar güncellenebiliyordu. Bu durum 1985 yılına kadar devam edecek.

1969 – Adalet Bakanı'nın talimatı üzerine Meclis Üyesi Gonçalves Pereira, para biriminin devalüasyonu sonrasında gelirlerin, olması gereken değerin beşte biri ile dörtte biri arasında olduğu sonucuna varan bir çalışma hazırlar.

1974 – 27 Mayıs 2004 tarihli 217/74 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 9. maddesinde; “Kentsel yapıların kira bedelleri, geçen 24 Nisan’daki seviyelere göre otuz gün süreyle dondurulur.” hükmü yer almaktadır. Dört ay sonra, 12 Eylül’de 445/74 sayılı KHK yayımlandı. Kanun koyucu, kiralamayı geçici bir zorunluluk olarak görürken, konut yapımı, konut kooperatifleri ve kamunun konut arzı talebi karşılamıyor. Bu çözüme ulaşılıncaya kadar kanun koyucu, ülke genelinde kiraların güncellenmesi amacıyla konut vergisel yeniden değerlemesinin durdurulmasını kararlaştırdı. Bazı maliklerin tahliye zorluklarını aşmak için başvurdukları yıkım hakkı da askıya alınıyor, 120 günden fazla boş kalan konutların kiraya verilmesi zorunluluğu getiriliyor. Yeni kira sözleşmelerinde talep edilecek kira bedelleri, önceki sözleşmelerdeki tutarlara tabidir. Yeni sözleşmeler için beklenen yüzdelik artışlar, özellikle bu arada kaydedilen maaş artışlarını da hesaba kattığımızda, çoğu zaman açıkça anekdot niteliğinde değerler veriyor.

1975 – 14 Nisan 1975 tarihinde 198-A/75 sayılı Kanun Hükmünde Kararname yayımlandı. Bu kararname, boş yapıların serbestçe işgalini yasallaştırıyor ve ilgili maliklerin işgalcilerle kira sözleşmesi yapmasını zorunlu kılıyor. 445/74 sayılı KHK'ye eklenen cetvelden gelirin değerinin tespiti mümkün olmasaydı, bu kararnamenin çıkarıldığı tarihte 3.300 escudo olan asgari ücretin altıda biri tutarında olacak ve elde edilen gelir 550 escudo olacaktı.

1976 – 420/76 sayılı KHK, kira sözleşmelerinde miras hakları olarak tanımlanabilecek hakları düzenliyor. “Kiracıların ölümü nedeniyle konut kira sözleşmelerinin sona ermesi, çoğu zaman kiralanan mülkte bazen birkaç yıl yaşamış ve yeniden konut edinmede aşılması zor zorluklarla karşılaşan kişilerin tahliyesine yol açar” düşüncesi göz önüne alındığında, bu kararname, sadece ölen kiracının yakın aile üyeleri için değil, aynı zamanda onunla paylaşımlı ekonomide yaşayanlar ve mülkte tuttuğu misafirler için de yeni kira sözleşmesinde öncelik hakkı tesis etmektedir. İroniktir ki, kiralama artık ev sahibi dışında hemen herkes için iyi bir iş haline gelmişti: birçok kiracı, evlerinin odalarını ve bazı bölümlerini ev sahiplerine ödedikleri kiradan daha yüksek bir fiyata kiralıyordu. Bu misafirler artık kiracı olmakla kalmıyor, aynı zamanda yeni bir kira sözleşmesi yapma hakları, binayı kendi barınması için kullanması gereken ev sahibinin hakkının yerini alıyordu.

1977 – 63/77 sayılı Kanun, konut kiracılarına kendi konutlarını edinmede öncelik hakkı tanıdı. Ev sahibi olmak ideal bir durum olarak görülürken, kiralamak arkaizm ve sömürüyle eş anlamlı hale geldi.

1981 – 25 Mayıs 1981 tarihli 148/81 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, kiralama mevzuatında yeni bir dönemi başlattı. Sözleşmeden sonra kiraların güncellenmemesinin, kiraya verildiği görülen az sayıdaki konut için çok yüksek bedeller talep edilmesine yol açtığı varsayılarak, bu kararname serbest ve koşullu kira rejimlerini yaratmaktadır. Birinci durumda ev sahibi istediği kira tutarını yeni bir sözleşmeyle talep edebilir ancak güncelleyemez. Şartlı kira durumunda ev sahibi, gayrimenkul değerinin yüzde 7'sini aşmayan aylık bir kira bedeli talep edebilecek, ancak her yıl bu kira bedelini hükümet kararnamesiyle belirlenen katsayılar üzerinden güncelleyebilecek. Bu kararın yayımlandığı tarihten önce akdedilen tüm sözleşmeler herhangi bir değişiklik yapılmaksızın yürürlükte kalmıştır.

1985 – 23 Ocak 1986 tarihli 13/86 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile düzenlenecek olan 46/85 sayılı Kanun yürürlüğe girer. Kanun koyucu bir kez daha kira dondurmasının etkilerini engellemeye çalışır: kiralar artık üç rejime tabidir - ücretsiz, destekli ve şartlı kiralar - ve tüm kiraların güncellenmeye tabi olduğu belirlenir. Ancak Portekiz'in o yıllarda kaydettiği çok yüksek enflasyon oranları kira artışlarına yansıtılmadı: 1985'te enflasyon %19,9 iken bedelsiz ve koşullu kiralarda katsayılar %1,18 idi; 1986'da enflasyon %11,6 iken, bedelsiz ve şartlı kiralar sırasıyla sadece %1,13 ve %1,14 oranında güncellendi; 1987 yılında enflasyonun %9.4 olmasıyla kiralar 1.085 ve 1.090 olarak güncellendi… Sonuç: Kiralar her geçen yıl değer kaybetti.

1990 – Kentsel Kiralama Rejimi'ni (KKİ) kuran 321-B/90 sayılı Kanun Hükmünde Kararname çıkarıldı. Bu diploma, kentsel kiralamaya ilişkin mevcut geniş mevzuatı bir araya getirmenin yanı sıra, konut kiralama alanında sınırlı süreli sözleşmelerin akdedilmesine olanak tanıyan bazı önemli yenilikler de getirmiştir. Ancak banka kredilerinin ev sahipleri için satın alma işlemini kolaylaştırması ve ev sahiplerinin kira güncellemeleri için yetkilendirilen oranların enflasyona ayak uyduracağına ve uyumsuzluk durumlarında zamanında tahliye işlemi yapabileceklerine dair herhangi bir garantiye sahip olmamasıyla, kiralama artık ne yatırımcılar ne de yaşamak için ev arayanlar tarafından bir seçenek olarak görülmüyor.

2004 – Bakanlar Kurulu Eylül ayında Yeni Kentsel Kira Rejimi (RNAU) hakkında Arnault Yasası olarak bilinen yasayı onaylar. Kiracı derneklerinin, üç yıl sonra tahliye olasılığı nedeniyle kira sözleşmelerini güvencesiz hale getirdiği gerekçesiyle sert bir şekilde karşı çıktığı tasarı, 65 yaş üstü ve asgari ücretin beş katından az kazanan yaklaşık 220 bin kiracının kiralarının ödenmemesine neden oldu. Bu yasa aslında hiçbir zaman yürürlüğe giremedi, çünkü yasayı onaylayan Santana Lopes liderliğindeki hükümet Kasım 2004'ün sonunda düştü.

2006 – Şubat ayında, NRAU – Yeni Kentsel Kiralama Rejimi olarak bilinen 6/2006 sayılı Kanun kabul edildi. Kentsel Kira Rejimi'ni (KKİ) kuran 321-B/90 sayılı KHK'den önce kira sözleşmelerinin dondurulmasının kaldırılmasını ve güncellenmesini amaçlayan bir dizi önlemi içeriyor. Uygulamada bu yasa ve NRAU tarafından getirilen değişikliklerin uygulanması çok zordu.

2012 – Kanun no. Kira Yasası veya Cristas Yasası olarak da bilinen 31/2012 sayılı yasa, bir asırdan fazla bir süre önce kararlaştırılan ve 1981'den bu yana ardışık hükümetlerin aşmaya çalıştığı dondurmayı kesin olarak sona erdirmeyi amaçlıyor: tahliyeler basitleştiriliyor. Sözleşme sürelerinin belirlenmesinde taraflara daha fazla serbestlik tanındı, Ulusal Kira Masası oluşturuldu. 321-B/90 sayılı KHK'den önceki sözleşmelerin yeni rejime geçişi için 5 yıllık süre tanındı.

2017 – António Costa hükümeti, aşırı solun parlamentodaki desteğiyle, dondurulmuş kiraların “geçiş dönemini” 2022'ye kadar uzatmaya karar verir. Yeni mevzuat, bu sözleşmeleri ömür boyu yapacak.

2023 – 1990 öncesi 124.083 sözleşme var ve ortalama kira bedeli 166,54 avro. Bu ev sahiplerinin kiracılarına yüz milyonlarca avro tutarında sübvansiyon sağladığı tahmin edilen bir araştırma yayınlandı. António Costa Hükümeti, ülkenin “içinde bulunduğu siyasi durum” nedeniyle ev sahiplerine tazminat ödemeyeceğine karar verdi.

2024 – Kasım. 2025 yılı Devlet Bütçe Teklifi, “eski kiraların” (1990 öncesi kira sözleşmeleri) dondurulmasını öngörüyor. Belgede, sözleşmelerin “geçiş süreçlerinin tamamlanması ve kiralama piyasasında “adaletin yeniden sağlanması” için “gerekli tedbirlerin alınması” gerektiği belirtiliyor. Bu tekliflerin detayları, hükümetin düşmesi nedeniyle henüz yarım kaldı.

2025 – Vergi Dairesi, kiraları dondurulmuş olan birkaç ev sahibine, kiralarını güncelleyemedikleri için kanunun onları bir süredir muaf tuttuğu IMI yerleşim notlarını Mayıs ayında bildirir. 1990 öncesi kira sözleşmeleri dondurulmuş durumda.

Not : Halk oylaması İsrail'e Eurovision Şarkı Yarışması'nda ikinciliği garantiledi. Bu ne anlama gelir? Şimdilik, "İsrail'i dışarı at" kabilesi durup düşünmeli, eğer bu onlar için duygusal olarak mümkünse. Sanatçılar, egoları aşırı yüksek şahsiyetler ve başarısızlıklarından kaçış arayan kahramanlar, örneğin Bay Sanchez, İsrail'in uluslar arasında bir tür parya olduğu ve gerçekleştirdiği askeri harekatın haksız olduğu fikrini yaratmışlardır. Paradoksal olarak, insanlar sadece aynı görüşe sahip olmayabilir, hatta Gazze hakkındaki haberlerde dile getirilen bu tür günlük kırbaçlamalarda dile getirilen görüşe zıt bir görüşe bile sahip olabilirler.

Güvenlik ve sınır denetimi konusunun birçok Avrupa ülkesinde gündemde olduğu bir dönemde, İsrail'in vatandaşlarının güvenliğini sağlamaya çalışması, ifade özgürlüğü olmayan, hatta var olması bile beklenmeyen bir kamuoyu tarafından kaçınılmaz bir yanıt olarak görülebilir. İsrail'in tepkisinin hatalardan, başarısızlıklardan ve aksiliklerden uzak olmadığı açıktır. Ancak Avrupalılara şunu sormakta fayda var: Ülkeniz 7 Ekim 2023'te İsrail'de yaşanan saldırıya benzer bir saldırının hedefi olsaydı, hükümetinizin nasıl bir yanıt vermesini beklerdiniz?

Evet, Eurovision'un savaşla değil şarkılarla ilgili olduğu biliniyor. Ama bana öyle geliyor ki, bu konuda da, pek çok başka konuda olduğu gibi, balonla dünya arasındaki fark giderek büyüyor.