Birleşik Devlet Emlak Sicilinde yapılan değişiklikler sayesinde ev satın alırken karşılaşılan hukuki riskler azaldı.

Rusya'da Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili'nden (EGRN) alınan kayıtların içeriğini etkileyen değişiklikler yürürlüğe girdi. Bu belgeler artık yalnızca kayıtlı sahipler hakkında değil, aynı zamanda özelleştirilmiş ve kooperatif gayrimenkullerini kullanma hakkına sahip olan veya sahip olmuş kişiler hakkında da bilgi içerecek.

4 Ekim 2025 tarihinden itibaren, Rusya Federasyonu'ndaki Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicilinden (EGRN) alınan alıntıların formatı değişti. Bu tarihten itibaren, bu belge, özelleştirme sırasında daireyi özelleştiren kişiyle eşit kullanım haklarına sahip olmaları halinde, özelleştirilmiş konut sahibinin mevcut ve eski aile üyeleri hakkındaki bilgileri yansıtmaktadır. Bu, başlangıçta özelleştirmeye katılmayı reddedenleri de içerir. Benzer bir prosedür, konut veya konut inşaat kooperatiflerindeki daireler için de geçerlidir. Konut emrinde veya kooperatif genel kurulunun konut sağlanmasına ilişkin kararında, pay bedelinin tam olarak ödenmesi sırasında bir kooperatif üyesinin aile üyesi olarak listelenen aile üyeleri (eski olanlar dahil) veya daha önce daireye taşınmış olanlar, mülkiyet değişikliğinden sonra bile dairede yaşamaya devam etme hakkına sahiptir. Bu, ev alıcısının tahliye edilmeyecek kiracıların listesini önceden öğrenebileceği anlamına gelir.

Emlakçı Alexander Ivanov, MK'ye verdiği demeçte, "Daha önce özelleştirme sırasında, bazen dairenin gerçek sakinlerinin ev sahibi olmadığı, ancak eşit ikamet haklarına sahip olduğu veya daire üzerinde hakları olduğu ancak daireyi fiilen kullanmadığı durumlar ortaya çıkıyordu," dedi. "Deneyimlerime göre, Moskova'daki bir dairenin özelleştirilmesi sırasında genç bir adamın ceza infaz kurumunda cezasını çektiği ve tahliye edildiği bir durum vardı. Ancak satıcılar, yani akrabaları, nedense bu gerçeği belirtmeyi 'unutmuşlardı' ve bu da tahliyesinden sonra uzun süren bir hukuki anlaşmazlığa ve tartışmalı bir satın alma sözleşmesine yol açmıştı. Bu mülkün alıcılarının, özellikle de dava sırasında Moskova'daki dairelerin fiyatlarının fırlaması göz önüne alındığında, yaşadığı şoku hayal edebilirsiniz."

Artık, daire ve müstakil evlerin gerçek alıcıları ek korumaya sahip. İşlemden önce, daireyi kullanma hakkının kime ait olduğunu öğrenip yasal riskleri değerlendirebilirler. Ancak, üzerinde haciz bulunan mülklerin satıcıları işlemlerini tamamlamakta daha fazla zorlanacak. Kooperatif ve özel mülkiyete ait tüm konut sahipleri, kullanım hakkına sahip olanların çıkarlarını göz önünde bulundurmak zorunda kalacak. Uzman, "Bu yenilik, şüphesiz gayrimenkul piyasasının şeffaflığını artıracak ve işlem katılımcılarının haklarının korunmasını güçlendirecektir," dedi.

Ekonomist ve finansal iletişim alanında üst düzey yönetici olan Andrey Loboda da Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili'nin (EGRN) yeni formunun kullanıma sunulmasını memnuniyetle karşıladı: "Rusya'da kamu hizmetlerinin teknolojik gelişimi hızla ilerliyor ve gözlemlerime göre, 25 yıldır kamu kurumlarıyla etkileşim halinde olmamız sayesinde vatandaşlarımız stresli ortamdan güvenle çıkıp dijital iletişimin konforlu koşullarına uyum sağladı. Daha önce günler veya haftalar süren sertifikalar ve belgeler artık sadece birkaç saat içinde çevrimiçi olarak üretilebiliyor."

Kamu hizmetlerinin dijitalleştirilmesinin devam etmesinin kalitesini artırdığı açık. Hukuki açıdan bakıldığında, oluşturulan elektronik belgelerdeki referans bilgilerinin içeriği hayati bir rol oynuyor. Ekonomist MK'ye verdiği demeçte, "Daha önce, gayrimenkul alıcıları Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili (EGRN) kayıtlarındaki üçüncü şahıs ikametgah bilgilerine erişemiyordu. Başka bir belge, yani tapu sicilinden bir kayıt almak için yerel uzman kuruluşlarla iletişime geçmek zorunda kalıyorlardı," dedi.

Loboda, ikamet edenlerin verilerinin Birleşik Devlet Emlak Sicili'ne (EGRN) girilmesi sürecinin basitleştirilmesinin önemli olduğunu düşünüyor. "Sahibin ve ikamet edenlerin hakları korunmalıdır. Mülkiyet, müşterek mülkiyet, ipotekler ve tescil bilgileri de dahil olmak üzere tüm bilgi zinciri artık neredeyse anında erişilebilir olacak. Bu, piyasa şeffaflığını önemli ölçüde artıracak, vatandaşların gayrimenkul işlemlerini gerçekleştirmesini kolaylaştıracak ve haksız uygulamalarla karşılaşma riskini azaltacaktır," diye sözlerini tamamladı Loboda.

Yazarlar: