Toronto'nun gayrimenkul sektörü, şehrin küçük apartman daireleri sorununu çözmek için ne yapabilir?

Toronto'da, küçük apartman dairelerinden oluşan kuleler şehir merkezini blok blok dolduruyor. Arzın artması ve talebin azalmasıyla Kanada'nın en büyük şehirlerindeki apartman dairesi satışları genel olarak düşüşte. Ve satılması en zor birimler genellikle en küçük olanlardır.

Toronto Bölgesel Emlak Kurulu'na göre, Toronto bölgesindeki bekar ve bir yatak odalı birimler, 2024'ün son çeyreğinde daire satışlarının yüzde 20'sini oluşturdu. Bir yatak odası artı çalışma odası, iki yatak odası ve iki yatak odası artı çalışma odası gibi daha büyük birimler, toplu olarak satışların yüzde 72'sini oluşturdu.

Tek yatak odalı daireler kiralama piyasasında da daha az talep görüyor. Kiralık daire listeleme sitesi Rentals.ca'dan alınan verilere göre, Toronto'da tek yatak odalı bir dairenin ortalama kirası bir önceki yıla göre yüzde 5,8 düştü. Bu düşüş, Kanada'nın diğer bazı şehirlerinde daha da büyük.

Toronto merkezli emlak komisyoncusu John Pasalis, mevcut pazarda taşınması en zor alanların tek yatak odalı ve stüdyo tipi evler olduğunu söylüyor.

"Özellikle çok küçük tek yatak odalı, 550 fit karenin altında," dedi. "Talep çok yavaş."

Ontario merkezli gayrimenkul geliştirme şirketi Equiton Developments'ın CEO'su Christopher Wein'a göre bu, yıllardır gelişen bir trend. Son beş yıldır, geliştiricilerin konforlu olamayacak kadar küçük birimler inşa ettiğini ve piyasanın gerçeklerinin sektöre ayak uydurduğunu söylüyor.

"Küçük, fiyat noktası açısından harikadır, ancak işlevsel, uygulanabilir veya yaşanabilir değilse harika değildir," diyen Wein, endüstrinin ürettikleri küçük ünite sayısı açısından çok ileri gittiğini anladığını belirtti. Şimdi, "sarkaç geri sallanmak zorunda" diyor.

Şehrin daire satın alma pazarı, küçük birimleri kâr amacıyla çevirmek veya kiralamak isteyen yatırımcılardan, satın aldıkları dairelerde gerçekten yaşamak isteyen son kullanıcılara doğru kaydıkça, bazı inşaatçılar, emlakçılar ve diğer sektör içeriden kişiler bir zamanlar işe yarayanı yeniden değerlendiriyor ve daha küçük kat planlarının mevcut arzının daha büyük birimlere olan talebi karşılamak için nasıl yeniden tasarlanabileceğini anlamaya çalışıyor. Uzmanların bunun yapılabilir olduğunu ancak karmaşık, pahalı ve büyük ölçüde binaların hangi geliştirme aşamasında olduğuna bağlı olduğunu söylediği bir şey.

Yapısal engeller

Wein, bir apartmanın ayak izini değiştirmenin bazen mümkün olduğunu söylüyor; geçmişte, hem Equiton hem de diğer şirketlerle birlikte, inşaat sürecinin çeşitli aşamalarında birçok binayı yeniden tasarladı.

Ancak bir bina tamamlandıktan sonra, ister bir müteahhit isterse iki daireyi birleştirmeyi uman tek bir daire sahibi tarafından yapılsın, takas yapmanın gerçekten zor olabileceğini söylüyor.

"Şimdi her şeyi parçalıyorsunuz, bir yenileme yapıyorsunuz," dedi Wein. "Bunun sadece yapısal mühendisliği değil, aynı zamanda mekanik ve elektrik mühendisliğini nasıl etkilediğine bakmalısınız."

Genişlemeler, birimler arasındaki duvarları yıkmayı gerektirir ve bu da zorluklar yaratır. Wein, orta yükseklikteki binaların ahşap veya çelikten yapılmış duvarlara sahip olabileceğini, ancak 12 katın üzerindeki çoğu binanın destek için beton duvarlara ihtiyaç duyduğunu söylüyor.

Yüksek katlı kulelerde birimleri birleştirmenin genellikle "çok karmaşık, çok pahalı ve çok fazla mühendislik çözümü gerektireceği için, bu işe hiç girmememiz gerektiğini" söylüyor.

Wein'in duvarları kaldırdığı durumlarda, duvarın sadece bir kısmı betondan yapılmışsa, o zaman, boşlukları bulmak ve kat planını iki alan arasında işlevsel hale getirmek meselesidir. Ancak bu yine de çok fazla iş gerektirir ve israfa yol açar - örneğin, tamamen işlevsel bir mutfağı sökmek, tüm bu armatürlerin ve malzemelerin hurda olarak kalması anlamına gelir.

Emlakçı Pasalis, konut birleştirmelerinin zaman zaman gerçekleştiğini, ancak çoğunlukla lüks daire pazarında gerçekleştiğini söylüyor.

Ortalama bir kişinin iki daire satın alıp birleştirmeyi düşünmesi (özellikle de yepyeni bir binadaki daireler yerine daha önce oturulan iki daire) muhtemelen bunun mümkün olduğu bir yer bulmakta zorluk çekeceğini söylüyor.

"Birleştirilmeye çok uygun olan iki birimin aynı anda satışa sunulma olasılığı... neredeyse sıfırdır."

Mali sorunlar ve bürokrasi

Uzmanlar, zorlu yapısal zorlukların yanı sıra çoğu durumda matematiğin de tutmadığını söylüyor.

Pasalis'e göre, daha küçük daireler metrekare başına daha büyük olanlardan daha fazla fiyata satılıyor. İki küçük daire satın almanın yaklaşık 1,2 milyon dolara mal olabileceğini ve ayrıca yenileme ve birleştirmenin daha fazla maliyet gerektireceğini tahmin ediyor. Bu miktara yakın bir fiyata, Toronto'nun merkezinde yarı müstakil bir ev satın alabileceğinizi ve elbette, birden fazla yatak odası olan önceden inşa edilmiş bir daire satın almanın çok daha az maliyetli olacağını belirtiyor.

Pasalis, bu seçeneğin uygulanabilir olmasının tek yolunun, küçük dairelerin fiyatının önemli ölçüde düşmesi ve iki veya üç yatak odalı daha büyük dairelerin değerini koruması olduğunu, daire satın alan ve yenileyen kişilerin yatırımlarından aslında bir miktar kazanç elde edeceğini söylüyor.

Toronto Metropolitan Üniversitesi'nde yardımcı mimarlık bilimi profesörü olan Helen Stopps, alıcıların daha küçük daireleri daha büyük dairelerle birleştirmek için gereken fiyatı ve kapsamlı tadilatları göze alabilseler bile, bürokratik engellerin inşaatı yine de durdurabileceğini söylüyor.

Kat mülkiyeti modelleri, insanların bireysel birimlerine sahip olduğu ancak yatırım yaptığı ve genel bina hakkında bir grup olarak kararlar aldığı paylaşımlı bir sahiplik modeli üzerine inşa edilir. Kat mülkiyetindeki çoğu inşaatın, bina yönetimini denetleyen kat mülkiyeti kurulu tarafından onaylanması gerekir ve Stopps, bunun bu tür bir yenilemenin yapılmasını "inanılmaz derecede zor" hale getirebileceğini söylüyor.

En mantıklı olduğu durumlar, insanların binada yaşamadığı kitlesel ölçektedir, diyor. Yani bu, geliştiricinin hala kontrolde olduğu inşaat öncesi aşamada veya tek bir şirketin veya kolektifin tüm daireyi satın aldığı boş binalarda anlamına gelir.

Peki bu birimlere ne olacak?

Stopps, küçük dairelerin bir süre piyasada kalsa bile sonunda satılacağını veya kiralanacağını söylüyor; ancak bunun gerçekleşmesi için fiyatların önemli ölçüde düşmesi gerekebileceğini de belirtiyor.

Bir bakıma bu, küçük bir alanı daha yaşanabilir hale getirmek için çalışmak anlamına geliyor. Taşınabilir duvarlar veya bölücüler, yeniden yapılandırılabilir mobilyalar ve tesis dışı depolama üniteleri gibi şeyler, daha küçük alanları daha işlevsel hale getirebilir, diyor Stopps. Dairelere daha fazla paylaşımlı olanak veya kamusal alan eklemek, insanların özledikleri ekstra alandan bazılarını elde etmelerine de yardımcı olabilir diyor.

Stopps ayrıca, geliştiricileri daha yaşanabilir konutlar inşa etmeye teşvik etmenin eyalet veya belediye yönetimlerinin elinde olduğunu söylüyor.

Stopp, geliştiricilerin "kârlarını maksimize etmek için istediklerini yapmalarına" izin verilmesinin, ilk etapta çok sayıda küçük daireye sahip olmamızın nedenlerinden biri olduğunu söylüyor ve daha küçük birimlerin metrekare başına daha fazla paraya satılabildiği için geliştiricilerin bu tür daireler inşa etmeyi tercih ettiğini belirtiyor.

Hükümetin "yoğunluk primi" vermesi veya daha büyük ünitelerle planlanan daireler için geliştirme ücretlerinin düşürülmesi, geliştiricileri mikro ünitelerden uzaklaştırmaya yardımcı olabilir, diyor.

Alıcı talebine yanıt veren geliştiriciler

Geliştirme tarafında ise Wein, kendisi ve diğer bazı geliştiricilerin, alıcı talebine yanıt olarak üniteleri daha büyük yapmak için gerektiğinde gelecekteki projeleri değiştirmeye başladığını söylüyor.

Toronto'daki 875 The Queensway'deki Equiton projesinin iyi bir örnek olduğunu belirtiyor. Wein, ünitelerin çok sıkışık olduğunu ve alıcıların istekleriyle uyuşmadığını fark ettikten sonra çizim tahtasına geri döndüğünde tasarımların, imarın ve onayın hepsinin yapıldığını söylüyor.

2027 yılında taşınmaya hazır olması beklenen projede, 179 daire yerine 152 daire bulunacak ve her daire yaklaşık yüzde 10 daha büyük olacak.

Wein, daha büyük alanlara olan talebin ortadan kalkmayacağını göz önünde bulundurarak bunun akıllıca bir hareket olduğunu söylüyor.

"Şimdi [uyum sağlamanız], sadece ilerlemeye devam edip piyasa koşullarının değişmesini ummaktan çok daha iyidir."