Wir haben beim Hausverkauf getauscht - aber jetzt will der Käufer 10% Rabatt

Mein Mann und ich haben vor Kurzem die Verträge für den Verkauf unseres Hauses ausgetauscht und sollten in zwei Wochen in unser nächstes Haus einziehen.

Zu unserem absoluten Schock hat der Käufer nun 10 Prozent Rabatt auf den vereinbarten Preis verlangt.

Er sagt, er habe eine zweite Meinung zu der Untersuchung eingeholt und glaube nun, dass er eine Menge Reparaturen durchführen müsse.

Sollten wir uns nicht einigen, kündigt der Käufer an, vom Kauf zurückzutreten. Unser Anwalt sagt jedoch, der Vertrag sei rechtsverbindlich und der Käufer verliere die bereits geleistete Anzahlung – mindestens 10 Prozent des Hauswerts.

Wir möchten unbedingt umziehen, da wir seit einem Jahr versuchen zu verkaufen. Sollte unser Käufer abspringen, platzt wahrscheinlich auch unser Weiterkauf, da wir noch nicht umgetauscht haben.

Wir könnten uns einen Umzug auch leisten, wenn wir 10 Prozent weniger für unser Haus bekämen, halten das aber für einen Fehler. Wie sollen wir mit dieser Situation umgehen?

Ed Magnus von This is Money antwortet: Dies ist eine äußerst seltene und bedauerliche Situation.

Zwar versuchen Käufer vor dem Vertragsabschluss oft, den vereinbarten Preis etwas herunterzuhandeln, doch danach hört man davon selten.

Probleme in der Umfrage werden oft genutzt, um auf einen Rabatt zu drängen. Ihre Käufer sind hier jedoch zu spät dran.

Die Tatsache, dass Sie sich bei der Abwicklung Ihres Weiterkaufs auf sie verlassen, macht die Sache noch komplizierter.

Um fachkundigen Rat einzuholen, sprachen wir mit Andrew Boast , Mitbegründer von SAM Conveyancing, und Mike Hansom , einem Berater für Immobilienstreitigkeiten bei BLB Solicitors.

Andrew Boast antwortet: Es kommt sehr selten vor, dass ein Käufer versucht, den Kaufpreis nach dem Austausch der Verträge neu zu verhandeln, da er hierfür keine rechtliche Grundlage hat.

Beim Tausch zahlt der Käufer eine Anzahlung von 10 Prozent an den Anwalt des Verkäufers und ist vertraglich verpflichtet, den Kauf zum vereinbarten Abschlusstermin abzuschließen.

Wenn der Käufer also einfach deshalb zurücktritt, weil er nicht mehr weitermachen möchte, liegt ein unmittelbarer Vertragsbruch vor.

In diesem Fall kann der Anwalt des Verkäufers eine Abschlussmitteilung ausstellen, die dem Käufer 10 Werktage Zeit gibt, den Kauf abzuschließen.

Auf den Restbetrag werden außerdem Zinsen in Höhe von 4 Prozent über dem Basiszinssatz der Bank of England erhoben.

Wenn die Fertigstellung nicht innerhalb dieser Zeit erfolgt, verfällt die Anzahlung in Höhe von 10 Prozent und der Käufer haftet auch für andere damit verbundene Kosten, einschließlich der Anwaltskosten des Verkäufers.

Mike Hansom antwortet: In den meisten Fällen, in denen der Käufer den Kaufvertrag nicht abschließt, kann der Verkäufer sich für die Aufhebung des Vertrags entscheiden, wobei der Verkäufer die Anzahlung einbehält.

Der Verkäufer hätte außerdem Anspruch auf Entschädigung für Verluste wie etwa vergebliche Umzugskosten, Notargebühren und Maklergebühren.

Wenn der Verstoß des Käufers dazu führt, dass der Verkäufer seinen Kaufvertrag bricht, könnte die Entschädigung deutlich höher ausfallen. Glücklicherweise wird Ihnen diese Situation nicht passieren, da Sie noch nicht gehandelt haben.

Die Alternative besteht darin, den Käufer durch eine Klage auf Erfüllung des Vertrags zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen zu verpflichten.

Diese Option wird oft nicht in Anspruch genommen, da die Bearbeitung eines Anspruchs Monate dauern und kostspielig sein würde.

Obwohl die allgemeine Regel lautet, dass der Gewinner eines Rechtsstreits seine angemessenen und verhältnismäßigen Kosten von der unterlegenen Partei zurückfordern kann, gibt es keine Garantie für die Erstattung der Kosten.

In Ihrem Fall bietet der Käufer eine dritte Option an, nämlich die Neuverhandlung der Vertragsbedingungen.

Es ist nicht klar, was sie tun werden, wenn Sie die Annahme verweigern, aber es scheint, dass sie keinen Anspruch gegen Sie haben, und dies sollte Ihre Herangehensweise an die Verhandlungen beeinflussen.

Mehr lesen

Andrew Boast antwortet: Wenn der Käufer noch auf die Ergebnisse einer Umfrage wartete, hätte er dem Umtausch niemals zustimmen dürfen.

Eine Neuverhandlung nach dem Tausch auf der Grundlage einer negativen Begutachtung ist nicht gültig, da die Immobilie rechtlich „wie gesehen verkauft“ wird und der Kauf auf Kosten des Käufers erfolgt.

Dabei handelt es sich um den Grundsatz, dass allein der Käufer dafür verantwortlich ist, den Zustand des Hauses zu überprüfen, bevor der Kauf oder Tausch erfolgt.

Mike Hansom fügt hinzu: Der allgemeine Grundsatz „Käufer aufgepasst“ verpflichtet den Käufer, sich vor dem Austausch von Verträgen über die Immobilie zu informieren.

Sie sind ein Risiko eingegangen, indem sie mit der Reparatur fortfuhren, bevor sie die Notwendigkeit der Reparatur erkannt hatten, und sind nun selbst schuld.

Anders wäre die Situation, wenn Sie argumentieren würden, Sie hätten Probleme verheimlicht oder irreführende Informationen gegeben. Dies scheint jedoch nicht der Fall zu sein. Die veränderten finanziellen Verhältnisse sind zwar bedauerlich, aber aus Sicht des Gerichts nicht relevant.

Mike Hansom antwortet: Ich schlage vor, dass Sie den Käufern gegenüber eine harte Linie verfolgen. Über Ihren Anwalt sollten Sie ihnen erklären, dass ihre Gründe für den reduzierten Preis vor Gericht nicht haltbar wären.

Weisen Sie den Auftragnehmer darauf hin, dass Sie ihm bei Nichterfüllung des vereinbarten Termins eine Frist von 10 Werktagen setzen. Andernfalls behalten Sie sich das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten oder auf Erfüllung zu klagen.

Warten Sie dann ab, wie sie reagieren, bevor Sie entscheiden, ob Sie einen kleinen Rabatt anbieten.

Andrew Boast antwortet: Es ist verständlich, dass Sie sich Sorgen machen, Ihren Käufer zu verlieren, aber dieses Risiko wird gegen den Vorteil abgewogen, die Anzahlung von 10 Prozent einzubehalten.

Wenn Ihr Verkäufer die Geduld verliert, besteht eine Möglichkeit darin, ihm eine Kulanzzahlung anzubieten, damit er die Immobilie während des Weiterverkaufs behält, wobei Sie die 10-Prozent-Anzahlung Ihres ursprünglichen Käufers als finanzielle Absicherung nutzen.

Wenn Sie bereit sind, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren und den Deal einfach abschließen möchten, können Sie das tun. Der Käufer benötigt dann jedoch ein überarbeitetes Hypothekenangebot, das dem neuen Preis entspricht, und muss dies innerhalb der 10-tägigen Kündigungsfrist erledigen, sonst verstößt er weiterhin gegen die Vereinbarung und verliert seine Anzahlung.

Da diese „Entdeckungen“ bei der Umfrage jedoch in letzter Minute gemacht werden, sollten Sie sicherstellen, dass diese Mängel tatsächlich auftreten und nicht nur ein opportunistischer Versuch in letzter Minute ist, Geld zu sparen.

Sie müssen sicher sein, dass Sie nicht ausgenutzt werden.

Fordern Sie hierzu eine Kopie des Käufergutachtens an, aus dem die konkreten Mängel hervorgehen.