Möglicherweise stehen viel mehr Mietobjekte zum Verkauf als offizielle Zahlen zeigen

Im vergangenen Sommer trat der Affordable Rent Act in Kraft. Hunderttausende Mietwohnungen wurden damit auf einen Schlag unter Mietpreisschutz gestellt, was moderate Mieten und strengere Mietvorschriften zur Folge hatte.

Viele Eigentümer von Mietwohnungen, meist kleine Privatinvestoren, haben sich zum Verkauf ihrer Immobilien entschlossen. Neue Zahlen des Grundbuchamts zeigen, dass diese Verkaufswelle ungebrochen ist. In den vergangenen drei Monaten kamen 16.400 Mietwohnungen auf den Markt, 42 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Bemerkenswerterweise berichtet das Grundbuchamt jedoch auch, dass die Gesamtzahl der Mietobjekte in den Händen von Investoren auf Jahresbasis kaum abzunehmen scheint.

Als das Gesetz für bezahlbare Mieten im vergangenen Jahr in Kraft trat, befanden sich 9,3 Prozent des niederländischen Wohnungsbestands in der Hand von Investoren. Mittlerweile ist dieser Anteil auf 9,2 Prozent gesunken – ein Rückgang um rund 5.000 Wohnungen.

Denn Investoren verkaufen nicht nur, sondern bauen auch neue Mietobjekte, ermöglicht auch durch Milliarden von Pensionsfonds. Diese Objekte sind oft größer und gut isoliert, sodass sie ohne Mietpreisbindung privat vermietet werden können.

Zudem kaufen Investoren weiterhin viele Wohnungen von ausstiegswilligen anderen Investoren auf, im vergangenen Quartal waren es rund 7.800 Mietobjekte, sodass der Gesamtbestand an Mietobjekten in privater Hand kaum zu schrumpfen scheint.

Doch laut Edward Touw vom Vermieterverband Vastgoed Belang erzählen die Zahlen des Grundbuchamts nicht die ganze Wahrheit. Er glaubt, dass viele von Investoren erworbene Immobilien gar nicht zur Vermietung bestimmt sind, sondern als einzelne Einheiten verkauft werden.

Das bedeutet, dass die Einheiten zum Verkauf angeboten werden, sobald der Mieter auszieht. Einige Immobilienunternehmen haben hierfür kürzlich ein neues Geschäftsmodell entwickelt: Sie kaufen vermietete Komplexe auf und verkaufen die Einheiten nach und nach, sobald sie verfügbar sind.

Das kann lukrativ sein, denn leerstehende Immobilien erzielen 20 bis 40 Prozent mehr als bewohnte Mietobjekte. Annexum, eine große niederländische Investmentgesellschaft, verkauft derzeit die meisten ihrer Immobilien als separate Einheiten.

Laut Jeppe de Boer, Partner bei Annexum, zielen derzeit fast alle größeren Transaktionen zwischen Investoren letztlich auf den Verkauf von Immobilien ab. „Wir beobachten fast alle Transaktionen, und ich habe noch keinen Deal erlebt, bei dem der Käufer die Immobilien zur Vermietung behalten hat.“

Kurz gesagt: Viele Mietobjekte, die in der Statistik noch nicht als verkauft erfasst sind, werden in den kommenden Jahren noch verkauft. Der Gewerbeimmobilienmakler CBRE schätzt, dass 95 Prozent der Mietobjekte, die Investoren untereinander weiterverkaufen, in den kommenden Jahren als Einzeleinheiten veräußert werden.

So hat Annexum beispielsweise im Frühjahr den Mietshauskomplex „De Kluisz“ in Huizen mit 34 Wohnungen erworben. Auch diese Objekte werden in den kommenden Jahren zum Verkauf stehen, obwohl sie im Grundbuchamt noch nicht als verkaufte Mietobjekte gezählt werden.

„Wenn man sich die großen Investor-to-Investor-Transaktionen der letzten Zeit ansieht, handelt es sich dabei fast ausschließlich um Einzelportfolios“, sagt Touw von Vastgoed Belang. „Mit anderen Worten: Mit der Zeit werden diese Immobilien in den Grundbuchstatistiken weitgehend vom Mietmarkt verschwinden.“

In den Niederlanden gibt es über 8,2 Millionen Wohnungen. Die meisten davon sind im Besitz privater Eigentümer, die etwa 60 Prozent des Wohnungsbestands halten. Wohnungsbaugesellschaften sind ein weiterer wichtiger Eigentümer und besitzen rund 30 Prozent aller Wohnungen. Der Rest wird von Investoren gehalten.

Das große Angebot an ehemaligen Mietobjekten drückt derzeit in einigen Regionen wie Amsterdam die Preise. Erstkäufer, die jahrelang auf der Strecke geblieben waren, strömen nun in Scharen zu Immobilien, da diese mit deutlichen Rabatten verkauft werden. In Großstädten sind derzeit zwei von fünf Transaktionen ehemalige Mietobjekte.

Experten wie Professor Peter Boelhouwer (Wohnungsmarktpolitik, Technische Universität Delft) bezeichnen den Affordable Rent Act als „bahnbrechend“, da er enorme Auswirkungen auf verschiedene Bereiche des Wohnungsmarktes hat.