Jetzt und für immer - Wohnen

(Schon wieder) wurde die Geburt eines europäischen Wohnungsbauprogramms angekündigt. Wie üblich wird eine schmerzlose und schnelle Geburt versprochen, ein guter Zeitpunkt, wie man hier sagt. Wie immer ist die Einheit die Million, oder mehrere, viele. Jeder denkt auf seine Weise darüber nach, wie er an dieses himmlische Manna gelangen kann. Wie wir wissen, lassen sich Probleme nicht (nur) mit Geld lösen; man denke nur an die Gesundheit, wo die Menschen mehr ausgeben und weniger haben. Eine Idee ist wichtig, eine bestimmte Idee, wie De Gaulle über den Wohnungsbau sagen würde, oder genauer gesagt eine richtige Idee.

Die Menschen brauchen morgen Wohnraum. Ein öffentliches „Programm“ garantiert uns Wohnraum in vier bis sieben Jahren (ein Jahr für die Standortentscheidung, ein weiteres für die Projektentwicklung, ein weiteres für die öffentlichen Ausschreibungen und ein weiteres für den Bau selbst – also optimistisch betrachtet vier Jahre). Es ist wichtig, nichts zu überstürzen, denn wer hastig ist, sagt, bekommt blinde Kinder. Genau das passiert mit Projekten, die „in Eile“ und mit schlecht durchdachten Programmen durchgeführt werden. Wenn das Gelände archäologischen Untersuchungen unterzogen werden muss, können wir mit einem weiteren Jahr rechnen; wenn ein Bauunternehmer oder Planer in der Eile eine einstweilige Verfügung beantragt, müssen wir möglicherweise noch einige Jahre einplanen. Aber gehen wir weiter davon aus, dass der Staat nur sein eigenes Land und seine eigenen Gebäude nutzt: Wie viele Wohnungen wird er in diesem Zeitraum bauen können? Und für wen?

Ich sage, es gibt Menschen (viele), die morgen oder sogar schon gestern eine Wohnung brauchen. Aber ich weiß nicht – und schlimmer noch, der Staat weiß auch nicht –, wer sie sind, wie viele es sind, wo sie leben wollen, wie groß ihr Haushalt ist, wie hoch ihr Einkommen ist, welchen kulturellen Hintergrund sie haben, wie alt sie sind und wie ihre Beschäftigungssituation ist. Ohne diese Basisdaten ist es nicht möglich, eine Wohnungspolitik zu entwickeln. In Beira-Bbaixa oder im Alto Alentejo gibt es viele leerstehende Häuser, aber dort besteht keine Nachfrage.

Es ist unrealistisch, Wohnungspolitik ausschließlich von der öffentlichen Seite aus zu betrachten. Es ist wichtig, alle potenziellen Akteure einzubeziehen. Die privaten Akteure, kleine und große, Wohltätigkeitsorganisationen oder ähnliche. Für alle gilt: Die Rentabilität des Geschäfts muss gewährleistet sein, ohne Dogmen.

ALs waren ursprünglich nicht darauf ausgerichtet, Häuser vom Mietmarkt zu nehmen. Vielmehr waren ALs dafür verantwortlich, Stadtzentren, die „historischen Viertel“, mit Investitionen zurückzugewinnen, die mit herkömmlichen Mietwohnungen niemals rentabel gewesen wären.

In diesen Zeilen verstehe ich, dass ich mich nur auf das Problem des (Mangels an) Mietwohnungen konzentriere, da es eine andere Logik für die Kaufreaktion gibt und ich nicht glaube, dass es für den Staat sinnvoll ist, in den Immobilienmarkt für den Verkauf einzusteigen.

Ich könnte sagen, dass ich nicht weiß, ob die geforderten Mieten hoch sind, aber ich weiß, dass ein großer Teil der Bevölkerung sie sich nicht leisten kann. In einem anderen Artikel argumentierte ich, dass die Miete 20 % des Nettoeinkommens der Mieter nicht übersteigen sollte. Dieser Betrag kann mit zunehmender Einkommensklasse der Mieter steigen.

Der Anteil der Kandidaten mit geringerem Einkommen sollte vom Staat abgedeckt werden, indem die lokalen Behörden Mietwohnungen bauen oder dafür Mittel bereitstellen. Auch ohne Dogmen, mit wirtschaftlicheren Baulösungen, spartanischeren Bereichen und einer besseren Ausstattung. Die Mittel sind nicht elastisch, alle Faktoren, die Einsparungen ermöglichen, sind willkommen.

Für mittlere Erträge muss die Investition attraktiv gestaltet werden. Die Investition ist bei Renditen zwischen 4 und 8 % interessant, unter 4 % ist sie heute nicht mehr rentabel, über 8 % beginnt der Einstieg in den spekulativen Sektor. Innerhalb dieses Bereichs sollten Steuervorteile berücksichtigt werden, von der Mehrwertsteuer auf die Ausführung bis hin zu den IRS- oder IRC-Sätzen.

Es ist aber auch wichtig sicherzustellen, dass das „Produkt“ die Mindestqualität aufweist. In europäischen Ländern gibt es hierfür bereits optimierte Matrizen, in denen Punkte auf der Grundlage verschiedener Merkmale (Alter, Fläche, Vorhandensein eines Aufzugs, Badezimmers und ausgestatteter Küchen, Energielabel und, wie ich hinzufügen möchte, der Lage) vergeben werden. Indikatoren, Indikatoren sind erforderlich.

Stellen wir uns vor, eine Immobilie mit guter Bonität würde mit einem Zinssatz von 4–8 % angeboten. Dies würde langfristig einen Steuervorteil bedeuten – denken wir vereinfacht an eine Miete von 1.000 € bei einem Steuersatz von 20 %, also 2.400 € jährliche Steuern für die Staatskasse. Der Bau einer 100 m² großen Wohnung würde 83 Jahre an Steuern kosten. Mit anderen Worten: Der Staat (wir alle) profitiert nur vom Einstieg privater Akteure in den Prozess. Darüber hinaus generiert eine Immobilie allein durch ihre Existenz, zusätzlich zur Grundsteuer, unzählige indirekte Einnahmen für die Staatskasse.

Angesichts der Instabilität, die zur Normalität geworden ist, der Kriege in Europa und im Nahen Osten sowie der Verlagerung von Entscheidungszentren aus Europa suchen die Märkte nach einem sicheren Ort, um ihr Geld, wenn auch nur vorübergehend, zu parken. Dieses Kapital kann für Investitionen in diesem Bereich eingesetzt werden, solange die grundlegenden Sicherheitsvorschriften eingehalten werden. Bei Vertragsbruch erfolgt die Räumung schnell, es kommt über mehrere Jahre hinweg zu keinen Gesetzesänderungen und es kommt nicht zu Verfolgungen.

Öffentliche Beschaffungen sind komplex und langsam – zu langsam, um auf dringende Bedürfnisse wie diesen zu reagieren. Auch hier ist es dringend erforderlich, Indikatoren zu definieren. Beispielsweise ist die Vergabe eines Projekts für 3 % des Bauwerts ein hervorragendes Geschäft. Auch die Vergabe des Wohnungsbaus für weniger als 1.500 €/m² ist ein hervorragendes Geschäft. Diese Indikatoren sind wichtiger als all die komplexen Multifaktorformeln des öffentlichen Auftragswesens.