Sechs europäische Lösungen zur Lösung der sechs Knoten der Immobilienkrise in Portugal

Diese Zahlen sprechen eine deutliche Sprache für die Immobilienkrise, die den portugiesischen Markt seit mindestens einem Jahrzehnt plagt. Allein im ersten Quartal dieses Jahres stiegen die Immobilienpreise in Portugal um 18,7 Prozent – der stärkste Anstieg seit fünf Jahren –, während die Mieten für Neuverträge im gleichen Zeitraum um zehn Prozent stiegen .

Als Folge dieses Drucks unterzeichneten im Jahr 2024 98.657 Mieter neue Mietverträge zu einer durchschnittlichen Miete von 7,97 Euro pro Quadratmeter, 10,5 % mehr als im Vorjahr. Damit ist Portugal laut Eurostat-Daten eines der fünf Länder der Europäischen Union mit dem höchsten finanziellen Aufwand von Familien, eine Wohnung zu mieten .

Vor Ort hat sich die Wohnungskrise in jüngster Zeit zu extremen Phänomenen entwickelt. Die jüngste Räumung von Elendsvierteln im Stadtteil Talude Militar in Loures hat gezeigt, wie steigende Immobilienpreise bereits Hunderte von Menschen dazu zwingen, illegal zu bauen oder auf prekäre Lösungen zurückzugreifen. Allein im Großraum Lissabon gibt es schätzungsweise fast drei Dutzend Elendsviertel – ein Symbol für eine Stadt und ein Land, die nicht in der Lage sind, ihrer Bevölkerung menschenwürdigen Wohnraum zu bieten.

Diese Realität betrifft nicht nur die Ärmsten. Immer mehr junge Menschen, Facharbeiter und sogar Mittelklassefamilien werden in abgelegene Vororte oder in überfüllte, unsichere Wohnungen gedrängt.

Gleichzeitig mehren sich die Ankündigungen verschiedener Regierungen zur Lösung der Wohnungskrise, auch wenn die erzielten Ergebnisse begrenzt sind. Angesichts der explodierenden Preise, die schneller steigen als die Haushaltseinkommen, ist der Besitz eines Eigenheims für Tausende Portugiesen zu einem unerreichbaren Luxus geworden .

Die Diagnose der Wohnungskrise deutet auf einen Markt hin, der unter chronischem Angebotsmangel, einem Überangebot an Sozialwohnungen, hohen Mieten im Verhältnis zum Familieneinkommen und einer finanziellen Belastung leidet, die Familien erdrückt.

Vom Programm „ Mehr Wohnraum “ über den Plan „ Aufbau Portugals: Neue Wohnstrategie “ bis hin zu Lösungen zur Erleichterung des Zugangs zu Wohnbaukrediten wie staatlichen Bürgschaften und Befreiungen von IMT- und IS-Zahlungen für junge Menschen – die Maßnahmen und Debatten gingen weiter. Experten wie Vera Gouveia Barros warnen jedoch, dass Tausende von Maßnahmen keine wirksame Politik ausmachen, wenn sie nicht mit Maß, klaren Zielen und einer konsequenten Umsetzung einhergehen.

Vergleiche mit Modellen anderer europäischer Länder zur Bewältigung der Wohnungskrise – wo kommunale Sozialwohnungsquoten, Mietpreisdeckel und innovative öffentliche Wohnungsbaupolitiken umgesetzt wurden – zeigen, dass Portugal insbesondere im Hinblick auf das Ausmaß des öffentlichen Engagements und die Transparenz staatlichen Handelns im Rückstand ist.

Die Diagnose deutet auf einen Markt hin, der unter chronischem Angebotsmangel, einem Überangebot an Sozialwohnungen sowie hohen Mieten und Immobilienpreisen im Verhältnis zum Haushaltseinkommen leidet. Dies führt zu einer finanziellen Belastung, die Tausende von Familien erdrückt. Die Lösung der Wohnungskrise ist komplex, und es gibt keine Patentlösung zur Korrektur der Marktungleichgewichte. Viele der Modelle, die europäische Großstädte zur Bekämpfung dieser Krise nutzen, können trotz ihrer Unzulänglichkeiten als Inspiration dienen.

1. Chronisch knappes Angebot

• Deutsches und französisches Modell: kommunale Sozialwohnungsquoten und Mobilisierung öffentlicher Grundstücke

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum ist eines der größten Hindernisse für die Lösung der portugiesischen Wohnungskrise. Trotz eines gewissen Wachstums blieb die Zahl der genehmigten und fertiggestellten Neubauten in den letzten Jahren weit hinter der stetig steigenden Nachfrage zurück und erreichte bei weitem nicht das Niveau der Vergangenheit.

Im Jahr 2024 genehmigte das Land beispielsweise 34.637 neue Einfamilienhausprojekte, ein Anstieg von 4,7 % gegenüber dem Vorjahr. Dies entspricht jedoch nur 45 % der über 77.000 Genehmigungen, die vor 20 Jahren erteilt wurden. Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) zeigen außerdem, dass im vergangenen Jahr zwar 28.494 Wohnungen fertiggestellt wurden, was einem Anstieg von 6,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Zahl liegt jedoch 62 % unter den 74.621 im Jahr 2004 gebauten Wohnungen.

Dieses zeitliche Ungleichgewicht im Angebot wird durch ein starkes Nachfragewachstum ausgeglichen, das sich in den 156.325 Transaktionen im Bereich Familienwohnungen im letzten Jahr zeigt, 14,5 % mehr als im Jahr 2023, und in der Zunahme des Wohnungsbaukreditbestands um 3,6 % Ende letzten Jahres, der in diesem Jahr bereits weiter zugenommen hat, wobei die Höhe der Wohnungsbaukredite im Mai 106,1 Milliarden Euro erreichte, 6,8 % mehr als im Mai 2024 und den höchsten Wert seit November 2013.

Die Europäische Kommission empfiehlt die dringende Umsetzung „gesetzlicher und verbindlicher Ziele für den Bau von Sozialwohnungen“, die Beschleunigung der Genehmigungsvergabe, die Mobilisierung öffentlicher Grundstücke und die Aufstockung der Mittel für Gemeinden und Genossenschaften.

Die „Kluft“ zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wird von der Europäischen Kommission in einem im Juni veröffentlichten Bericht hervorgehoben. Darin wird vor einem „unzureichenden Angebot an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in Großstädten und Touristengebieten“ gewarnt . Lissabon und Porto seien zwar Epizentren der städtischen und wirtschaftlichen Dynamik, aber auch Schauplatz der größten Preissteigerungen und der größten Spannungen auf dem Wohnungsmarkt.

Nach Brüsseler Analyse ist es entscheidend, dass der Staat systematisch öffentliche Grundstücke für Wohnbauprojekte mobilisiert, Genehmigungsverfahren vereinfacht und digitalisiert und die Strukturförderung für Kommunen, Genossenschaften und gemeinnützige Bauträger stärkt . Diese Maßnahmen müssen mit strengen Überwachungsmechanismen und automatischen Sanktionen für Kommunen einhergehen, die die Mindestvorgaben für den Neubau nicht erfüllen. Priorität hat auch die Sanierung leerstehender Gebäude in den Stadtzentren, um den Bestand an bezahlbarem Wohnraum rasch zu erhöhen.

• Das französische Beispiel veranschaulicht die Auswirkungen dieser Maßnahmen: Seit dem Jahr 2000 sind alle Gemeinden mit mehr als 3.500 Einwohnern durch das Gesetz für Solidarität und Stadterneuerung ( SRU ) verpflichtet, bis 2025 mindestens 25 % Sozialwohnungen zu schaffen. Bei Nichteinhaltung drohen hohe Geldstrafen und in Extremfällen direkte staatliche Eingriffe. Dieser Ansatz ermöglichte es Paris und der Region, den Bau von Sozialwohnungen zu verdoppeln (mehr als 70.000 Wohnungen pro Jahr) und der Mobilisierung öffentlicher Grundstücke Priorität einzuräumen. Das französische Beispiel basiert auf einer Kombination aus finanziellen Anreizen, automatischen Strafen und Transparenz: Die Ergebnisse werden jährlich veröffentlicht und unterliegen einer politischen und gesellschaftlichen Kontrolle.
• In Deutschland hat die Regierung ein robustes System steuerlicher Anreize eingeführt, um den privaten Sektor zum Bau von mehr bezahlbarem Wohnraum zu ermutigen . Das Programm ermöglicht privaten Investoren, über einen Zeitraum von vier Jahren fast ein Drittel der Baukosten abzusetzen , sofern die neuen Wohnungen mindestens zehn Jahre lang vermietet werden . Um den Bau von Luxuswohnungen nicht zu unterstützen, sind die Steueranreize auf Wohnungen beschränkt, deren Baukosten unter 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen; der Höchstabzug beträgt 2.000 Euro pro Quadratmeter . Dieses Programm kostete den Staat jährlich rund 235 Millionen Euro, führte jedoch zu einem deutlichen Anstieg des privaten Baus von bezahlbarem Wohnraum .

Vor diesem Hintergrund empfiehlt der Bericht der Europäischen Kommission auch die Einführung automatischer Strafmechanismen für Kommunen, die die Mindestziele für neuen bezahlbaren Wohnraum nicht erreichen. Damit wird das in anderen europäischen Hauptstädten erprobte Modell der kommunalen Rechenschaftspflicht nachgeahmt.

2. Sozialwohnungen: das ewig fehlende Puzzleteil

• Österreichische und niederländische Modelle: Non-Profit-Modell und die interventionistische Rolle von Stiftungen

Portugal weist einen der niedrigsten Anteile an öffentlichem und sozialem Wohnungsbau in Europa auf : Weniger als 2 % des Wohnungsbestands sind diesem Zweck gewidmet. Das liegt weit unter dem europäischen Durchschnitt, der laut einem OECD-Bericht bei etwa 9 % liegt , und noch weiter unter der Quote von 20 %, die in Dänemark, den Niederlanden und Österreich zu verzeichnen ist.

Diese strukturelle Fragilität spiegelt sich in den Investitionszahlen wider: So wird der öffentliche Sektor im Jahr 2024 trotz der im Rahmen des Wiederaufbau- und Resilienzplans (RRP) angekündigten Verstärkung weiterhin ein Restangebot bereitstellen, wobei die Umsetzung der angekündigten neuen Einheiten langsam erfolgt und die Ergebnisse hinter dem Bedarf zurückbleiben.

Mehrere Experten weisen darauf hin, dass die meisten Projekte verstreut seien und es ihnen an verbindlichen Zielen oder zentralen Kontrollinstrumenten mangele. Dies erschwere eine raschere Reaktion auf die Wohnungsnot, die vor allem junge Familien, Geringverdiener, ältere Menschen und Einwanderer spüre.

Von den 26.000 Wohnungen, die die vorherige Regierung bis 2026 zur Verfügung stellen wollte, waren bis März lediglich rund 2.000 (7,7 %) an Familien übergeben worden.

Die Europäische Kommission warnt in ihrem jüngsten Bericht, dass „der derzeitige Bestand an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum eindeutig unzureichend“ sei. Sie betont, dass der Anteil, den Portugal in neuen öffentlichen Wohnungsbau investiert, weit hinter der Nachfrage des nationalen Marktes zurückbleibt, insbesondere in Ballungsgebieten und auf Inseln. Obwohl der Nationale Wohnungsbauplan eine Erhöhung des Angebots vorsieht, bleiben die Fortschritte begrenzt. Bis März waren von den 26.000 Wohnungen, die die vorherige Regierung bis 2026 bereitstellen wollte, nur etwa 2.000 (7,7 %) an Familien übergeben worden . Von den restlichen 33.000 Wohnungen, die die aktuelle Regierung bis 2030 versprochen hatte (und die nicht im RRP enthalten sind), waren noch nicht einmal Verträge unterzeichnet worden.

Unter den europäischen Beispielen zeichnen sich Österreich und die Niederlande durch solide und innovative Systeme im Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus aus:

• Österreich (Wien): Mehr als 40 % der Wienerinnen und Wiener leben in „kostenkontrollierten“ Wohnformen, zu denen kommunale Wohnbaugesellschaften und gemeinnützige Genossenschaften gehören. Das Modell basiert auf der Festlegung von Mieten auf Basis der tatsächlichen Bau- und Instandhaltungskosten, langfristiger öffentlicher Finanzierung und strengen Regeln zur Spekulationsvermeidung. Dieser Ansatz, der die New York Times dazu veranlasste, Wien als „Miet-Utopie“ zu bezeichnen , sorgte für Preisstabilität, eine durchgängige soziale Mischung und geringe Wohnungsnot. In Wien sind die Wartelisten stabil geblieben, und die begünstigten Familien haben im Durchschnitt einen geringeren Aufwand als in vergleichbaren Ländern.
• Niederlande: Etwa 28 % des Wohnungsbestands gehören Wohnungsbaugesellschaften , privaten Stiftungen unter staatlicher Aufsicht. Diese Organisationen, finanziert durch öffentlich garantierte Anleihen und Steuern auf private Mieten, investieren kontinuierlich in die Renovierung und den Bau neuer Wohnungen. In den letzten zehn Jahren wurden auf diese Weise mehr als 100.000 bezahlbare Wohnungen gebaut, was soziale Vielfalt gewährleistet und den Druck auf den privaten Markt verringert. Staatliche Regulierung verhindert die Umnutzung dieser Immobilien und garantiert Qualität und Instandhaltung.

Beiden Modellen sind die Prinzipien der Skalierung, der finanziellen Nachhaltigkeit, des professionellen Managements und des starken öffentlichen Engagements gemeinsam. Die Ergebnisse führen zu einer geringeren Belastung von Familien, einer stärkeren sozialen Inklusion und einem stabilen Angebot auch bei steigender Nachfrage. Würde Portugal einen Teil dieses Ziels umsetzen – durch massive Investitionen, die Festlegung verbindlicher Ziele und die Förderung von Partnerschaften mit dem Genossenschaftssektor und gemeinnützigen Organisationen –, könnte das strukturelle Defizit im öffentlichen Wohnungsbau, eines der größten Hindernisse auf dem aktuellen nationalen Immobilienmarkt, teilweise behoben werden.

3. Der Markt wird von individuellem Eigentum dominiert

• Dänisches Modell: schlüsselfertige Wohnungsgenossenschaften und Co-Housing

Die überwiegende Mehrheit der portugiesischen Familien – etwa 75 % – lebt in Eigenheimen, was wenig Raum für alternative Wohnmöglichkeiten wie Miete oder Gemeinschaftseigentum lässt. Diese Dominanz ist auf eine Geschichte zurückzuführen, die von steuerlichen Anreizen für Wohneigentum, einem Mangel an öffentlichem oder genossenschaftlichem Wohnraum und dem Fehlen einer genossenschaftlichen Tradition im Wohnungssektor geprägt war.

Diese Realität macht das System in Krisenzeiten weniger widerstandsfähig, behindert die Mobilität von Familien und hält den Druck auf die Kaufpreise aufrecht, da Mieten ein Nebenprodukt und nicht wettbewerbsfähig bleibt. Das Problem beschränkt sich jedoch nicht nur auf die eingeschränkte Auswahl.

Die aktuelle Marktstruktur fördert Immobilienspekulationen, erschwert jungen Menschen den Zugang zu angemessenem Wohnraum und verfestigt die Ungleichheit zwischen Eigenheimbesitzern und Nicht-Eigenheimbesitzern. Der hohe Anteil an Eigenheimen – einer der höchsten in Europa – zeugt nicht unbedingt von Sicherheit oder Stabilität , sondern ist oft ein Symptom für den Mangel an nachhaltigen Alternativen, insbesondere für Menschen, die ins Erwachsenenalter eintreten oder eine Arbeit suchen.

Angesichts dieser Herausforderung haben Länder wie Dänemark erheblich in das Genossenschaftsmodell investiert. Schätzungsweise 7 % der dänischen Bevölkerung leben in einer Wohnungsgenossenschaft ( andelsbolig ), in Kopenhagen sogar fast ein Drittel der Bewohner. In diesen Modellen sind die Bewohner gleichzeitig Miteigentümer der Einheiten und Verwalter der Anlage. Sie profitieren von der Kontrolle über den Kaufpreis (Verkäufe erfolgen zum Buchwert) und der gemeinsamen Nutzung von Dienstleistungen (Waschküchen, Solaranlagen, gemeinschaftliche Grünflächen).

In den letzten Jahren haben die dänische Regierung und private Bauträger damit begonnen, die Entwicklung neuer schlüsselfertiger Genossenschaften zu unterstützen, was die Wartezeiten verkürzt und das Angebot in zentralen Stadtgebieten erweitert hat.

Genossenschaften garantieren Zugang zu hochwertigem Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Preisen, reduzieren Spekulationen und fördern den sozialen Zusammenhalt unter den Nachbarn. In den letzten Jahren haben die dänische Regierung und private Bauträger begonnen, die Entwicklung neuer schlüsselfertiger Genossenschaften zu fördern . Dies hat die Wartezeiten verkürzt und das Angebot in zentralen Stadtgebieten erweitert. Die Ergebnisse sind sichtbar: Preisstabilität, geringere Wohnungsnot, bessere Integration zwischen den Generationen und soziale Vielfalt in Genossenschaftsvierteln. Das dänische Modell hat ein Ökosystem geschaffen, in dem Wohnraum nicht nur eine Ware, sondern ein Instrument der Sozial- und Stadtpolitik ist.

Die Europäische Kommission empfiehlt im portugiesischen Kontext die Schaffung starker Alternativen zu Eigenheimen und herkömmlichen Mietwohnungen. Sie befürwortet ausdrücklich die Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften in Zusammenarbeit mit Kommunen und dem Finanzsektor, die Einführung subventionierter Kreditlinien für gemeinnützige Projekte und die Überprüfung der Stadtplanungspraktiken, um Grundstücke für diese Initiativen freizuhalten.

In Portugal entstehen derzeit Pilotprojekte im Bereich Co-Housing , Wohngemeinschaften und Genossenschaften, die jedoch mit Schwierigkeiten hinsichtlich Umfang und Finanzierung sowie einem Mangel an geeigneten rechtlichen Rahmenbedingungen zu kämpfen haben.

4. Steigende Einkommen und ein Markt ohne Wettbewerb

• Spanisches und französisches Modell: dynamische Preisobergrenzen und öffentliche Preisreferenz

Der portugiesische Mietmarkt verzeichnet steigende Preise und mangelnde Wettbewerbsfähigkeit, was sich zunehmend auf die Haushaltsbudgets auswirkt. Im Jahr 2024 erreichte die mittlere Miete für Neuverträge 7,97 Euro pro Quadratmeter, wobei Lissabon und Porto diesen Durchschnitt deutlich übertrafen – in der Hauptstadt liegt sie bereits bei über 15 Euro pro Quadratmeter.

Trotz einer leichten Verlangsamung des Anstiegs seit Anfang 2025 stehen die Mieten aufgrund des knappen Angebots und der starken Nachfrage weiterhin unter Druck, was durch Phänomene wie den lokalen Wohnungsmarkt in städtischen und touristischen Gebieten noch verschärft wird.

Die Europäische Kommission empfiehlt Portugal, „dauerhafte“ Maßnahmen zur Eindämmung steigender Mieten zu prüfen, darunter die Möglichkeit moderater und begrenzter Preiskontrollen in Gebieten mit größerem Druck.

Alternativen wie bezahlbare Mieten sind rar, und der Markt weist eine geringe typologische Vielfalt , eine hohe Konzentration institutioneller Vermieter und einen Mangel an verlässlichen öffentlichen Preisreferenzen für die einzelnen Gebiete auf, was die Verhandlungsmacht der Mieter schwächt und viele anfällig für plötzliche Preiserhöhungen oder Zwangsräumungen macht.

• In Frankreich begegnete man diesen Herausforderungen 2019 mit einem dynamischen Mechanismus zur Mietpreiskontrolle („Encadrement des Loyers “) in Städten mit hohem Mietpreisdruck wie Paris, Lyon und Lille. Dieses Modell legt Höchst- (und Mindest-)Obergrenzen je nach Gebiet, Art und Baujahr fest , basierend auf der jährlichen Erhebung und Veröffentlichung von Referenzwerten. Eigentümer, die diese Grenzwerte überschreiten, müssen mit empfindlichen Geldstrafen rechnen (derzeit bis zu 5.000 € pro Verstoß). Die Ergebnisse dieses Programms zeigen, dass die Mieten in diesen Städten zwischen 2020 und 2023 durchschnittlich um fast drei Prozentpunkte unter den nationalen Durchschnitt gestiegen sind , ohne dass es zu einem nennenswerten Rückgang des Angebots oder zu nennenswerten Spekulationsphänomenen gekommen wäre. Das Modell ist jedoch auf eine rigorose Aktualisierung und Überwachung angewiesen und ist auf Gebiete mit hohem Mietpreisdruck beschränkt, um den übrigen Markt nicht zu verzerren.
• Spanien hat in diesem Jahr ein neues Wohnrechtgesetz verabschiedet , das noch weiter geht: Es legt eine Obergrenze für jährliche Mietanpassungen fest (3 % im Jahr 2024 ) und ermöglicht in Risikogebieten einen vollständigen Mietstopp sowie die Einführung verbindlicher Referenzpreise für Großvermieter. Das Gesetz sieht außerdem Steuerstrafen für leerstehende Immobilien vor , um das Mietangebot zu erhöhen. Dieser Ansatz bietet Mietern zwar eine unmittelbare Erleichterung, vorläufige Ergebnisse deuten jedoch auf eine ungleichmäßige Wirkung hin. In einigen Regionen hat der Druck nachgelassen, die volle Wirksamkeit hängt jedoch von der Mobilisierung zusätzlichen Angebots und gezielter Unterstützung bei der Renovierung von Immobilien ab. Die spanische Regierung ist sich bewusst, dass Mietpreiskontrollen allein die Stärkung des öffentlichen und bezahlbaren Wohnraums nicht ersetzen können.

Die Europäische Kommission empfiehlt Portugal, nachhaltige Maßnahmen zur Eindämmung des Mietenanstiegs zu prüfen . Dazu gehören die Möglichkeit moderater und begrenzter Preiskontrollen in Gebieten mit hohem Mietdruck , strengere Beschränkungen für den lokalen Wohnungsbau, die Förderung öffentlicher Preisreferenzmechanismen nach Regionen und Anreize für die Verwertung leerstehender Immobilien. Sie betont, dass isolierte Maßnahmen nicht ausreichen: Eine wirksame Regulierung müsse mit Investitionen in den öffentlichen Wohnungsbau und Sanierungsanreizen einhergehen.

In Portugal mahnen Experten , wie wichtig es sei, Mietregulierungsmaßnahmen mit Anreizen zur Angebotsmobilisierung zu verbinden. Sie empfehlen die Einführung eines öffentlichen Mietindexes , aktives Monitoring und die Kombination regionaler Mietobergrenzen mit einer soliden Bau- und Renovierungspolitik. Internationale Erfahrungen zeigen, dass nur eine integrierte Strategie die Mietpreisspirale stoppen und einen ausgeglicheneren und wettbewerbsfähigeren Markt schaffen kann, ohne das Angebot zu beeinträchtigen oder die Schwächsten zu benachteiligen.

5. Finanzielle Belastung für Familien

• Deutsches und französisches Modell: Subventionen zielen auf den Mieter, nicht auf den Vermieter

Die hohe Belastung der Haushaltsbudgets durch die Wohnkosten ist einer der kritischsten Aspekte der Wohnungskrise in Portugal. Bis 2024 wird etwa jeder dritte portugiesische Mieter eine Hypothekenbelastung von über 40 % haben . Damit ist Portugal das fünftgrößte Land der Europäischen Union mit der höchsten finanziellen Belastung durch Mieten.

Dieser Indikator spiegelt das Missverhältnis zwischen Einkommen und Marktpreisen wider: Steigende Mieten (jährliches Wachstum von rund 10 % bei Neuverträgen) und der jährliche Anstieg der Immobilienpreise um 18,7 % im ersten Quartal schränken den finanziellen Spielraum der Haushalte drastisch ein, insbesondere bei jungen Menschen, Alleinerziehenden, prekär Beschäftigten und neu angekommenen Einwanderern. Die Auswirkungen dieser Belastung gehen über die monatlichen Ausgaben hinaus und führen zu einem Rückgang des Konsums, verhindern den Aufbau von Ersparnissen, verschieben familiäre Entscheidungen und verschärfen das Wohnrisiko.

Die öffentliche Reaktion auf dieses Dilemma ist nach wie vor begrenzt. Das System der Mietbeihilfe deckt nur einen kleinen Teil der Mieter ab , seine Kriterien sind kaum an die Einkommensheterogenität angepasst, und die direkten Wohnbeihilfen halten nicht mit der Marktwertsteigerung Schritt.

In Deutschland war eine der zentralen Reaktionen auf die Belastung der Haushaltsbudgets durch die Wohnungsnot die Stärkung und Modernisierung des Wohngelds Plus, eines Mietzuschusses, der direkt an Mieter in finanziellen Schwierigkeiten fließt.

Darüber hinaus liegt die Wirksamkeit der Sozialtransfers (ohne Renten) bei der Armutsbekämpfung in Portugal deutlich unter dem europäischen Durchschnitt – nur 22 % gegenüber 34,4 % in der Europäischen Union – wie die Europäische Kommission feststellte . Die Folge ist eine chronisch hohe finanzielle Belastung, die durch den Mangel an Sozialwohnungen und unzureichende aktive Mieterförderung noch verschärft wird.

• In Deutschland war die Stärkung und Modernisierung des Wohngeld Plus , eines Mietzuschusses, der direkt an Mieter in finanziellen Schwierigkeiten geht, eine der wichtigsten Maßnahmen gegen die wohnungsbedingte Überlastung der privaten Haushalte. 2024 wurde die Unterstützung auf bis zu 30 % der Miete ausgeweitet und an die Haushaltskategorie und den lokalen Marktwert angepasst. Durch die Reform der Maßnahme verdreifachte sich die Zahl der Begünstigten auf 1,4 Millionen Haushalte. Amtliche Daten deuten auf eine deutliche Reduzierung der Überlastungsquote hin, insbesondere in Städten mit mittelgroßen Gemeinden und Regionen mit mäßigem Druck. Das System ist digitalisiert, was eine schnelle Zuweisung und automatische Anpassung des Betrags auf Grundlage von Einkommens- oder Mietschwankungen gewährleistet.
• In Frankreich unterstützt die Aide Personnalisée au Loement (APL) mit einem Budget von rund 17 Milliarden Euro in diesem Jahr rund 6,5 Millionen Mieter und Erstkäufer von Eigenheimen mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Der Betrag variiert je nach Marktmiete, Familienzusammensetzung und Wohnort. Dieses System, eines der größten Wohnraumförderungsprogramme in Europa, hat zur aktuellen Wohnungsnot bei nur 20 % der französischen Mieter beigetragen, etwa 10 Prozentpunkte weniger als in Portugal. Die APL ist dafür bekannt, den Schwund der Mittelschicht in Städten mit höherem Druck zu verhindern und das Risiko der Wohnungsnot zu verringern.

Die Europäische Kommission empfiehlt Portugal, dauerhafte Mechanismen zur direkten Unterstützung von Mietern einzuführen , die an Einkommen und Marktpreise gekoppelt sind und einmalige oder feste Subventionsmodelle ersetzen. Sie schlägt außerdem die Digitalisierung von Prozessen und die automatische Verknüpfung von Steuerdaten vor, um eine größere Reichweite, Wirksamkeit und Fairness bei der Zuteilung der Unterstützung zu gewährleisten.

6. Leere Häuser: Der Schatten der Angebotsseite

• Belgisches und irisches Modell: Aggressive Besteuerung und öffentliche Inventur

Trotz des Mangels an bezahlbarem Wohnraum gibt es in Portugal eine beträchtliche Anzahl leerstehender Immobilien. Schätzungsweise gibt es in Portugal über 720.000 leerstehende Häuser, von denen die meisten bewohnbar sind. Einer Studie von Alda Botelho Azevedo zufolge steht jedes vierte in den letzten 18 Jahren gebaute Haus leer , während die Leerstandsquote fast 12 % des landesweiten Gesamtwerts beträgt – besonders signifikant in städtischen Zentren und Auswanderungsgebieten, aber auch in Touristenstädten und Küstengebieten.

Dieses Phänomen spiegelt übergreifende Probleme wider, wie etwa Spekulationen in Erwartung von Kapitalgewinnen, ergebnislose Erbschaftsprozesse, eine freizügige Gesetzgebung und, nicht weniger wichtig, das Fehlen wirksamer Instrumente zur Ahndung des anhaltenden Leerstands von Wohnraum.

Die Europäische Kommission betont in ihrem jüngsten Bericht zum Wohnungsmarkt in Portugal, dass die Wiedereinführung leerstehender Immobilien auf den Markt eine der schnellsten Möglichkeiten sein könnte, das Angebot an erschwinglichen Immobilien zu erhöhen und den Preisdruck zu verringern . Sie befürwortet „eine Kombination aus rigoroser öffentlicher Bestandsaufnahme, automatischen Steuerstrafen und einem vorrangigen Erwerb durch Kommunen oder soziale Einrichtungen bei Auktionen bestrafter Immobilien“.

Eine vergleichende Analyse der europäischen Lösungen für die Herausforderungen im Wohnungsbau zeigt, dass die Krise in Portugal kein isoliertes Phänomen ist, sondern Teil eines übergreifenden Drucks, der praktisch die gesamte Europäische Union betrifft.

Brüssel empfiehlt außerdem, nationale Datenbanken über leerstehende Immobilien zu stärken, progressive Steuern einzuführen und den Bürgern Zugang zu Melde- und Überwachungsmechanismen zu gewähren. Der nationale Kontext steht im Gegensatz zu den Fortschritten in Ländern wie Belgien, Irland und Frankreich, die aggressive Maßnahmen zur Bekämpfung dieses Phänomens ergriffen haben:

• Belgien : Das belgische Modell sieht kommunale und regionale Steuerstrafen vor, darunter jährliche Gebühren, die in Städten wie Leuven bis zu 3.750 Euro pro leerstehender Wohnung erreichen können und sich automatisch mit der Dauer der Leerstandsdauer erhöhen. Darüber hinaus ist das Leerstandsregister öffentlich und ermöglicht es den Kommunen, leerstehende Immobilien zu enteignen und sie dem sozialen Markt zuzuführen.
• Irland : Am 1. November 2022 wurde die Vacant Homes Tax ( VHT ) für Häuser eingeführt , die länger als 12 Monate leer stehen. Die Steuer entspricht dem Dreifachen der lokalen Grundsteuer. Derzeit liegt die jährlich zu verlängernde VHT beim Fünffachen der lokalen Grundsteuer. Obwohl die ersten Ergebnisse begrenzt sind , bereitet die Regierung eine Verschärfung der Gesetzgebung vor, um der Kritik zu begegnen, dass der Anwendungsbereich der Steuer noch zu eng gefasst sei.
• Frankreich : Seit 1999 erhebt das Land in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern eine Sondersteuer auf leerstehende Immobilien, die in Gebieten mit hoher Mietbelastung erhöht wird. Nach mehreren Jahren Leerstand kann diese Steuer bis zu 34 % des Mietwerts erreichen. Kürzlich wurde die Steuer verschärft, auf weitere Gemeinden ausgeweitet und Mechanismen eingeführt, die eine einfache Meldung durch Nachbarn oder Gemeinderäte ermöglichen. Die Einnahmen aus diesen Steuern finanzieren kommunale Wohnungsbau- und Sanierungsprogramme.

In Portugal beträgt der IMI-Zuschlag für leerstehende Immobilien nur rund 25 % des Basiswerts und bleibt damit weit hinter der gewünschten abschreckenden Wirkung zurück . Laut IMI-Kodex ( Artikel 112 ) entspricht die Strafe für leerstehende städtische Gebäude einer Erhöhung des von der Gemeinde festgelegten IMI-Satzes um das 12,5-fache, was normalerweise zu einem Zuschlag von 25 % des Basiswerts führt, wenn der landesweite durchschnittliche IMI-Satz (rund 0,4 %) und die gewählte Berechnungsmethode berücksichtigt werden.

Darüber hinaus erschwert das Fehlen eines aktuellen nationalen Registers und einheitlicher Beschaffungsrichtlinien für Renovierungen eine wirksame Reaktion auf die Versorgungskrise. Internationale Erfahrungen und die Empfehlungen der Europäischen Kommission legen drei Prioritäten nahe: eine deutliche Erhöhung der Steuerstrafe für leerstehende Immobilien, die Gewährleistung von Transparenz durch öffentliche Bestandsverzeichnisse und die Schaffung automatischer Mechanismen für die Umstellung betroffener Wohnungen auf soziale Nutzung.

Eine vergleichende Analyse europäischer Lösungen für die Wohnungsproblematik zeigt, dass die portugiesische Krise kein isoliertes Phänomen ist, sondern Teil eines übergreifenden Problems, das nahezu die gesamte Europäische Union betrifft. Die von anderen Ländern übernommenen Lösungsmodelle geben jedoch wertvolle Hinweise darauf, welche Wege Portugal in den kommenden Jahren einschlagen könnte.

Portugal kann die europäischen „Bazooka“-Mittel nutzen, um die Grundlagen für eine strukturelle Wohnungspolitik zu legen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass sich ein Kreislauf einmaliger Maßnahmen fortsetzt, mit denen die Wohnungskrise nicht gelöst werden kann.

Die Wirksamkeit dieser internationalen Initiativen steht im Gegensatz zur derzeitigen Fragmentierung nationaler Maßnahmen, denen es trotz ihrer Vielzahl an Umfang, Kohärenz und konsequenter Umsetzung mangelt. Die nationale Landschaft ist geprägt von einem deutlichen Spannungsfeld zwischen dem Anspruch der angekündigten Maßnahmen und den vor Ort erzielten Ergebnissen. Das vom Institut für Wohnungsbau und Stadtsanierung (IHRU) verwaltete „1st Right“-Programm, das sich auf die Sanierung und Vermietung von Gebäuden konzentriert, weist durchweg eine niedrige Umsetzungsquote auf.

Diese Entwicklung wirft nicht nur Zweifel an der institutionellen Leistungsfähigkeit des Landes auf, sondern auch an der Angemessenheit der geschaffenen Instrumente für die tatsächlichen Bedürfnisse der Bevölkerung. Gleichzeitig hat die Europäische Kommission bereits signalisiert , dass sie bis zum Frühjahr 2026 den ersten europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum vorbereitet. Dies könnte eine Gelegenheit darstellen, die nationale Politik an internationalen Best Practices auszurichten, aber auch zusätzlichen Druck bedeuten, konkrete Ergebnisse vorzuweisen.

Internationale Erfahrungen zeigen, dass die Nachhaltigkeit von Wohnraumlösungen im Wesentlichen von der Fähigkeit zur Koordinierung zwischen den verschiedenen Regierungsebenen, der Stärkung langfristiger öffentlicher Investitionen und der Schaffung von Instrumenten zur wirksamen Mobilisierung des Angebots abhängt.

Portugal ist nun an einem Punkt angelangt, an dem es die Mittel aus dem Konjunktur- und Resilienzplan nutzen kann, um die Grundlagen für eine strukturelle Wohnungspolitik zu legen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass sich ein Kreislauf einmaliger Maßnahmen fortsetzt, der das Ausmaß der festgestellten Probleme nicht bewältigt und die Wohnungskrise immer weiter verschärft.