Soy un experto en propiedades... Rob Dix habla sobre precios de viviendas, tasas hipotecarias, consejos de compra y su mejor inversión.
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El sector inmobiliario es un tema de conversación favorito en Gran Bretaña. Casi todo el mundo tiene una opinión sobre la tendencia de los precios de la vivienda , el próximo mercado inmobiliario de moda o dónde se deberían construir viviendas, y dónde no.
Pero para tener una idea verdadera de lo que impulsa el mercado, vale la pena escuchar a las personas que viven y respiran el sector inmobiliario día tras día.
En esta serie, ponemos a prueba a un experto cada mes.
Queremos conocer su opinión sobre todos los temas candentes mencionados anteriormente, así como sobre las tasas hipotecarias , la compra para alquilar y la construcción de viviendas.
Incluso les preguntaremos sobre su propia hipoteca y sus mejores y peores inversiones hasta la fecha.
Este mes hablamos con Rob Dix, cofundador de Property Hub, una empresa de búsqueda de propiedades para alquilar que cierra transacciones inmobiliarias por más de £100 millones cada año para sus clientes.
En la cuerda floja: Rob Dix, cofundador de Property Hub y copresentador de The Property Podcast
Rob también es coanfitrión de The Property Podcast y autor de bestsellers, entre cuyos libros se incluyen dos bestsellers del Sunday Times: "Siete mitos sobre el dinero" y "El precio del dinero".
También es un inversor de cartera de compra para alquiler, habiendo comprado su primera propiedad en alquiler hace más de una década.
El año pasado, entrevistamos a Rob sobre por qué él y su familia prefieren alquilar la propiedad en la que viven en lugar de optar por comprar.
Creo que los precios de las viviendas aumentarán como máximo un 2 por ciento en promedio, continuando el patrón de los últimos dos años de precios que cayeron ligeramente en términos ajustados a la inflación.
Seguiremos viendo grandes diferencias regionales, con un mayor crecimiento en el norte y propiedades más pequeñas y menos costosas con un mejor desempeño que las más grandes y más caras.
El escenario más probable es que los precios de las propiedades sigan aumentando al mismo ritmo que la inflación , o un poco más rápido, como lo han hecho históricamente en el largo plazo.
En algún momento de los próximos diez años probablemente tendremos un auge y una caída, como suelen ocurrir cada tanto, pero es imposible predecir el momento.
No suena emocionante, pero si utiliza una hipoteca para mantener su deuda fija, un crecimiento regular vinculado a la inflación puede llevar a obtener excelentes resultados en una década.
Los precios de la vivienda habían estado subiendo hasta hace poco después de sufrir una caída en 2022 y 2023.
Me imagino que veremos tasas hipotecarias para comprar y alquilar estableciéndose en torno al cuatro por ciento, tal vez medio punto porcentual o más bajas que las actuales.
Viviendo donde vivo en Londres, alquilar en realidad resulta más barato que ser propietario.
Pero optaría por alquilar de todos modos porque no sé dónde ni en qué tamaño de propiedad quiero vivir dentro de cinco años.
Comprarlo implicaría unos costes de timbre tan elevados que realmente no tendría ningún sentido.
Alquilar no es tirar dinero, como tampoco lo es pagar los intereses de una hipoteca, siempre y cuando también estés invirtiendo en activos.
Siempre utilizo préstamos con intereses únicamente porque, contrariamente a lo que se podría pensar, son más seguros: el pago mensual es menor, lo que mantiene los gastos bajos si llegas a tener un período en el que no recibes el alquiler. Siempre existe la opción de pagar de más.
Siempre fijo a cinco años para reducir las comisiones y tener más certeza, y solo recomendaría operar a plazos más cortos si piensa retirar capital de su cartera.
En mi opinión, la falta de vivienda social depende demasiado del sector privado de alquiler e impide que las personas más necesitadas tengan la seguridad que necesitan. La llamada vivienda asequible es una solución improvisada que no resuelve el problema.
No, porque ningún gobierno en la historia reciente ha alcanzado jamás su objetivo de construcción de viviendas.
Dado que se construyen tan pocas viviendas sociales, no es algo que el gobierno pueda controlar realmente.
Los precios de las viviendas siempre llegan eventualmente a un techo de asequibilidad donde los compradores no pueden pagar más en función de sus ingresos, por lo que si no vemos un crecimiento de la productividad y, por lo tanto, un crecimiento de los salarios, eso mantendrá un freno en los precios de las viviendas.
Pero lo único que se me ocurre que podría hacer una mella importante en los precios de las viviendas sería imponer restricciones mucho más duras a los préstamos hipotecarios, lo que no parece probable que ocurra.
Aunque no han sido populares entre los inversores, puedo ver el sentido de las medidas que se han tomado en la última década para frenar el sector de compra para alquiler y profesionalizarlo.
Sin embargo, creo que los propietarios seguirán siendo objeto de ataques desproporcionados porque hay poco riesgo político en hacerlo.
Por supuesto, hay una minoría de propietarios incompetentes e incluso criminales, pero en su mayoría, las reglas para evitarlos existen, sólo que se aplican deficientemente.
Es una buena inversión si la enfocas a largo plazo y utilizas una hipoteca.
En comparación con cualquier otro tipo de inversión que pueda realizar, puede comprar tres veces más utilizando una deuda que está garantizada que se reducirá como resultado de la inflación.
También tienes un flujo de ingresos por alquiler que tiende a aumentar en línea con la inflación, y la falta de volatilidad significa que es una inversión con la que algunas personas se sienten más cómodas en comparación con el mercado de valores.
Blanco fácil: Rob Dix cree que los propietarios seguirán siendo el objetivo desproporcionado porque hay poco riesgo político en hacerlo.
Se trataría de cualquier ciudad o pueblo dormitorio popular en el noroeste.
Es la región que mejor desempeño ha tenido y se proyecta que seguirá haciéndolo durante los próximos cinco años.
También es un área donde hay margen para que los precios crezcan, y el crecimiento de los alquileres también es fuerte.
El sureste, a las afueras de Londres. La asequibilidad es tan limitada que no hay margen para que los precios suban significativamente, y los rendimientos son bajos.
Auge del noroeste: Rob dice que las ciudades y pueblos del noroeste de Inglaterra es donde invertiría en los próximos cinco años.
Londres siempre será una apuesta segura a largo plazo, pero con el Reino Unido volviéndose menos popular a nivel internacional y con los costos de impuestos de timbre extremadamente altos que agregan potencialmente cientos de miles de libras al precio de compra de una propiedad privilegiada en Londres, no puedo ver que tenga un repunte fuerte.
La mayoría de las iniciativas destinadas a ayudar a los compradores primerizos sólo sirven para aumentar los precios de las viviendas, por lo que no implementaría nada parecido a Ayuda para Comprar.
Yo estaría más inclinado a introducir una política como la de eximir de impuestos, digamos, los primeros £100.000 de ingresos de toda la vida, lo que haría más fácil para las personas que comienzan sus carreras ahorrar, ya sea para una casa o para otra cosa.
¿Si fuera ministro de Hacienda? Dix consideraría eximir de impuestos las primeras 100.000 libras de ingresos a lo largo de la vida para facilitar el ahorro para la primera vivienda.
Muchos vendedores buscan certeza en lugar del precio más alto, así que asegúrese de tener una oferta hipotecaria preparada, un abogado contratado y pueda demostrar que está organizado y listo para proceder.
Entonces, si tu oferta es rechazada, sigue haciendo seguimiento porque un tercio de las transacciones terminan fracasando.
Tener padres adinerados. O, más seriamente, no te apresures si no estás seguro de querer quedarte en casa al menos cinco años.
Aunque existe la percepción de que los precios de las viviendas siempre se disparan, no creo que haya un crecimiento rápido en el futuro cercano.
Los costos de transacción son brutales y solo calificas para los beneficios del impuesto de timbre para compradores primerizos una vez.
Sea serio: al hacer una oferta a los agentes inmobiliarios, Rob aconseja que los compradores tengan preparada una oferta hipotecaria y un abogado ya designado.
Haga su propia investigación en línea sobre lo que cree que vale y no deje que los agentes inmobiliarios le convenzan de algo que es inalcanzable.
Los datos muestran que una vez que algo tiene un precio incorrecto y permanece en el mercado, es mucho menos probable que se venda.
Una casa en Nottingham que compré en mayo de 2020 en el pico del pánico por el Covid, cuando el mercado estaba efectivamente cerrado.
Esto me permitió obtenerlo a un excelente precio, he tenido los mismos inquilinos allí desde entonces y me olvido de que es mío durante meses.
Manos fuera: Rob dice que una casa que compró en Nottingham en 2020 ha sido su mejor inversión hasta la fecha
Casas en Hull donde conseguí una buena oferta, pero no están en la zona más deseable, por lo que los precios se han mantenido estables en comparación con ubicaciones más fuertes.
Además, los alquileres son tan bajos que una pequeña reparación puede borrar meses de ganancias.
La respuesta es muy específica para mi objetivo personal de generar riqueza a largo plazo y no será adecuada para todos.
Pero, por aburrido que parezca, usaría una hipoteca para comprar una casa familiar modesta en una zona de calidad en Midlands o el Norte, fijaría el precio del alquiler ligeramente por debajo de las tasas del mercado para tener una gran cantidad de solicitantes para elegir y luego la dejaría allí tranquilamente durante años.
Los prestatarios que necesitan una hipoteca porque su contrato actual de tasa fija está por terminar o están comprando una casa, deben explorar sus opciones lo antes posible.
Los propietarios de viviendas que alquilan también deberían actuar lo antes posible.
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¿Qué pasa si necesito refinanciar mi hipoteca?
Los prestatarios deben comparar tasas, hablar con un agente hipotecario y estar preparados para actuar.
Los propietarios pueden cerrar un nuevo trato con seis a nueve meses de anticipación, a menudo sin obligación de aceptarlo.
La mayoría de las hipotecas permiten añadir comisiones al préstamo y solo se cobran al formalizarlo. Esto significa que los prestatarios pueden obtener una tasa sin pagar costosas comisiones de apertura.
Tenga en cuenta que al hacer esto y no liquidar la tarifa al finalizar, se pagarán intereses sobre el monto de la tarifa durante todo el plazo del préstamo, por lo que esta puede no ser la mejor opción para todos.
¿Qué pasa si estoy comprando una casa?
Quienes tengan compras de vivienda acordadas también deberían procurar conseguir las tasas lo antes posible, para saber exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.
Los compradores deben evitar estirarse demasiado y ser conscientes de que los precios de las viviendas pueden caer, ya que las tasas hipotecarias más altas limitan la capacidad de endeudamiento y el poder adquisitivo de las personas.
¿Qué pasa con los propietarios que compran para alquilar?
Los propietarios de viviendas de alquiler con hipotecas de solo intereses verán un aumento mayor en los costos mensuales que los propietarios de viviendas con hipotecas residenciales.
Esto hace que sea esencial refinanciar su hipoteca con suficiente tiempo y nuestro socio L&C también puede ayudar con hipotecas para comprar y alquilar.
Cómo comparar los costos de las hipotecas
La mejor manera de comparar los costos de las hipotecas y encontrar la opción adecuada para usted es hablar con un corredor.
This is Money tiene una asociación de larga data con el corredor gratuito L&C, para brindarle asesoramiento hipotecario experto y sin cargo.
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Tenga en cuenta que las tasas pueden cambiar rápidamente; por eso, si necesita una hipoteca o desea comparar tasas, hable con L&C lo antes posible para que puedan ayudarle a encontrar la hipoteca adecuada para usted.
Servicio hipotecario proporcionado por London & Country Mortgages (L&C), empresa autorizada y regulada por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) (número de registro: 143002). La FCA no regula la mayoría de las hipotecas de compra para alquiler. Su vivienda o propiedad podría ser embargada si no mantiene al día los pagos de su hipoteca.
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