Metros cuadrados peligrosos: ¿A qué deben temer los compradores de vivienda en 2025?

La reducción de la superficie de los apartamentos es una tendencia constante en los últimos años. Según Cian.Analytics, en los últimos seis años, la superficie media de los apartamentos en el mercado secundario ha disminuido un 10,1%, hasta los 53,2 m², mientras que en los edificios de nueva construcción ha disminuido un 10,7%, hasta los 49,1 m². Según el director de la empresa , Alexey Popov, las casas antiguas han recuperado su popularidad.

— La reducción de la superficie en el mercado secundario se explica no sólo por la afluencia de viviendas de inversión, sino también por la introducción en el mercado de apartamentos compactos, moral y físicamente obsoletos, de edificios de los años 1960-1980.

Ya hemos dejado atrás un cuarto del siglo XXI, que en su día fue fuente de tanta esperanza, pero al final hemos regresado a los edificios de la época de Jruschov. A los mismos del siglo pasado... y a los nuevos edificios, que a menudo no son más espaciosos ni ofrecen mayor comodidad para la vida cotidiana. ¿Será posible salir de este círculo vicioso?

En la Rusia moderna, se ha establecido la regla: si quieres una vivienda espaciosa y aceptable, pídete un piso en el sector privado y construye tu propia casa. No en vano, la construcción de viviendas individuales representó el 58% de la nueva construcción en 2024. Este formato estadounidense con interminables suburbios tiene derecho a existir. Pero los riesgos de quedarse sin nada también son grandes.

Comprar una casa con contrato es mucho más fácil: contactas con una empresa, pagas y, al cabo de un tiempo, recibes la casa terminada. Es cómodo, pero, según el vicepresidente del Comité de Construcción, Vivienda y Servicios Públicos de la Duma Estatal, Alexander Aksenenko , promotores inmobiliarios sin escrúpulos (a veces simplemente estafadores) han causado daños a sus clientes por valor de entre 120 y 240 mil millones de rublos.

Ni siquiera un estudio exhaustivo de reseñas y valoraciones en los portales de internet más importantes te salva de los estafadores, afirmó Dinara Sycheva , quien se quedó sin dinero ni casa en la región de Moscú. Pero sí con obligaciones hipotecarias.

—En ese momento no hubo dudas: los bancos recomendaron a la empresa como un desarrollador confiable. Todos los sitios web especializados, incluido DOM.RF, tenían excelentes calificaciones y reseñas. Solicitamos una hipoteca, firmamos los documentos y… empezamos a esperar.

Al principio pensamos: "Bueno, en cualquier momento empezarán pronto". Luego: "¿Tal vez tengan alguna estacionalidad?". Y para septiembre quedó claro: estábamos en problemas. Pero resultó que no solo nosotros, ¡sino más de 25 familias!

Desde el 1 de marzo de 2025, las cuentas de depósito en garantía han estado en funcionamiento en el sector de la construcción de viviendas individuales. Estas cuentas han salvado a los accionistas de edificios de apartamentos, pero aún presentan un estancamiento en la construcción individual. Según DOM.RF, solo se emitieron 6.500 préstamos hipotecarios para la construcción de viviendas individuales entre enero y mayo de 2025, lo que representa una disminución del 89 % con respecto a las cifras del año anterior. Y solo en mayo se observó un crecimiento del 43 % en comparación con abril.

Si quieres tener escuelas, hospitales y transporte público a poca distancia, tendrás que conformarte con el estrecho espacio de hormigón y vivir en la ciudad. Sobre todo si no tienes otra opción que Moscú.

En los primeros cinco meses de 2025, los nuevos edificios en la capital, según DOM.RF, aumentaron de precio un 7%, mientras que el aumento promedio a nivel nacional fue del 2,9%. La introducción de nuevos proyectos está disminuyendo, los préstamos hipotecarios se han reducido, pero las promotoras siguen inflando los precios.

Al fin y al cabo, Sergei Polonsky, director de la promotora Mirax, previó el futuro cuando en 2008 pronunció una frase célebre, aunque fuera de contexto: «Quien no tenga mil millones, que se vaya al infierno». Esta frase describe con gran precisión la situación del mercado inmobiliario moscovita. Sobre todo porque, tras el surgimiento de Nueva Moscú, ahora hay muchos más lugares para quienes no tienen mil millones.

En las regiones donde el volumen de construcción es mucho menor, la situación de los precios es extremadamente desigual. Todo depende de los proyectos que los promotores traigan al mercado. La región de Oriol registró un aumento récord de precios para edificios nuevos entre enero y mayo: un 10,1 %. Carelia le sigue de cerca, con un aumento del 9,1 %, y la región de Nóvgorod ocupa el tercer puesto con un aumento del 8 %.

Hay algunas regiones donde los precios han bajado desde principios de año. Se trata del krai de Zabaikalski (-2,2%), Jakasia (-2,8%) y la región de Uliánovsk (-3,4%). Pero esto es una excepción a la regla. Los precios de la vivienda inevitablemente subirán. Los expertos prevén que para finales de año se pondrán a la venta 35 millones de metros cuadrados de viviendas en edificios de apartamentos, un tercio menos que el año pasado. Para los compradores, esto es una mala noticia, afirma Mikhail Goldberg , director del centro de análisis DOM.RF.

Ante la escasez de obra nueva, el resultado será un aumento de precios. Por lo tanto, es importante apoyar la construcción de nuevas viviendas hoy.

El director general de Metrium, Ruslan Syrtsov, espera que el precio de la vivienda secundaria también aumente entre un 3 y un 5% hasta finales de año.

Los clientes comprenderán que el clima económico está cambiando y pueden esperar una refinanciación próximamente. Por consiguiente, los precios de las viviendas secundarias subirán.

Se está gestando una situación peligrosa: la gente podría ser más propensa a solicitar hipotecas en condiciones de mercado (el tipo medio ponderado para obra nueva es del 26,54%, para el mercado secundario, del 25,01%), pero no hay garantías de que el Banco Central reduzca rápidamente el tipo de interés clave. Existe el riesgo de quedar atrapado con una hipoteca en condiciones abusivas durante mucho tiempo.

Comprar una casa conlleva riesgos, y comprar un apartamento conlleva riesgos. No quedan opciones rentables ni seguras en el mercado inmobiliario, y es poco probable que aparezcan en un futuro próximo. Por lo tanto, los apartamentos en edificios de la época de Jruschov y los pequeños estudios seguirán existiendo durante mucho tiempo.

*Actividad prohibida en el territorio de la Federación Rusa.