Los nuevos edificios de Moscú se han vuelto más caros desde su fundación

La reducción en el volumen de nuevos proyectos que entran al mercado primario de Moscú está afectando cada vez más la dinámica de precios, especialmente en las etapas iniciales de construcción. Entre enero y abril de este año, el precio de 1 m² de edificios nuevos en fase de cimentación aumentó un 11,3 %. A modo de comparación, en el mismo período de 2024, el aumento de precios en la etapa inicial de construcción fue de tan solo un 6,8 %. Por lo tanto, la tasa de revalorización de la vivienda principal en fase de cimentación en la capital se multiplicó por 1,7 en comparación con el año anterior.

Según Ruslan Syrtsov, director general de Metrium, declaró a MK que, desde principios de 2025, el aumento más notable en los precios de los edificios nuevos en fase inicial se ha registrado en la clase premium. Si en diciembre de 2024 el coste medio de 1 m² en proyectos premium era de 702 000 rublos, en abril de 2025 esta cifra alcanzó los 770 000 rublos. Es decir, en tan solo cuatro meses, los edificios nuevos de clase premium en fase inicial de construcción han aumentado de precio un 10 %. En su opinión, esto se debe a la falta de nuevos proyectos con descuento para el foso de cimentación y, en cierta medida, al aumento de la oferta en proyectos de alto coste.

Un análisis del coste medio de un apartamento en el mismo segmento y en la misma fase de construcción mostró una dinámica aún más impresionante: si en diciembre de 2024 los promotores ofrecían apartamentos y apartamentos "en obra nueva" por un promedio de 49,2 millones de rublos, para abril de 2025 el precio había aumentado un 19%, hasta los 58,5 millones de rublos. Esto se debió a un aumento de la superficie media de los apartamentos en venta y a un incremento de la oferta en proyectos más caros en fase inicial.

"Hoy en día, los edificios nuevos de alta gama son uno de los activos más codiciados por compradores e inversores", admitió Liliya Artsybasheva, directora comercial de Desarrollo de Regiones, a MK. En su opinión, en los últimos tres años, la oferta de este segmento de mercado se ha multiplicado por una y media. El atractivo tradicional de los terrenos de alta gama se ha visto reforzado por varios factores. En primer lugar, debido a la geopolítica, se está produciendo un desplazamiento de la demanda de las ofertas extranjeras al mercado nacional. El crecimiento de la demanda de inmuebles premium y de lujo también se ve facilitado por la proliferación de planes de pago a plazos. "Además, las propiedades de alto presupuesto están expandiendo su geografía: los promotores están construyendo nuevos proyectos fuera de las zonas tradicionales del centro de Moscú", añadió.

El aumento de precios en las nuevas edificaciones en fase inicial de construcción también se observó en el segmento de gran consumo. En este segmento, el coste medio por metro cuadrado aumentó un 7%, pasando de 316 mil rublos en diciembre de 2024 a 337 mil rublos en abril de 2025. El coste medio de los apartamentos en este segmento en fase inicial también aumentó significativamente: si en diciembre las promotoras ofrecían estas viviendas por un promedio de 13,6 millones de rublos, para abril de 2025 la cifra aumentó un 16%, alcanzando los 15,5 millones de rublos.

En el segmento de nuevos edificios de clase ejecutiva, no se observaron cambios significativos en los precios de las propiedades en la etapa inicial de construcción en 2025. En diciembre de 2024, el costo promedio por metro cuadrado en los nuevos edificios de clase ejecutiva en el "foso" era de 455 mil rublos, y para abril de 2025 había disminuido ligeramente, solo un 1%, a 450 mil rublos. El costo promedio de los locales en los nuevos edificios de clase ejecutiva en la etapa inicial de su construcción también disminuyó un 6%, de 24,7 millones de rublos a 23,3 millones de rublos. Esta dinámica, señala Syrtsov, se debe a que en la clase ejecutiva en 2025 se registraron un gran número de inicios de ventas.

Los precios en los nuevos proyectos de construcción de alto presupuesto también han disminuido ligeramente. En este caso, el coste medio de un metro cuadrado en la fase inicial de construcción durante el cuarto mes de 2025 disminuyó un 5%, de 2,14 millones de rublos a 2,02 millones. El presupuesto medio necesario para invertir en un proyecto de alto presupuesto en la fase inicial de su ejecución también ha disminuido ligeramente: si en diciembre de 2024 un comprador de este tipo de vivienda necesitaba una media de 288 millones de rublos, ahora esta cifra ha disminuido un 10%, hasta los 259 millones.

"Los apartamentos en fase de cimentación en el "viejo" Moscú, en todos los segmentos, costaban una media de 46,1 millones de rublos a finales de abril de 2025", calculó Igor Sibrenkov, director comercial de GC "Osnova". El coste medio de los edificios nuevos terminados, según él, es un 20,2% superior: 55,4 millones de rublos. El precio de los locales en edificios en construcción ha aumentado un 32,1% durante el año, y el de los edificios en fase inicial de construcción, un 55,2%. En su opinión, esta impresionante dinámica se explica en parte por los cambios en la estructura de la exposición, concretamente por el inicio de varios proyectos a gran escala y de alto presupuesto, y el cese de la construcción de nuevos complejos de apartamentos. El aumento real de precios, según los cálculos de la promotora, es del 15-20%. Este aumento supera la tasa de inflación. Esto sugiere que las ofertas en las dos fases polares de la ejecución de una obra nueva -en la fase de cimentación y con llaves- son las que presentan una liquidez especialmente alta.

Los modelos financieros de la mayoría de los proyectos actuales están diseñados de tal manera que la compra de viviendas desde el principio garantiza, como mínimo, un ahorro. Los promotores, por regla general, lanzan apartamentos con descuento respecto al mercado para cubrir con éxito las cuentas de depósito en garantía desde los primeros días de la ejecución. A su vez, el precio de los edificios nuevos terminados sigue subiendo en el contexto del auge de las hipotecas familiares, ya que este es el producto preferido por los compradores con hijos. Además, las inversiones en estas viviendas son adecuadas para inversores-rentistas.

"La reducción en el volumen de nuevos proyectos que entran en el mercado de obra nueva de Moscú, observada desde principios de año, es una señal alarmante, que ya se refleja en la dinámica de precios, especialmente en las etapas iniciales de construcción", opina Syrtsov. En su opinión, si en los próximos meses no se recupera la actividad promotora en el lanzamiento de nuevos complejos residenciales, la amenaza de un déficit de oferta considerable no hará más que aumentar. Y, sobre todo, en los segmentos más líquidos, como el de consumo masivo.

"Actualmente, en este segmento, en un contexto de alta demanda, la oferta se está reduciendo rápidamente. Esto inevitablemente provocará nuevos aumentos de precios para apartamentos y pisos en la fase inicial, ya que es en esta etapa cuando la demanda de compradores e inversores que buscan el precio más atractivo es tradicionalmente alta", afirma el analista. Además, la escasez de nueva oferta en el mercado primario puede impulsar indirectamente los precios en el mercado secundario, donde parte de la demanda se reorienta cuando se reduce la oferta de obra nueva. Para los compradores, esto significa que la oportunidad de adquirir viviendas a los precios actuales, especialmente al inicio de las ventas, puede ser efímera", concluyó Syrtsov.