Lo que hay que saber sobre el intento de Trump de sacar a bolsa a Fannie Mae y Freddie Mac

El presidente Trump dijo esta semana que podría sacar a bolsa a las entidades crediticias Fannie Mae y Freddie Mac, poniendo fin a 17 años de control federal sobre dos partes centrales del mercado inmobiliario estadounidense, una decisión que fue aplaudida por el aliado de Trump y destacado inversor de Wall Street Bill Ackman.

Poner fin a la tutela de Fannie Mae y Freddie Mercury —que garantizan hipotecas por valor de billones de dólares— sería complicado, y sus críticos lo consideran arriesgado. Un plan para hacerlo durante el primer mandato de Trump no se concretó . Sin embargo, el presidente afirma que decidirá "próximamente" si lo vuelve a intentar, señalando la recuperación de la rentabilidad de las empresas desde su intervención gubernamental en 2008.

"Fannie Mae y Freddie Mac lo están haciendo muy bien, están generando mucho EFECTIVO, y parece que es el momento adecuado", escribió Trump en Truth Social el miércoles por la noche, lo que provocó un repunte de dos dígitos en las acciones de Fannie y Freddie al día siguiente, que cotizan en bolsa en lugar de en una bolsa importante.

La idea de que las dos empresas financiadas por el gobierno coticen en bolsa ha generado cierto apoyo durante años, con defensores que argumentan que Fannie y Freddie podrían funcionar mejor si se liberan del control federal. Liberar a Fannie y Freddie también podría beneficiar a algunos inversores que han comprado acciones de las empresas a lo largo de los años, apostando por una eventual escisión federal de los gigantes hipotecarios.

Uno de los más grandes, y el más vocal, es Ackman, cuyo fondo de cobertura, Pershing Square Capital Management, invirtió en Fannie y Freddie hace más de una década. La firma es el mayor accionista privado de Fannie, con poco más de 115 millones de acciones, según datos de S&P Capital IQ, con un valor de más de 1.200 millones de dólares al precio del viernes. Ackman declaró el jueves en una conferencia telefónica sobre resultados que Pershing Square posee alrededor de 220 millones de acciones de Fannie y Freddie en conjunto.

Otros accionistas importantes de las dos empresas son Capital Research and Management Company, que posee la mayor participación conocida en Freddie (350 millones de dólares) y la segunda mayor participación en Fannie (más de 1.000 millones de dólares), según S&P Capital IQ. Paulson & Co., fundada por el multimillonario John Paulson, también invirtió en Fannie y Freddie en algún momento, según informó el Wall Street Journal en 2021, aunque se desconoce el tamaño de su participación actual.

Desde la reelección del Sr. Trump el año pasado, Ackman ha presionado públicamente a X para que ponga fin a la tutela federal de Fannie Mae y Freddie Mercury, calificándolo de un buen acuerdo para los contribuyentes que podría generar hasta 300 mil millones de dólares para el gobierno. En enero, Pershing Square organizó una presentación titulada "El arte de la negociación" que expuso el caso con más detalle.

"A Trump le gustan los grandes acuerdos y este sería el mayor acuerdo de la historia. Confío en que lo logrará", escribió Ackman en X en diciembre .

Cuando el Sr. Trump anunció el miércoles que estaba considerando seriamente la idea, Ackman respondió en X con un emoji de pulgar hacia arriba. En la presentación de resultados del jueves, Ackman dijo: "Nos sentimos sumamente alentados por el anuncio del presidente". Ackman también afirmó el jueves que la firma desconocía cualquier plan de la administración Trump para liberar a Fannie y Freddie de la tutela.

Famoso por su estrategia de inversión activista y sus apuestas durante la pandemia , Ackman ha generado controversia en los últimos meses por sus opiniones políticas. Respaldó a Trump en 2024 y ha criticado duramente a la dirección de la Universidad de Harvard por su gestión de las protestas contra la guerra entre Israel y Hamás.

Los escépticos de la liberación de Fannie y Freddie, como la senadora demócrata Elizabeth Warren, han rechazado la idea, advirtiendo que podría beneficiar a los inversores con el riesgo de perturbar el mercado hipotecario.

"[El presidente] no ha venido al Congreso con ningún tipo de plan para Fannie Mae y Freddie Mac, y lo último que necesitamos es privatizarlas de una manera que beneficie a Wall Street mientras aumenta los precios de las viviendas para quienes ya tienen dificultades para comprarlas", dijo Warren, legisladora de Massachusetts y la demócrata de mayor rango en el comité bancario del Senado, a CBS News en un comunicado.

El portavoz de la Casa Blanca, Harrison Fields, declaró: «La Administración Trump se compromete a fortalecer la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) para impulsar la misión del presidente de restaurar el sueño de la vivienda propia para todos los estadounidenses. Cualquier medida que se esté considerando se evaluará cuidadosamente de forma segura y eficaz para cumplir con la agenda histórica del presidente».

Pershing Square, de Ackman, se negó a hacer comentarios a CBS News. La FHFA, que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, no respondió a una solicitud de comentarios.

El gobierno creó Fannie Mae y Freddie Mac —o, más formalmente, la Asociación Nacional Hipotecaria Federal y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Vivienda— en el siglo XX. Fannie Mae se remonta a la Gran Depresión. En esencia, compran hipotecas de prestamistas como los bancos y las agrupan en valores garantizados respaldados por hipotecas que pueden venderse a todo tipo de inversores, un espacio conocido como el mercado hipotecario secundario.

El objetivo de esta iniciativa es aumentar el financiamiento del sistema nacional de préstamos hipotecarios, facilitando así la compra de vivienda para familias promedio. Fannie Mae se describe a sí misma como "la columna vertebral de las hipotecas a tasa fija a 30 años".

Durante décadas, Fannie y Freddie fueron empresas que cotizaban en bolsa, aunque muchos observadores creían que operaban con una "garantía implícita" de que el gobierno intervendría si alguna de las dos se tambaleaba.

Pero tras la crisis hipotecaria que desencadenó la recesión de 2008, la administración Bush rescató a Fannie y Freddie y las puso bajo tutela federal para evitar su colapso. Desde entonces, la FHFA ha controlado de hecho a ambas empresas. Este acuerdo no se suponía que fuera permanente, pero ha durado más de una década, con ambas compañías realizando pagos de miles de millones al gobierno .

La presión para que el gobierno ponga fin a su tutela sobre Fannie y Freddie se ha estado gestando durante años. Algunos críticos consideran que estas empresas tienen un dominio injusto en el sector hipotecario y creen que desempeñan un papel que debería corresponder al sector privado . Otros partidarios de la privatización, como Ackman, argumentan que podría representar una ganancia inesperada para los contribuyentes , en parte porque, como remanente de la crisis financiera, el gobierno tiene derecho a comprar casi el 80% de las acciones de ambas empresas.

Quienes se oponen a la privatización argumentan que podría impulsar al alza las tasas hipotecarias , especialmente si Fannie y Freddie dejan de ser consideradas como entidades con respaldo gubernamental . Sin embargo, el desenlace de esto podría depender de cómo decida el gobierno poner fin a la tutela y de si aún ofrece algún tipo de garantía. La agencia de calificación crediticia Fitch Ratings afirmó que mantendría la calificación de la deuda de Fannie y Freddie de forma similar a la del gobierno estadounidense si las empresas mantienen el respaldo federal; de lo contrario, se les asignaría una calificación independiente y podrían bajar su calificación si su dominio del mercado disminuye.

El riesgo de un aumento en los costos hipotecarios podría ser un obstáculo importante en una era de tasas de interés elevadas. El secretario del Tesoro, Scott Bessent, declaró a Bloomberg a principios de este año : «Cualquier decisión que se tome en torno a una liberación segura y sólida [de Fannie y Freddie] dependerá del efecto de las tasas hipotecarias a largo plazo».

En parte por esa razón, Jaret Seiberg, analista de TD Cowen, dijo en una nota el viernes que la firma espera que la administración Trump haga cambios en Fannie y Freddie a un ritmo "más lento y deliberado" que en otros temas, como los aranceles.

"Los aranceles pueden haber impactado el mercado bursátil, pero no resultaron en aumentos inmediatos de precios en Walmart o Dollar General. En cambio, el precio de las hipotecas responderá a cada actualización y publicación", escribió Seiberg. "Eso hace que el costo político sea más inmediato y le da al presidente menos margen para modificar sus posturas, como lo ha hecho en materia comercial".

Durante su primer mandato, el Departamento del Tesoro de Trump propuso poner fin a la tutela de Fannie Mae y Freddie . Si bien la primera administración de Trump finalmente no tomó esta medida, sí introdujo algunos cambios en el funcionamiento de ambas instituciones.

En su presentación de enero, Pershing Square, de Ackman, calificó la liberación de Fannie y Freddie como la "Asignatura Inconclusa de la Primera Administración Trump". La firma presentó una posible hoja de ruta para convertir a Fannie y Freddie en empresas independientes que coticen en bolsa: sugirió realizar ofertas públicas iniciales (OPI) para 2026 para Fannie y 2027 para Freddie, y luego permitir que el gobierno federal venda sus participaciones en un plazo de cinco años.

Pero no está claro cómo, o si, la administración Trump podría implementar esta idea. En su audiencia de confirmación en el Senado a principios de este año, el director de la FHFA, William Pulte, afirmó que cualquier decisión para poner fin al control gubernamental sobre Fannie y Freddie debía ser "sumamente meditada".

"Si bien su tutela no debe ser indefinida, cualquier salida de la tutela debe planificarse cuidadosamente para garantizar la seguridad y solidez del mercado inmobiliario sin presiones al alza sobre las tasas hipotecarias", dijo Pulte.