Cosa può fare il settore immobiliare di Toronto per risolvere il grande problema dei piccoli condomini?

A Toronto, torri e torri di piccoli appartamenti riempiono un isolato dopo l'altro del centro. Le vendite di appartamenti stanno crollando in tutte le principali città canadesi, a causa dell'aumento dell'offerta e della contrazione della domanda. E le unità più difficili da vendere sono spesso le più piccole.

Secondo il Toronto Regional Real Estate Board , gli appartamenti con una camera da letto e un monolocale nell'area di Toronto hanno rappresentato il 20% delle vendite di appartamenti nell'ultimo trimestre del 2024. Le unità più grandi, come monolocali e studio, trilocali e trilocali e studio, hanno rappresentato complessivamente il 72% delle vendite.

Anche gli appartamenti con una camera da letto stanno diventando meno cari sul mercato degli affitti: l'affitto medio per un monolocale a Toronto è sceso del 5,8% su base annua, secondo i dati del sito di annunci di unità in affitto Rentals.ca, mentre in altre città canadesi il calo è ancora più marcato.

Secondo John Pasalis, agente immobiliare di Toronto, gli appartamenti con una camera da letto e i monolocali sono gli immobili più difficili da vendere nel mercato attuale.

"Soprattutto i monolocali molto piccoli, sotto i 50 metri quadrati", ha detto. "La domanda è molto bassa."

È una tendenza in ascesa da anni, secondo Christopher Wein, CEO di Equiton Developments, società di sviluppo immobiliare con sede in Ontario. Negli ultimi cinque anni, afferma, gli sviluppatori hanno costruito unità abitative troppo piccole per essere confortevoli, e le realtà del mercato si stanno adeguando al settore.

"Piccolo è fantastico dal punto di vista del prezzo, ma non se non è funzionale, fattibile o vivibile", ha detto Wein, osservando che l'industria ha capito di aver esagerato con la produzione di piccole unità. Ora, afferma, "il pendolo deve tornare indietro".

Mentre il mercato immobiliare residenziale cittadino si sta trasformando da investitori che cercano di rivendere piccole unità a scopo di lucro o di affittarle a utenti finali che desiderano effettivamente vivere negli appartamenti che acquistano, alcuni costruttori, agenti immobiliari e altri addetti ai lavori stanno rivalutando ciò che un tempo funzionava e cercando di capire come l'attuale offerta di planimetrie più piccole possa essere ripensata per soddisfare la domanda di unità più grandi. È un'opzione fattibile, secondo gli esperti, ma complicata, costosa e fortemente dipendente dalla fase di sviluppo degli edifici.

ostacoli strutturali

Wein sostiene che a volte è possibile modificare l'impronta di un condominio: in passato ha riprogettato diversi edifici in varie fasi del processo di costruzione, sia con Equiton che con altre aziende.

Ma una volta terminato un edificio, afferma, gli scambi possono essere davvero difficili da realizzare, sia che vengano effettuati da un costruttore o da un singolo proprietario di un condominio che spera di unire due unità.

"Ora si sta smontando tutto, si sta facendo una ristrutturazione", ha detto Wein. "Bisogna considerare come questo influisce non solo sull'ingegneria strutturale, ma anche su quella meccanica ed elettrica."

Gli ampliamenti richiedono l'abbattimento dei muri tra le unità, il che presenta delle difficoltà. Wein afferma che gli edifici di media altezza potrebbero avere pareti in legno o acciaio, ma la maggior parte degli edifici oltre i 12 piani richiede muri in cemento per il sostegno.

Sostiene che unire le unità nelle torri di grandi dimensioni è spesso "così complicato, così costoso e richiede così tante soluzioni ingegneristiche che non dovremmo preoccuparcene".

Nei casi in cui Wein ha rimosso le pareti, solo una parte di esse è in cemento: in questo caso, si tratta di trovare le fessure e rendere funzionale la planimetria tra i due spazi. Ma questo richiede comunque molto lavoro e si traduce in sprechi: ad esempio, smantellare una cucina completamente funzionante significherebbe che tutti quegli arredi e materiali finirebbero come scarti.

Pasalis, l'agente immobiliare, afferma che l'accorpamento di unità immobiliari avviene occasionalmente, ma soprattutto nel mercato degli appartamenti di lusso.

Secondo lui, la persona media che desidera acquistare due unità e unirle, in particolare due appartamenti già occupati anziché unità in un edificio nuovo di zecca, avrebbe probabilmente difficoltà a trovare un posto dove ciò sia possibile.

"La probabilità che due unità, adatte ad essere unite, vengano messe sul mercato esattamente nello stesso momento e siano in vendita... sarà praticamente nulla."

Problemi finanziari e burocrazia

Oltre alle difficili sfide strutturali, gli esperti affermano che nella maggior parte dei casi i conti non tornano.

Secondo Pasalis, gli appartamenti più piccoli si vendono a un prezzo più alto al metro quadro rispetto a quelli più grandi. Acquistare due piccoli appartamenti potrebbe costare circa 1,2 milioni di dollari, stima, più un costo aggiuntivo per ristrutturarli e unirli. Per una cifra simile, sottolinea, si potrebbe acquistare una casa bifamiliare nel centro di Toronto e, naturalmente, costerebbe molto meno acquistare semplicemente un appartamento prefabbricato con più camere da letto.

L'unico modo in cui questa opzione potrebbe diventare praticabile è se il prezzo dei piccoli appartamenti scendesse in modo significativo e le unità più grandi con due o tre camere da letto mantenessero il loro valore, afferma Pasalis, poiché le persone che acquistano e ristrutturano appartamenti guadagnerebbero effettivamente qualcosa dal loro investimento.

Helen Stopps, professoressa associata di scienze dell'architettura alla Toronto Metropolitan University, afferma che anche se gli acquirenti riuscissero a sostenere il prezzo e le ingenti ristrutturazioni necessarie per unire i condomini più piccoli a quelli più grandi, la burocrazia potrebbe comunque bloccare la costruzione.

I condomini sono costruiti secondo un modello di proprietà condivisa, in cui i condomini possiedono le loro singole unità ma investono e prendono decisioni sull'edificio nel suo complesso come gruppo. La maggior parte dei lavori di costruzione nei condomini deve essere approvata dal consiglio di condominio che sovrintende alla gestione dell'edificio, il che, secondo Stopps, può rendere questo tipo di ristrutturazione "incredibilmente difficile".

I casi in cui ha più senso è su larga scala, quando le persone non vivono nell'edificio, afferma. Questo significa o nella fase di pre-costruzione, quando il costruttore ha ancora il controllo, o in edifici vuoti in cui una singola azienda o un collettivo ha acquistato l'intero condominio.

Cosa succederà allora a queste unità?

Anche se le piccole unità immobiliari restano sul mercato per un po', Stopps afferma che alla fine verranno vendute o affittate, anche se sottolinea che i prezzi potrebbero dover scendere notevolmente prima che ciò accada.

In un certo senso, questo significa lavorare su uno spazio piccolo per renderlo più vivibile. Pareti divisorie mobili, mobili riconfigurabili e unità di stoccaggio esterne potrebbero rendere gli spazi più piccoli più funzionali, suggerisce Stopps. Aggiungere più servizi condivisi o spazi pubblici ai condomini, afferma, potrebbe anche aiutare le persone ad ottenere lo spazio extra di cui hanno bisogno.

Stopps afferma inoltre che spetta ai governi provinciali o comunali incentivare gli sviluppatori edili a costruire alloggi più vivibili.

Permettere agli sviluppatori di "fare quello che vogliono per massimizzare i profitti" è uno dei motivi per cui siamo finiti con così tanti piccoli appartamenti, afferma Stopp, sottolineando che poiché le unità più piccole possono essere vendute a un prezzo maggiore al metro quadro, è proprio questo che gli sviluppatori scelgono di costruire.

Secondo lei, un "bonus di densità" da parte del governo o una riduzione delle spese di sviluppo per i condomini progettati con unità più grandi potrebbero aiutare a dissuadere gli sviluppatori dalle micro-unità.

Gli sviluppatori rispondono alla domanda degli acquirenti

Per quanto riguarda lo sviluppo, Wein afferma che lui e altri sviluppatori hanno iniziato a modificare i progetti futuri, ove necessario, per realizzare unità più grandi in risposta alla domanda degli acquirenti.

Osserva che il progetto di Equiton al numero 875 di The Queensway a Toronto ne è un ottimo esempio. Progetti, zonizzazione e approvazione erano già stati completati quando Wein, a quanto dice, è tornato al tavolo da disegno dopo essersi reso conto che le unità erano troppo anguste e non corrispondevano alle esigenze degli acquirenti.

Il progetto, la cui apertura è prevista per il 2027, conterà ora 152 unità anziché 179, con ogni unità più grande di circa il 10%.

Wein sostiene che si tratti di una mossa intelligente, dato che la richiesta di spazi più ampi non sembra destinata a scemare.

"È molto meglio [adattarsi ora] piuttosto che andare avanti e sperare che le condizioni del mercato cambino".