De keerzijde van verdichting: in Zürich werden tussen 2015 en 2020 meer dan 14.000 huurders met een vaste huurwoning ontheemd

Het woningtekort is een van de grootste uitdagingen van Zwitserland. Woonruimte is vooral gewild in steden, maar ruimte is schaars. Nieuwe gebouwen op spreekwoordelijke groene plekken zijn zeldzaam; zelfs verlaten industrieterreinen zijn op veel plaatsen al bebouwd. Vaak is er maar één manier om dringend noodzakelijke woningen te creëren: verdichting van bestaande wijken.

Maar wat betekent dit voor de mensen die er nu wonen? En voor de sociale diversiteit in de wijken? Eennieuwe studie van de ETH Zürich, in opdracht van het Federaal Bureau voor Volkshuisvesting (FWO), biedt de eerste uitgebreide, datagedreven analyse. Het laat zien dat binnenstedelijke ontwikkeling weliswaar nieuwe woningen oplevert, maar ook de sociale structuur verandert. En het verdringt degenen die de nieuwe huren niet kunnen betalen.

In de vijf grootste agglomeraties – Bazel, Bern, Genève, Lausanne en Zürich – werden tussen 2020 en 2023 aanzienlijk meer appartementen gebouwd dan aan het begin van het millennium. In Genève is het jaarlijkse aantal nieuwe appartementen meer dan verdubbeld. In Bazel, Lausanne en Bern steeg het zelfs met 45 procent. Alleen in Zürich daalde het netto aantal nieuwe appartementen licht. Genève loopt ook voorop wat betreft de groei van het woonoppervlak: de woonoppervlakte groeide daar met 1,18 procent per jaar, vergeleken met slechts 0,66 procent in Zürich.

Verdichting wordt voornamelijk bereikt door vervangingsbouw: oude woongebouwen worden gesloopt en vervangen door grotere nieuwbouw. ​​Waar begin jaren 2000 slechts ongeveer één op de tien nieuwbouwwoningen een dergelijke vervanging was, is dat nu bijna tweederde in Zürich en meer dan de helft in Bazel, Lausanne en Genève.

Structurele verandering gaat gepaard met maatschappelijke onrust. De studie levert het eerste statistische bewijs van de mate waarin vervangende gebouwen en complete renovaties huishoudens met een laag inkomen uit hun buurten verdrijven. Verdreven huishoudens worden gedefinieerd als huishoudens die minstens drie jaar in een gebouw hebben gewoond en één tot twee jaar vóór de sloop of renovatie zijn verhuisd – meestal als gevolg van een leegstandsmelding.

Vóór de sloop behoorde ongeveer 30 procent van de bewoners tot de buurt met de laagste inkomens. Na de nieuwbouw is dit aandeel gedaald tot ongeveer 12 procent. Tegelijkertijd is het aandeel huishoudens met een hoog inkomen aanzienlijk toegenomen. Ouderen en huishoudens met een laag inkomen worden onevenredig hard getroffen door de verhuizing. De auteurs benadrukken dat deze verschuiving niet alleen kan worden verklaard door de algemene ontwikkeling van de buurt – deze houdt direct verband met de bouwkundige ingrepen.

De maatschappelijke gevolgen van verdichting zijn echter niet overal even duidelijk. Volgens de studie raakten in Zürich tussen 2015 en 2020 meer dan 14.000 huurders met een vaste verblijfsvergunning ontheemd – wat overeenkomt met 1,02 procent van de bevolking. In Genève bedroeg dat aantal in dezelfde periode slechts 467 personen, oftewel 0,08 procent, ondanks het feit dat daar ook gebouwd wordt.

Er zijn verschillende redenen waarom er in Genève minder mensen ontheemd raken. Ten eerste worden er voor elk gesloopt appartement gemiddeld bijna vier nieuwe gebouwd. In Zürich is dat aantal nauwelijks groter dan één. Van echte verdichting is daar dus nauwelijks sprake.

Ten tweede worden eengezinswoningen in Genève vaker vervangen door grotere appartementencomplexen. Dit creëert nieuwe woonruimte zonder dat veel huurders er last van hebben. In Zürich daarentegen vervangen nieuwe appartementencomplexen meestal oude – met een overeenkomstig groter verdringingseffect.

Er zijn ook verschillen in de manier waarop met bestaande gebouwen wordt omgegaan. Genève maakt relatief vaak gebruik van uitbreidingen, d.w.z. het toevoegen van extra verdiepingen aan bestaande gebouwen. Dergelijke ingrepen vinden plaats zonder aankondiging van beëindiging. In Zürich daarentegen wordt ongeveer vier keer vaker gesloopt dan toegevoegd, wat de kans op sociale verdringing aanzienlijk vergroot.

Deze verschillende strategieën hebben invloed op de sociale structuur. In Zürich ligt het mediane inkomen van huishoudens in nieuwbouwwoningen ongeveer 75 procent hoger dan dat van huurders die hun woning moeten verlaten. In Genève bedraagt ​​het verschil slechts 17 procent.

Het onderzoek toont duidelijk aan dat het type verdichting bepalend is voor de sociale gevolgen. Wanneer bestaande huurblokken worden vervangen door nieuwe, neemt het risico op verdringing toe – vooral als er slechts een beperkt aantal appartementen wordt bijgebouwd. Wanneer verdichting echter efficiënt wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld door het verbouwen van eengezinswoningen of het toevoegen van extra verdiepingen, blijft de sociale samenstelling stabieler.

Volgens de auteurs blijven het veiligstellen van betaalbare woningen en het bevorderen van wijken met gemengd gebruik belangrijke uitdagingen. Sommige steden beschikken al over instrumenten om betaalbare woningen te beschermen. In Zürich en Genève bijvoorbeeld bestaan ​​er regels die een deel van de betaalbare woningen in vervangende gebouwen verplicht stellen of non-profit woningbouw stimuleren. Volgens de studie moet de impact hiervan verder worden onderzocht.