Wat u wel en niet moet doen: houd uw ogen open bij het kopen van onroerend goed in Spanje

Het is ook belangrijk om te controleren of alle bestaande gebouwen van het onroerend goed dat u koopt, geregistreerd staan in het kadaster en legaal zijn gebouwd, met de benodigde bouwvergunningen.

Zogenaamd illegale bouwwerken komen veel voor in Spanje, vooral in de zuidelijke kustgebieden. In veel gevallen is er in het verleden al een bouwvergunning voor een klein bouwproject verkregen. Na latere renovaties en uitbreidingen is er echter weinig tot geen spoor meer van de oorspronkelijke constructie over, waardoor de gehele ontwikkeling als illegaal wordt geclassificeerd.

Het ontbreken van de benodigde bouwvergunningen voor een deel of de gehele ontwikkeling leidt later vaak tot problemen met de Spaanse autoriteiten, met als gevolg dat de koper hoge boetes en/of, in individuele gevallen, een sloopbevel kan krijgen.

In veel gevallen worden investeerders geconfronteerd met de noodzaak om vervolgens tijdrovende en kostbare procedures te doorlopen om bestaande structuren te legaliseren (regularisatie). Dit kost vaak veel tijd en moeite en verhoogt bovendien de initiële investeringskosten aanzienlijk.

Informeer u vooraf over mogelijke toekomstige ontwikkelingen, bijvoorbeeld over geplande verbouwings- en uitbreidingswerkzaamheden en over het beoogde gebruik. Laat u vervolgens door een bevoegde jurist informeren en controleren.

Hetzelfde geldt voor vergunningen en exploitatievergunningen, bijvoorbeeld voor de exploitatie van vakantieparken of hotels en de verhuur van appartementen voor toeristische doeleinden. Zonder de juiste vergunningen en vergunningen, die regelmatig lokaal door het stadsbestuur (Ayuntamiento) worden afgegeven, is legaal gebruik van bedrijfspanden doorgaans niet mogelijk.

Notariële koopovereenkomst en andere overeenkomsten

Net als in Duitsland worden koopovereenkomsten voor onroerend goed notarieel bekrachtigd. De notariële bekrachtiging door een Spaanse notaris vormt de wettelijke basis voor de latere inschrijving van de koper in het Spaanse kadaster (Registro de Propiedad).

Maar wees voorzichtig! Zelfs privé geschreven koopovereenkomsten (Contratos privados de compraventa) of overeenkomsten die vaak door makelaars of zogenaamd onafhankelijke vastgoedexperts aan een potentiële koper worden voorgelegd, kunnen een verplichting tot aankoop van een woning creëren. In tegenstelling tot Duitsland vereisen koopovereenkomsten voor onroerend goed in Spanje geen formele vorm.

Vaak leggen lokale makelaars of vastgoedconsulenten die voor Spaanse projectontwikkelaars en vastgoedontwikkelaars werken, potentiële kopers overeenkomsten voor die bekend staan als reserveringsovereenkomsten, kooporders, koopopties of iets dergelijks.

Deze overeenkomsten zijn vaak zo gestructureerd dat de koper zich met zijn handtekening verbindt tot de aankoop en tot het verrichten van betalingen aan de makelaar of ontwikkelaar, ongeacht of er vervolgens een notariële koopovereenkomst wordt gesloten. In veel gevallen kan een koper die meent slechts een juridisch niet-bindende koopintentieverklaring af te leggen, zich alleen aan een bestaande koopverplichting onttrekken door boetes en schadevergoedingen te betalen.

Zelfs als de makelaar of de verkoper aanbiedt om een advocaat in te schakelen die de aankoop voor de koper regelt, is voorzichtigheid geboden. Makelaars, verkopers en advocaten werken in Spanje vaak nauw samen. Dit geldt vooral als de potentiële koper uit het buitenland komt en niet bekend is met de Spaanse regelgeving en gebruiken.

In deze situatie mag men er niet van uitgaan dat de advocaat die door de makelaar of verkoper wordt doorverwezen, consequent de belangen van zijn of haar daadwerkelijke cliënt, de koper, zal behartigen. Deze advocaat zal zich waarschijnlijk ook verplicht voelen jegens de makelaar of verkoper die hem of haar het mandaat geeft.

Betaling van de aankoopprijs en belastingen

De aankoopprijs wordt in Spanje betaald via bankoverschrijving of via door Spaanse banken uitgegeven bankcheques (Cheques bancarios).

De voorheen gebruikelijke praktijk om een deel van de koopprijs contant te betalen tijdens de notariële akte, is door de Spaanse wetgever grotendeels verboden na de financiële en vastgoedcrisis van 2009/2010. Tegenwoordig moet de Spaanse notaris die de notariële bekrachtiging van het koopcontract voor onroerend goed verricht, het bewijs leveren van de betaling van de volledige koopprijs door middel van het overleggen van de juiste betalingsdocumenten. 'Koffiepauzes' tijdens de notariële bekrachtiging, waarbij contant geld van eigenaar wisselde, behoren tot het verleden.

De aankoop en verkoop van onroerend goed in Spanje leidt altijd tot belastingverplichtingen bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). De koper van het onroerend goed is verplicht om belastingaangifte te doen voor de aankoop in Spanje. Het principe van zelfbeoordeling (autoliquidación) is van toepassing.

Dit klinkt in eerste instantie eenvoudig en praktisch, maar het betekent ook dat elke huizenkoper verantwoordelijk is voor het opstellen van een belastingaangifte en het indienen hiervan bij het betreffende Spaanse belastingkantoor. Een bewijs van betaling van de verschuldigde belastingen over de aankoop van het onroerend goed is een vereiste voor de registratie van de koper als eigenaar in het kadaster (Registro de Propiedad).

Opties voor belastingplanning

De belastingdruk is een belangrijke factor voor elke vastgoedbelegger, en ook voor particulieren, bij de evaluatie van hun investering. In Spanje speelt het feit dat de belastingen die doorgaans worden geheven bij vastgoedtransacties (overdrachtsbelasting, inkomstenbelasting, vermogenswinstbelasting) sterk variëren per regio een belangrijke rol.

Dit geldt ook voor onroerendgoedbelastingen die pas na de verwerving van kracht worden, zoals de vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) en de zogenoemde vermogensbelasting, die geldt voor vermogenscategorieën met een waarde van meer dan drie miljoen euro.

In Spanje geldt voor buitenlanders en niet-ingezetenen bij vastgoedtransacties het principe dat zij kunnen kiezen of zij de nationale belastingtarieven hanteren of die van de autonome regio's, bijvoorbeeld Andalusië, de Balearen of Catalonië, om hun transacties te belasten.

Dit keuzerecht dat een koper van onroerend goed in Spanje heeft, betekent echter ook dat in het kader van het due diligence-proces de belastingdruk bij de aankoop van onroerend goed tweemaal moet worden berekend (vergelijkende berekeningen) om te bepalen welke optie het gunstigst is voor het eigen project.

Samenvatting

Bovenstaande schetst de basisprincipes van het kopen van een woning in Spanje en de valkuilen die zich vaak voordoen. Dit artikel is echter niet bedoeld als vervanging, en kan ook niet, individueel advies en vertegenwoordiging vervangen, waarmee idealiter al vroeg wordt begonnen. Daarom is het voor vastgoedbeleggers raadzaam om een gekwalificeerde en onafhankelijke advocaat te raadplegen zodra ze overwegen om een woning in Spanje te kopen.

Over de auteur:

Bernhard Idelmann is gepromoveerd in de rechten (dissertatie over Duits-Spaans ondernemingsrecht). Hij adviseert en ondersteunt family offices, investeerders en vermogende particulieren uit de DACH-regio bij hun investeringen in Spanje. Het in Düsseldorf gevestigde kantoor, met kantoren in Madrid en Palma de Mallorca, is gespecialiseerd in Spaanse transacties.