De ontwikkeling van appartementen stagneert en dekt slechts 20% van de huidige vraag.

Spanje bouwt woningen in een mager tempo van 127.000 appartementen per jaar, waardoor het onmogelijk is om het probleem van toegang tot fatsoenlijke woningen in de komende jaren op te lossen. De Spaanse centrale bank schat het tekort momenteel op ongeveer 600.000 woningen, maar het zal blijven toenemen omdat de bouwsector niet meer kan bouwen. Er is dus een tekort aan woningen, en het huidige aanbod dekt amper 20% van de vraag.

De woningbouw in Spanje is de afgelopen jaren licht gegroeid, maar is nog lang niet op het hoogtepunt van de zeepbel. Het piekaantal recente vergunningen werd bereikt in 2024, met de eerder genoemde 127.000, en het tempo voor het huidige jaar is vergelijkbaar, met 56.000 goedgekeurde vergunningen tot en met mei, volgens bouwcijfers van het Ministerie van Transport, gebaseerd op informatie van de verenigingen van technisch architecten. Het piekjaar voor de sector was 2006, toen er 865.000 woningen werden goedgekeurd voor de bouw. Momenteel wordt dus amper 15% van de twee decennia geleden gebouwde woningen ontwikkeld. In 2024 waren de vergunningen gelijk aan die in september 2006.

Projectontwikkelaars klagen dat de Grondwet de bouw vertraagt en duurder maakt.

De ontwikkeling van een woningbouwproject is momenteel een veeleisend proces dat jaren kan duren. Pedro Fernández-Alén, voorzitter van de Nationale Bouwfederatie (CNC), stelt dat "stedelijke ontwikkeling in Spanje gemiddeld zeven tot negen jaar duurt, hoewel het in sommige gevallen wel twintig jaar kan duren." Met andere woorden, zelfs als de bouwsector kan versnellen en vergelijkbare cijfers als aan het begin van deze eeuw kan bereiken om aan de grote vraag te voldoen, zullen nieuwe woningen op zijn vroegst in het volgende decennium op de markt komen.

Xavier Vilajoana, voorzitter van de Spaanse Vereniging van Bouwontwikkelaars (APCE), wijst op de Grondwet als een van de grootste obstakels. "De regelgeving verhindert momenteel niet alleen dat je verdergaat als er een rapport ontbreekt of als er een probleem is, maar brengt de stedenbouwkundige planning ook terug naar de oorspronkelijke staat. Het staat je niet toe om het te corrigeren en verder te gaan", klaagt de CEO van Euroconstruct. Hierdoor vertraagt de woningbouw en wordt de bouw duurder, omdat bedrijven moeten financieren met behulp van hefboomwerking, die ze uiteindelijk aan de koper doorgeven.

Vilajoana voegt eraan toe dat het gebrek aan politieke wil zich niet alleen richt op de behandeling van de Grondwet (de PP en PSOE hebben in het Congres een veto uitgesproken over de initiatieven van hun rivaal), maar ook voelbaar is bij regionale en gemeentelijke overheden. "Als je niet horizontaal kunt groeien, kun je verticaal groeien; er is echter geen consensus om lokale regelgeving aan te passen om verticaal te kunnen uitbreiden," merkt hij op. Om de woningbouw te deblokkeren, wijst de zakenman erop dat er ook bestaande oplossingen op tafel liggen, zoals de Interior Reform Areas (ARE), hoewel die wel gemoderniseerd moeten worden. Een ander politiek probleem zijn investeringen in infrastructuur. "De druk neemt toe in grote steden, en dat drijft hun grootstedelijke gebieden. We moeten de mobiliteit verbeteren, zodat woon-werkverkeer niet buitensporig lang duurt," concludeert Vilajoana.

Hoewel de woningbouwproductie niet is aangetrokken, is de markt aan het opwarmen met de beste cijfers ooit, op het niveau van de vastgoedbubbel. In de eerste zes maanden van het jaar werden 360.000 woningen verkocht (een stijging van 20%). En de huizenmarkt zal nog verder onder druk komen te staan, omdat de huishoudens blijven groeien. Het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) schat dat er de komende 15 jaar bijna 3,7 miljoen gezinnen in Spanje bijkomen als de huidige bevolkingsgroei, gedreven door immigratie, aanhoudt. Madrid en Barcelona zijn twee van de Europese steden met de grootste bevolkingsgroei, aldus Eurostat.

De nieuwe vraag brengt ook uitdagingen met zich mee op het gebied van woningkenmerken. Het INE (Nationaal Instituut voor de Statistiek en de Volkstelling) geeft aan dat de momentopname van de toekomstige woningbouw in het land laat zien dat er in 2039 7,7 miljoen eenpersoonshuishoudens zullen zijn, een derde van het totaal. De woningvoorraad die nu wordt gebouwd, is onveranderd ten opzichte van 2006, aangezien in beide gevallen 80% van de vergunningen voor appartementen in flatgebouwen is, en de gemiddelde oppervlakte is zelfs gegroeid ten opzichte van de bubbel, tot meer dan 100 vierkante meter.

Ook de bouwsector kampt met een tekort aan arbeidskrachten. In zijn hoogtijdagen telde de sector 2,5 miljoen werknemers; nu zijn dat er 1,5 miljoen, en nadert het aantal geregistreerde werklozen de 200.000, volgens de Arbeidskrachtenenquête. "Het aantal benodigde werknemers is zo groot dat het probleem niet van de ene op de andere dag kan worden opgelost", klaagt Daniel Cuervo, algemeen directeur van projectontwikkelaar Vía Ágora.

Om te proberen oplossingen te vinden, keurde de regering in mei het Plan voor de Industrialisatie van de Woningbouw (PERTE) goed, met een budget van 1,3 miljard euro. De sector pleit voor het stimuleren van de bouw van delen van het vastgoed (gevels, muren of badkamers) in fabrieken, zoals Aedas Homes en Vía Ágora al doen. Maar de ontwikkeling van deze industrie kost ook tijd, gezien de toenemende vraag naar woningen.