Dalende waarderingen stijgen: Wat gebeurt er als u en uw hypotheekverstrekker het niet eens worden over de waarde van een huis?

Volgens makelaars hanteren hypotheektaxateurs steeds vaker een prijskaartje aan huizen dat veel lager ligt dan de huizen daadwerkelijk waard zijn. Ze noemen deze praktijk 'afschuwelijk'.

Makelaars in de sector geven aan dat taxateurs extra voorzichtig zijn geworden met hun schattingen, terwijl de huizenprijzen juist dalen.

Bij de hypotheektaxatie wordt beoordeeld of het onroerend goed voldoet aan de criteria van de geldverstrekker en of het waard is wat de koper ervoor wil betalen.

Vaak gaat de taxateur niet eens naar binnen, maar rijdt er gewoon langs of zoekt online naar een woning.

De taxateur baseert zijn beoordeling op soortgelijke huizen in de omgeving die al verkocht zijn.

De zogenaamde 'dalwaarderingen' vormen een probleem omdat ze ertoe kunnen leiden dat een hypotheekverstrekker een hypotheekaanbod afwijst, of dat een huizenkoper of -verkoper opnieuw over de prijs moet onderhandelen of meer moet lenen.

Adam Stiles, directeur bij hypotheekadviseur Helix Financial Partners in Londen, zegt dat de huizen van drie van zijn klanten de afgelopen weken met meer dan £ 1 miljoen in waarde zijn gedaald.

'We hebben de laatste tijd een paar vreselijke taxaties gehad', zei Stiles. 'Een taxateur kwam langs om twee voltooide nieuwbouwwoningen te taxeren en gaf een waarde van £ 1,7 miljoen.

'We hebben de deal vervolgens voorgelegd aan een andere geldverstrekker, die een andere taxateur inschakelde die de panden twee weken later op £ 2,8 miljoen waardeerde. Dat is een waardeverschil van £ 1,1 miljoen en dat is gewoonweg belachelijk.

'In een ander voorbeeld was een vrijstaande woning in het beste Londen, geschat op £ 3 miljoen, £ 1,4 miljoen waard. Dit nadat eerdere taxateurs akkoord waren gegaan met de schattingen van de lener.

'Er moet meer verantwoording worden afgelegd en er moeten middelen zijn voor onpartijdig beroep.'

Jack Tutton, directeur bij SJ mortgages, een makelaarskantoor in Fareham, zei ook dat dalende waarderingen steeds vaker voorkomen.

'We hebben een hoger aantal waardedalingen gezien dan we in lange tijd hebben meegemaakt. Onlangs heeft een taxateur in maart een waarde van £ 250.000 vastgesteld op een woning, om deze in juni te verlagen naar £ 225.000.

'Ik ken geen enkele plek in het Verenigd Koninkrijk waar de huizenmarkt in zo'n korte tijd met 10 procent is gekrompen. Als dat wel zo was geweest, zouden veel mensen in ernstige problemen zijn gekomen.'

Hij geeft toe dat makelaars en verkopers soms de waarde van een woning opdrijven, maar over het algemeen zijn het volgens hem de taxateurs die 'overdreven voorzichtig' zijn.

Volgens hem komt dat door de ‘stagnerende’ huizenmarkt.

Vastgoedontwikkelaar Kundan Bhaduri van The Kushman Group, een bouwbedrijf in Kent, schat dat de helft van de verkopen waarbij hij betrokken is, gepaard gaat met een onderwaardering van het onroerend goed.

'In mijn deel van Kent, waar ik doorgaans panden ontwikkel met een waarde van minder dan £ 500.000 per stuk, is het hypotheektaxatieproces veranderd van een professionele dienst in een spelletje Russisch roulette,' zei hij.

'Bijna de helft van alle vastgoedtransacties heeft te maken met dit fenomeen. De gemiddelde waardedaling in het zuidoosten van het land zorgt voor een duizelingwekkende daling van £ 11.000 van de overeengekomen verkoopprijs.

'Vorige maand werd een tweekamerappartement met terras in Ashford, dat voor £ 325.000 was overeengekomen, door de taxateur van de geldverstrekker getaxeerd op £ 290.000. Hierbij werd "marktonzekerheid" aangehaald, ondanks dat drie identieke aangrenzende panden in de voorgaande drie maanden voor hogere prijzen waren verkocht.

'Taxateurs lachen ons uit om een toekomstige claim op hun beroepsaansprakelijkheidsverzekering te verhullen.

'De perverse prikkels die hier een rol spelen, hebben geleid tot een systeem waarin de landmeter geen verantwoording hoeft af te leggen, terwijl er voor alle anderen in de keten een catastrofaal risico bestaat.'

Hypotheektaxaties kunnen voor kopers, verkopers en zelfs voor mensen die hun hypotheek oversluiten, een bron van hoofdpijn zijn.

Wanneer een koper te horen krijgt dat het onroerend goed minder waard is dan de overeengekomen prijs, moet hij de verkoper vaak overtuigen om de prijs te verlagen om de transactie door te laten gaan.

Lees meer

Als de verkoper daartoe niet bereid is, kan het zijn dat de koper achterblijft met een tekort tussen het bedrag dat de hypotheekverstrekker hem wil lenen en het bedrag dat de verkoper hem wil laten betalen.

Stel dat iemand een woning koopt voor £400.000 met een hypotheek van 90 procent van £360.000 en een aanbetaling van 10 procent van £40.000.

Als het onroerend goed op dat moment een waarde had van £ 360.000, betekent dit dat de geldverstrekker slechts 90 procent van £ 360.000 wil lenen. Dat komt neer op £ 324.000.

Naast de aanbetaling van £ 40.000 moet de koper beslissen of hij het resterende bedrag van £ 36.000 wil bijdragen om het verschil te compenseren.

Ken James, directeur van Contractor Mortgage Services in Londen, zegt dat de daling van de waarde van onroerend goed voor iedereen een probleem vormt, vooral voor makelaars.

'We zien steeds vaker dat de waarderingen dalen, wat voor iedereen die erbij betrokken is een echte hoofdpijn is', aldus James.

Makelaars verzetten zich met hand en tand tegen heronderhandelingen en als de waarde van een woning is gedaald, willen ze vaak dat u een andere geldverstrekker opzoekt om te zien of zij de woning hoger willen waarderen.

'Natuurlijk levert dit niet altijd het gewenste resultaat op. Bovendien, als een geldverstrekker aangeeft dat de waarde lager is, zullen potentiële kopers vaak vermoeden dat de werkelijke waarde van het pand niet overeenkomt met wat zij bereid waren te betalen.

'Soms vragen ze zich dan af of ze überhaupt wel tot de aankoop over moeten gaan.'