Nienawidzimy naszych sąsiadów. Czy możemy postawić płot na środku naszego wspólnego podjazdu?

Mieszkamy w domu ze wspólnym podjazdem i od dawna mamy problemy z sąsiadami.

Połowę swojego ogródka przed domem przekształcili na miejsce parkingowe, a ich samochód stoi w połowie na ich ogródku, a w połowie na naszym wspólnym podjeździe.

Z tego co rozumiem, wspólny podjazd powinien pozostać wolny jako prawo drogi, ale nie mam pewności.

Zgodnie z aktem własności naszego domu, granica naszej posesji przebiega dokładnie przez środek wspólnego podjazdu.

Chcielibyśmy zbudować płot lub mur na środku wspólnego podjazdu, abyśmy mogli powiększyć nasz ogródek przed domem i móc właściwie korzystać z całej posesji. Czy możemy to zrobić i co się stanie, jeśli sąsiedzi będą sprzeciwiać się?

Jane Denton z This is Money odpowiada: Kupując dom, łatwo jest dać się ponieść emocjom i przeoczyć kwestie, takie jak wspólny podjazd, który w przyszłości może stać się problematyczny.

Wspólny podjazd to podjazd, do którego dostęp musi mieć więcej niż jedno gospodarstwo domowe.

Wielu deweloperów budujących nowe domy preferuje wspólne podjazdy, ponieważ pozwalają one zaoszczędzić miejsce. Zdarza się to jednak również w przypadku starszych nieruchomości, wybudowanych przed latami 30. ubiegłego wieku.

Oprócz problemów z parkowaniem, dostępem lub koszami na śmieci, wspólne podjazdy będą czasami wymagać konserwacji. Umowa o konserwacji między sąsiadami dotycząca wspólnego podjazdu jest dobrym sposobem na zapobieganie sporom.

Niezależnie od tego, jak bardzo nie znosisz swoich sąsiadów i ich wybryków na podjeździe, zanim wskoczysz i postawisz płot lub mur na środku wspólnego podjazdu, powinieneś się zastanowić.

Dokładnie przejrzyj akt własności nieruchomości i inną stosowną dokumentację, aby sprawdzić, co możesz, a czego nie możesz zrobić w odniesieniu do wspólnego podjazdu, a także dokładnie określić, gdzie przebiegają granice.

Nie możesz ograniczyć dostępu sąsiadowi. Wszyscy zaangażowani będą musieli się zgodzić, jak podzielić dostęp.

Jeśli podzielisz podjazd, konieczne będzie wprowadzenie zmian w aktach własności i aktach ustanowienia służebności dla nieruchomości, których to dotyczy, tak aby odzwierciedlały one wszelkie zmiany.

Chociaż nie jest dopuszczalne, aby część samochodu sąsiada była zaparkowana po twojej stronie wspólnego podjazdu, budując płot lub mur na środku, możesz skończyć na blokowaniu prawa drogi sąsiada. Może to prowadzić do wielu problemów prawnych, których najlepiej unikać.

Warto rozważyć zwrócenie się do prawnika o sprawdzenie, czy i w jaki sposób można podzielić podjazd. Będzie to jednak wiązało się z kosztami, podobnie jak instalacja ogrodzenia lub muru.

Zapytałem dwóch prawników o ich zdanie na temat Twojego problemu.

James Naylor, wspólnik w kancelarii Naylor Solicitors, mówi: Oczywiście, jak głosi nieśmiertelna piosenka z lat 80., „sąsiad jest o krok stąd” – co oznacza, że ​​klienci często pytają mnie, czy mogą zbudować ogrodzenie na środku wspólnego podjazdu, aby uniemożliwić sąsiadowi wjazd samochodem na ich teren.

Wspólny podjazd często oznacza, że ​​każdy właściciel nieruchomości jest właścicielem części drogi do linii środkowej, ale obie strony mają prawo dojazdu na całej jej szerokości.

Prawo drogi służy zazwyczaj do mijania się i ponownego mijania — innymi słowy, do wchodzenia i wychodzenia, a nie do parkowania, urządzania pikników lub przechowywania kolekcji ogrodowych krasnali, chyba że w dokumentach wyraźnie napisano inaczej.

Choć w dokumentach może być napisane, że granica przebiega przez środek – a to jest ważne w kontekście własności – nie unieważnia to prawa do drogi.

Prawdziwym aktem przewodnim jest samo prawo drogi. Jeśli Twoje akty własności to określają, podjazd musi być zawsze dostępny do wjazdu. Nie ma wyjątków dla zabytkowych Minis lub rowerów Lime.

Parkowanie pojazdu w sposób blokujący wspólną drogę dojazdową, nawet jeśli jest to tylko opona przejeżdżająca przez linię, jest generalnie uważane za bezprawne utrudnianie pierwszeństwa przejazdu.

Jeżeli w dokumentach nie określono inaczej, żadna ze stron nie ma prawa parkować na wspólnym podjeździe.

Parkowanie na terenie wspólnym, nawet jeśli technicznie rzecz biorąc znajdujesz się na „swojej” połowie, wciąż może stanowić przeszkodę, jeśli koliduje z prawem pierwszeństwa przejazdu sąsiada.

Podobnie, jeśli Twój sąsiad parkuje połowę swojego samochodu po Twojej stronie, może blokować Ci pierwszeństwo.

Jeżeli w akcie notarialnym nie ma żadnych zapisów o parkowaniu, przyjmuje się, że parkowanie nie jest dozwolone, jeśli utrudnia dostęp, nawet jeśli teren znajduje się pod Twoimi kołami.

Dlatego zbudowanie płotu lub muru na środku podjazdu może wydawać się kuszące — być może wcielasz się w rolę Donalda Trumpa i zastanawiasz się, kto za to zapłaci.

Ale jest pewien haczyk. Jeśli to zrobisz, możesz blokować prawo drogi sąsiada, tak jak on blokuje twoje, parkując.

Nawet jeśli jesteś właścicielem ziemi, nie możesz zablokować dostępu do niej.

Jeśli postawisz barierę, Twój sąsiad może wyrazić sprzeciw i możesz zostać gwiazdą własnego odcinka serialu Sąsiedzi na wojnie — i otrzymać nakaz sądowy na jego usunięcie jako finał sezonu.

Pamiętaj, że nawet jeśli sąsiad jest „tylko o krok”, nie chcesz, żeby ten krok skończył się w sądzie — zwłaszcza jeśli oznacza potknięcie się o płot, którego nie powinieneś był stawiać.

Olivia Egdell-Page, partnerka i kierowniczka działu nieruchomości w Joseph A. Jones & Co., mówi: Być może nie zdziwi cię informacja, że ​​wspólne podjazdy często prowadzą do nieporozumień między sąsiadami.

Przy zakupie nieruchomości, do której uzyskano dostęp w ten sposób, należy koniecznie dokładnie sprawdzić zapisy dotyczące takich ustaleń.

Trudno jest udzielić konkretnej porady bez zapoznania się z dokumentami prawnymi, jednakże na podstawie Pana zapytania wnioskuję, że podjazd jest użytkowany i współdzielony przez obie nieruchomości, przy czym każda nieruchomość jest właścicielem części odpowiadającej jej obszarowi.

Każda nieruchomość będzie miała prawo do korzystania z drogi dojazdowej na gruncie sąsiada, na podstawie zasady, że jej część będzie podlegać wzajemnym prawom sąsiada do korzystania z tej części drogi dojazdowej.

Zazwyczaj w dokumentach prawnych, obok tych praw drogi, umieszcza się schemat klauzul wykonalnych.

Umowy te zazwyczaj zabraniają każdej ze stron korzystania z jej części podjazdu w sposób, który mógłby utrudniać korzystanie z niej sąsiadowi, czy to poprzez parkowanie pojazdów, czy zmianę nawierzchni lub przeznaczenia gruntu.

Wygląda na to, że właśnie to zrobili Twoi sąsiedzi, używając części swojego podjazdu jako ogrodu, co oznacza, że ​​parkując swój samochód, wkraczają na Twój teren.

Zanim podejmiesz działania mające na celu budowę ogrodzenia lub muru bądź inną zmianę podjazdu, sugerowałbym sprawdzenie dokumentów własności i upewnienie się, że podejmując takie kroki, nie złamiesz umowy ani nie utrudnisz lub nie zakłócisz służebności lub prawa drogi na rzecz sąsiada.

Utrudnianie to termin prawny oznaczający sytuację, w której ktoś uniemożliwia Ci korzystanie z pierwszeństwa przejazdu, co w niektórych okolicznościach może skutkować wszczęciem postępowania sądowego.

Jednakże nie każda ingerencja będzie skutkować podjęciem działań prawnych. Dalsze działania można podjąć wyłącznie wówczas, gdy ingerencja zostanie uznana za istotną.

Jeżeli właściciel gruntu może korzystać z prawa drogi tak wygodnie i praktycznie jak dotychczas, nie będzie to stanowić poważnej ingerencji.

Tak więc prawne konsekwencje podjęcia kroków zmierzających do rozdzielenia nieruchomości będą zależeć od ich układu, powierzchni danego obszaru oraz kwestii praktycznych, takich jak przestrzeń do zawracania i parkowania.

Moją rekomendacją byłoby, abyś polecił prawnikowi mieszkającemu w Twojej okolicy przyjazd na miejsce zdarzenia i poinformowanie Cię o potencjalnych konsekwencjach, zanim podejmiesz dalsze działania.